Immer mehr Anleger tätigen Cash-Out-Refinanzierungen für ihr Mietobjekt. Aus den richtigen Gründen kann diese strategische Finanzierungsoption eine perfekte Möglichkeit sein, aufgelaufenes Eigenkapital in Geld umzuwandeln, das dann verwendet werden kann, um Immobilienwerte zu erhöhen, Mieten zu erhöhen und ein Portfolio zu vergrößern.

Hier finden Sie alles, was Sie über eine Cash-Out-Refinanzierung Ihres Mietobjekts wissen müssen.

Top-Gründe, warum Investoren eine Cash-Out-Refinanzierung durchführen

In den letzten fünf Jahren ist der mittlere Börsenkurs eines Einfamilienhauses in den USA laut Zillow um fast 29% gestiegen (Stand Januar 2020). Wenn Sie also ursprünglich ein 1.500 Quadratmeter großes Haus zum damaligen Durchschnittspreis von 172.500 US-Dollar (115 US-Dollar pro Quadratfuß) gekauft haben, ist Ihr Mietobjekt jetzt potenziell 220.500 US-Dollar (147 US-Dollar pro Quadratfuß) wert. Das bedeutet, dass das angesammelte Eigenkapital in Ihrer Immobilie aus der Wertsteigerung 48.000 US–Dollar beträgt – und das berücksichtigt nicht einmal den reduzierten Kapitalsaldo der Hypothek nach fünf Jahren Zahlungen. Es ist wahr, dass einige Leute es vorziehen, das angesammelte Eigenkapital im Haus unberührt zu lassen. Viele professionelle Immobilieninvestoren halten es jedoch für wirtschaftlich sinnvoller, ihr Eigenkapital in Bargeld umzuwandeln und das mit normaler Wertschätzung verdiente freie Geld in die Arbeit zu stecken.:

• Investition in ein anderes Mietobjekt zur Erweiterung eines Immobilienportfolios
• Geografische Diversifizierung in verschiedene Märkte durch den Erwerb eines Immobilieninvestors über große Entfernungen
• Kapitalbeschaffung zur Beteiligung an einer Joint Venture-Immobilieninvestitionsmöglichkeit
• Verbesserung oder Aktualisierung eines bestehenden Mietobjekts, die eine höhere Miete und eine höhere Rendite rechtfertigen
• Tilgung eines bestehenden Immobiliendarlehens für eine andere Immobilie
• Beseitigung ausstehender persönlicher Schulden, was der erste Schritt zur finanziellen Freiheit ist

Regeln für die Cash-Out-Refinanzierung von Mietobjekten

Obwohl es viele gute Gründe gibt, eine Cash-Out-Refinanzierung für Ihr Mietobjekt durchzuführen, ist es wichtig, dass Sie die Spielregeln verstehen. Hier sind die Richtlinien von Fannie Mae für die erfolgreiche Refinanzierung Ihres bestehenden Darlehens, um Bargeld aus Ihrer Miete zu ziehen:

• Maximal 75% LTV (Loan-to-Value) für Einfamilienhäuser oder Ein-Einheiten-Immobilien
• Maximal 70% LTV für 2- bis 4-Einheiten-Immobilien wie Duplex oder Triplex
• ARM (Adjustable Rate Mortgage) haben LTVs von 65% für eine Einheit und 60% für 2- bis 4-Einheiten
• Immobilien, die in den letzten sechs Monaten zum Verkauf angeboten wurden, haben einen maximalen LTV von 70%
• Immobilien können zum Zeitpunkt der Beantragung des Cash-Out-Refinanzierungsdarlehens nicht zum Verkauf angeboten werden
• Innerhalb der letzten sechs Monate gekaufte Immobilien haben keinen Anspruch auf eine Cash–Out-Refinanzierung – es gibt jedoch drei Ausnahmen

Ausnahmen von den Cash-Out-Refinanzierungsregeln

Normalerweise müssen Sie sechs Monate ab dem Datum des Abschlusses der Immobilie warten, bevor Sie eine Cash-Out-Refinanzierung durchführen. Es gibt jedoch drei Ausnahmen von der Sechsmonatsregel:

• Immobilie wurde vererbt
• Immobilie wurde aus einem Gerichtsurteil in einem Scheidungs- oder Trennungsbeschluss erworben
• Immobilie qualifiziert sich für die verzögerte Finanzierungsausnahme

