Articles

Co je třeba vědět před provedením refinancování na pronájem nemovitosti

Poslední aktualizace 8.května 2020

stále více investorů provádí refinancování na pronájem nemovitosti.

Když se provádí pro správné důvody, to strategické možnost financování může být ideální způsob, jak proměnit příštích období vlastní kapitál na peníze, které pak mohou být použity ke zvýšení hodnoty nemovitostí, zvýšit nájemné, a rozšířit portfolio.

zde je vše, co potřebujete vědět o tom cash-out refinancování na pronájem nemovitostí.

Top Důvodů, proč Investoři Cash-Out Refinancovat

v Průběhu posledních pěti let, medián výpis cena rodinných domů v USA vzrostly o téměř 29%, podle Zillow (od ledna 2020).

Proto, pokud jste původně zakoupili 1500 čtverečních stop domů na tehdejší střední cena $172,500 (115 dolarů za čtvereční stopu), pronájem nemovitostí je nyní potenciálně v hodnotě $220,500 (147 dolarů za čtvereční stopu).

to znamená, Že nahromaděné vlastního kapitálu ve vašem vlastnictví z ocenění je $48,000 – a to není ani brát v úvahu snížený zůstatek jistiny na hypotéce po pěti letech plateb.

je pravda, že někteří lidé raději nechat nahromaděné jmění v domě nedotčené. Nicméně, mnoho profesionálních realitních investorů si myslí, že má lepší obchodní smysl přeměnit svůj kapitál na hotovost a dát „volné peníze“ získané z běžného zhodnocení do práce:

  • Investují do další nemovitosti k pronájmu pro rozšíření portfolia nemovitostí
  • Diverzifikovat geograficky na různých trzích tím, že se stane na dlouhou vzdálenost realitní investor
  • Získávání kapitálu k účasti v joint venture realitní investiční příležitost
  • zlepšení nebo aktualizace stávajícího pronájmu nemovitostí, které ospravedlní vyšší nájemné a zvýšený výnos
  • Splatit stávající úvěr na nemovitost na jiného majetku
  • Odstranění vynikající osobní dluh, což je první krok směrem k dosažení finanční svobody

iStock-163523758

pravidla pro refinancování pronájmu nemovitostí

přestože existuje spousta dobrých důvodů pro refinancování vašeho pronájmu nemovitostí, je důležité se ujistit, že rozumíte pravidlům hry.

Zde jsou pokyny Fannie Mae pro úspěšné refinancování vaší stávající půjčky vytáhnout peníze-ze svého auta:

  • Maximální 75% LTV (loan-to-value) pro rodinné domy nebo jeden-jednotka vlastnosti
  • Maximální 70% LTV pro 2 – 4 jednotek vlastností, jako duplex nebo triplex
  • ARM (nastavitelná sazba hypotéky) mají víza s omezenou územní platností 65% pro jednu jednotku a 60% pro 2 – 4 jednotky
  • Nemovitost na prodej v posledních šesti měsících má maximální LTV 70%
  • Vlastnost nemůže být uveden na prodej v době, kdy úvěr refinancovat hotovosti out je použita pro
  • Vlastnictví zakoupené během posledních šesti měsíců, není nárok na cash-out refinancovat – existují však tři výjimky

výjimky z pravidel pro refinancování hotovosti

obvykle musíte počkat šest měsíců od data uzavření nemovitosti, než provedete refinancování. Existují však tři výjimky z šestiměsíčního pravidla:

  • byl zdědil Majetek
  • Majetek byl získán z právního úsudku v rozvodu nebo rozluky, aby
  • Vlastnictví se považuje za zpožděný financování výjimky

Zpoždění financování pravidlo pro cash-out refinancování,

kromě výše uvedené výjimky, jste stále nárok na cash-out refinancovat, pokud jste zakoupili pronájem nemovitostí během posledních šesti měsíců, pokud:

  • Nový úvěr částka není vyšší než původní kupní cena, vyjma jakýchkoliv nákladů na uzavření
  • Majetek nebyl zakoupen s hypoteční financování
  • Zdroj finančních prostředků na nákup může být zdokumentováno
  • Dlužník má zavírání prozrazení nebo vypořádání prohlášení s detaily transakce, včetně kupní ceny nemovitosti
  • Nákupu mezi kupujícím a prodávajícím byl „arms-length“ transakce s prodávajícím nemají pre-existující vztah s kupujícím nebo zájem o prodej, s výjimkou transakcí samotného prodeje

Fannie Mae vs. Freddie Mac

pravidla pro refinancování se mírně liší mezi Fannie Mae a Freddie Mac:

Fannie Mae

  • rodinné nebo 1-jednotka 75% LTV pevnou úrokovou sazbou úvěru 65% LTV RUKU
  • 2 – až 4-jednotky 70% LTV pevnou úrokovou sazbou úvěru 60% LTV RUKU

Freddie Mac

  • rodinné nebo 1-jednotka 75% LTV pevnou úrokovou sazbou úvěru 75% LTV RUKU
  • 2 – až 4-jednotky 70% LTV pevnou úrokovou sazbou úvěru 70% LTV RUKU

iStock-606001288-1

Kreditní skóre a hotovostní rezervy požadavky

k Dispozici jsou další dvě věci, třeba mít na paměti, pokud uvažujete o podání žádosti pro cash-out refinancovat své nemovitosti k pronájmu.

za prvé, věřitelé často vyžadují vyšší minimální FICO skóre nejméně 680-700. Je to proto, že upisovatelé považují půjčky na investiční nemovitost za vyšší riziko, zejména když dlužník Stahuje většinu vlastního kapitálu z nemovitosti. Nicméně, někteří věřitelé jsou méně přísné než ostatní, tak to může platit nakupovat pro věřitele, které mají nižší minimální kreditní skóre, pokud nemáte již máte hypoteční makléř nebo věřitel jako součást důvěryhodné realitní tým.