Verzögerte Finanzierungsregel für Cash-Out-Refinanzierung

Zusätzlich zu den oben genannten Ausnahmen haben Sie weiterhin Anspruch auf eine Cash-Out-Refinanzierung, wenn Sie das Mietobjekt innerhalb der letzten sechs Monate erworben haben, wenn:

• Der neue Kreditbetrag übersteigt nicht den ursprünglichen Kaufpreis ohne Abschlusskosten
• Die Immobilie wurde nicht mit einer Hypothekenfinanzierung erworben
• Die Finanzierungsquelle für den Kauf kann dokumentiert werden
• Der Kreditnehmer hat eine Abschlusserklärung oder eine Abrechnungserklärung mit Transaktionsdetails, einschließlich des Kaufpreises der Immobilie
• Der Kauf zwischen Käufer und Verkäufer war eine „Arm-Length“ -Transaktion, wobei der Verkäufer keine bereits bestehende Beziehung zum Käufer oder ein Interesse am Verkauf hatte, mit Ausnahme der Transaktion der Verkauf selbst

Fannie Mae vs. Freddie Mac

Die Regeln für eine Cash-Out-Refinanzierung unterscheiden sich geringfügig zwischen Fannie Mae und Freddie Mac:

Fannie Mae

• Einfamilien- oder 1-Einheit 75% LTV festverzinsliches Darlehen 65% LTV ARM
• 2- bis 4-Einheiten 70% LTV festverzinsliches Darlehen 60% LTV ARM

Freddie Mac

• Einfamilien- oder 1-Einheit 75% LTV festverzinsliches Darlehen 75% LTV ARM
• 2- bis 4-Einheiten einheiten 70% LTV Fixed Rate loan 70% LTV ARM

Kredit-Score und Barreserven Anforderungen

Es gibt zwei zusätzliche Dinge zu beachten, wenn Sie über die Beantragung einer Cash-out-Refinanzierung Ihres Mietobjekts nachdenken. Erstens verlangen Kreditgeber oft einen höheren FICO-Mindestwert von mindestens 680-700. Das liegt daran, dass Underwriter Kredite für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien als höheres Risiko betrachten, insbesondere wenn der Kreditnehmer den größten Teil des Eigenkapitals aus der Immobilie zieht. Einige Kreditgeber sind jedoch weniger streng als andere, so dass es sich lohnen kann, nach Kreditgebern mit einem niedrigeren Mindestkredit-Score zu suchen, wenn Sie nicht bereits einen Hypothekenmakler oder Kreditgeber als Teil Ihres vertrauenswürdigen Immobilienteams haben.Zusätzlich zu einer höheren Kreditwürdigkeit für eine Cash-Out-Refinanzierung verlangen Kreditgeber normalerweise, dass Sie einen Cash-Reservefonds unterhalten. Dies schützt Sie und den Kreditgeber vor einem potenziellen Abwärtsrisiko, wenn der Cashflow aufgrund einer längeren als normalen Leerstandszeit vorübergehend negativ wird oder wenn plötzlich eine Notfallkapitalreparatur durchgeführt werden muss.

Die Mindestreservebeträge variieren von Kreditgeber zu Kreditgeber. Einige erfordern überall von ein paar Monaten bis zu 12 Monate oder mehr der zukünftigen Hypothekenzahlung. Andere Kreditgeber können verlangen, dass Sie ein Barreservekonto mit einem Saldo von bis zu 6% Ihres unbezahlten Darlehensbetrags führen.

Vor- und Nachteile eines Cash-Out-Refis

Cash-Out-Refis auf einem Mietobjekt eignen sich normalerweise am besten für Anleger mit überdurchschnittlichen Kredit-Scores und zusätzlichem Kapital. Das liegt daran, dass Kreditgeber in der Regel höhere Anforderungen an als Finanzinvestition gehaltene Immobilien Cash-out-Refinanzierungen haben als bei Eigenheimen.

Sie sollten auch bereit sein, dem Kreditgeber Informationen wie den Mietvertrag, die Zahlungshistorie des Mieters, den Gewinn & die Verlustrechnung und die Bilanz zur Verfügung zu stellen. Diese Dokumente und Berichte zeigen dem Kreditgeber, wie gut Ihr Mietobjekt finanziell abschneidet.