kromě požadavku na vyšší kreditní skóre pro refinancování hotovosti věřitelé obvykle vyžadují, abyste udržovali hotovostní rezervní fond. To chrání vás a věřitele z potenciální riziko, pokud cash flow dočasně jde negativní kvůli delší než normální období neobsazenosti, nebo je-li nouzové kapitálové opravy náhle je třeba provést.

minimální výše rezerv se liší od věřitele k věřiteli. Některé vyžadují kdekoli od několika měsíců až do 12 měsíců nebo více budoucí splátky hypotéky. Ostatní věřitelé mohou vyžadovat, abyste si vedli hotovostní rezervní účet se zůstatkem až 6% z nezaplacené částky úvěru.

iStock-1176420695

Klady a Zápory Dělat Cash Out Refi

Cash-out refis na pronájem majetku jsou obvykle nejlepší pro investory s vyšší-než-průměrné kreditní skóre a další kapitál na ruku. Je to proto, že věřitelé mají obvykle vyšší požadavky na refinancování investičních nemovitostí než u domů, které jsou obsazeny vlastníky.

měli byste být také připraveni poskytnout věřiteli informace, jako je nájemní smlouva, historie plateb nájemce, zisk & výkaz ztráty a rozvaha. Tyto dokumenty a zprávy ukazují věřiteli, jak dobře si vaše nájemní nemovitost vede finančně.

Mezi další výhody a nevýhody provedení refi na našem pronájmu patří:

Výhody cash-out refinancovat,

  • Zamykání v úrokové sazby na dnešní historicky nízké sazby
  • Moudré využívání pákového efektu může zvýšit NÁVRATNOST investic a cash-on-cash return
  • potenciál Výnosu dvojité číslice návrat tím, že dělá aktualizace, která zvyšuje hodnotu nemovitosti, a odůvodňuje vyšší nájemné od nájemníků
  • Zvýšení obsazenosti délku tím, že nájemníci chtějí pronajmout od vás dlouhodobé
  • Růst a diverzifikovat své nemovitosti k pronájmu portfolia pomocí vlastního kapitálu investovat do další nemovitosti k pronájmu

Nevýhody cash-out refinancovat,

  • Potenciál pro negativní hotovosti tok v důsledku nadměrného pákového efektu a vysoké splátky úvěru po cash-out refi
  • Žádné okamžité použití pro peněžní prostředky přijaté od peněžních-out, zatímco poplatky za úvěr ještě muset být zaplacena
  • Cash-out refi poplatky včetně vzniku a poplatky za podání žádosti, hodnocení a kontrola, hledání názvu a pojištění poplatky mohou snížit množství peněz v blízkosti smlouvy
  • Souhlas s ARM (nastavitelná sazba hypotéky) že neodpovídá dlouhodobé, buy-a-držet investiční strategie, protože sazby a měsíční splátky může kolísat

Cash-out refinancovat vs. HELOC

největší rozdíl mezi HELOC nebo domácí kapitálu úvěrové linie – a cash-out refinancovat je, že HELOC vám umožní přístup k vaší equity, když a pokud ji budete potřebovat.

na druhou stranu, když provedete refinancování hotovosti, obdržíte svůj vlastní kapitál hned jako paušální platbu. Takže budete muset dát kapitál, který jste proměnili v hotovost, abyste mohli okamžitě pracovat, abyste co nejlépe využili své refinancování.

další rozdíly mezi refinancováním hotovosti a HELOC zahrnují:

refinancování hotovosti

Pros:

  • Přijmout všechny vaše peníze předem jako paušální částka platby
  • Cash-out refinancování může být jednodušší, aby nárok na než HELOC
  • Úrokové sazby na nový úvěr jsou obvykle nižší než domácí kapitálové úvěrové linie

Nevýhody:

  • Můžete si půjčit znovu, dokud se vám refinancovat
  • Nové hypotéky znamená ‚nastavení hodin‘ tím, že re-růst vašeho kapitálu v majetku
  • Delší úvěrových podmínek 15 nebo 30 let, tím více úrokových plateb

HELOC

Výhody:

  • úvěr znamená, že nemusíte používat peníze ihned
  • Můžete si půjčit znovu pokaždé, když úvěr je splacen
  • Uzavření náklady obvykle méně s HELOC vs. cash-out refinancovat

Nevýhody:

  • Úrokové sazby jsou obvykle vyšší a může upravit jako sazby půjdou nahoru, nebo dolů
  • Věřitel poplatky za HELOC může být vyšší na pronájem nemovitosti vs. osobní bydliště
  • HELOC na pronájem nemovitosti může být těžké se kvalifikovat pro, jak věřitelé zpřísnily své požadavky na kvalifikaci

Poslední Myšlenky

Dělá refinancovat hotovosti out na pronájem nemovitosti není správná volba pro každý real estate investor. Například pokud máte v plánu na prodej nemovitosti v ne příliš vzdálené budoucnosti, náklady dělat cash-out refi může být větší než odměny.

Pokud se však provádí ze správných důvodů, existuje spousta výhod refinancování vaší nemovitosti k pronájmu a vytažení hotovosti:

  • Zámek v dnešní historicky nízké úrokové sazby s novou půjčku
  • víza s omezenou územní platností až do výše 75% umožňují přístup maximální množství příštích období vlastní kapitál ve vašem vlastnictví
  • Zase naběhlý kapitálu v hotovosti, které můžete použít k zvýšení hodnoty nemovitosti, zvýšit nájemné, a vytvářet další cash flow