Andere Vor- und Nachteile einer Cash-Out-Refi auf unserem Mietobjekt sind:

Vorteile einer Cash-Out-Refinanzierung

• Sichern Sie sich einen Zinssatz zu den heutigen historisch niedrigen Zinssätzen
• Der kluge Einsatz von Leverage kann den ROI und die Cash-on-Cash-Rendite erhöhen
• Erzielen Sie eine zweistellige Rendite, indem Sie etwas tun, das den Immobilienwert erhöht und eine höhere Miete von Mietern rechtfertigt
• Erhöhen Sie die Belegungsdauer, indem Sie Mieter dazu bringen, langfristig bei Ihnen zu mieten
• Wachsen und diversifizieren Sie Ihr Mietobjektportfolio, indem Sie Eigenkapital verwenden, um in mietobjekt

Nachteile einer Cash-out-Refinanzierung

• Potenzial für negatives Bargeld nach dem Cash-out Refi
• Keine sofortige Verwendung für die aus dem Cash-out erhaltenen Mittel, während die Kreditgebühren noch bezahlt werden müssen
• Cash-out Refi-Gebühren einschließlich Originierungs- und Anmeldegebühren, Bewertung und Inspektion, Titelsuche und Versicherungsgebühren können den Bargeldbetrag bei Abschluss des Treuhandvertrags reduzieren
• Die Zustimmung zu einer ARM (Adjustable Rate Mortgage), die nicht zu Ihrer langfristigen Buy-and-Hold-Anlagestrategie passt, da die Zinssätze und monatlichen Zahlungen in der Lage schwanken

Cash-out-Refinanzierung vs. der größte Unterschied zwischen einer HELOC – oder Home–Equity-Kreditlinie – und einer Cash-Out-Refinanzierung besteht darin, dass Sie mit einem HELOC auf Ihr Eigenkapital zugreifen können, wann und wenn Sie es benötigen.

Andererseits erhalten Sie bei einer Cash-Out-Refinanzierung Ihr Eigenkapital sofort als Pauschalzahlung. Sie müssen also das Eigenkapital, das Sie in Bargeld umgewandelt haben, sofort einsetzen, um das Beste aus Ihrer Auszahlungsrefinanzierung herauszuholen.

Weitere Unterschiede zwischen einer Cash-Out-Refinanzierung und einer HELOC sind:

Cash-out-Refinanzierung

Vorteile:

• Erhalten Sie Ihr gesamtes Geld im Voraus als Pauschalzahlung
• Cash-out-Refinanzierung ist möglicherweise einfacher zu qualifizieren als ein HELOC
• Die Zinssätze für ein neues Darlehen sind in der Regel niedriger als eine Home-Equity-Kreditlinie

Nachteile:

• Kann nicht wieder leihen, bis Sie refinanzieren
• Neue Hypothek bedeutet ‚Zurücksetzen der Uhr‘, indem Sie Ihr Eigenkapital in der Immobilie wieder wachsen müssen
• Längere Kreditlaufzeiten von 15 oder 30 Jahren bedeuten mehr Zinszahlungen

HELOC

Pros:

• Kreditlinie bedeutet, dass Sie das Geld nicht sofort verwenden müssen
• Kann jedes Mal wieder leihen, wenn die Kreditlinie ausgezahlt wird
• Abschlusskosten normalerweise weniger mit einem HELOC vs. einer Cash-Out-Refinanzierung

Nachteile:

• Die Zinssätze sind in der Regel höher und können sich anpassen, wenn die Zinsen steigen oder fallen
• Die kreditgebenden Gebühren für ein HELOC können bei einem Mietobjekt höher sein als bei einem Mietobjekt. ein persönlicher Wohnsitz
• HELOC auf einem Mietobjekt kann schwierig zu qualifizieren sein, da Kreditgeber ihre Qualifikationsanforderungen verschärfen

Abschließende Gedanken

Eine Cash-out-Refinanzierung auf einem Mietobjekt ist nicht die richtige Wahl für jeden Immobilieninvestor. Zum Beispiel, wenn Sie planen, die Immobilie in nicht allzu ferner Zukunft zu verkaufen, können die Kosten für eine Cash-out-Refi größer sein als die Belohnungen.

Allerdings, wenn aus den richtigen Gründen getan, gibt es viele Vorteile für die Refinanzierung Ihres Mietobjekts und ziehen Cash-out:

• Sichern Sie sich die historisch niedrigen Zinssätze von heute mit einem neuen Darlehen
• Mit LTVs von bis zu 75% können Sie auf den maximalen Betrag des aufgelaufenen Eigenkapitals in Ihrer Immobilie zugreifen
• Verwandeln Sie das aufgelaufene Eigenkapital in Bargeld, mit dem Sie den Immobilienwert steigern, die Mieten erhöhen und mehr Cashflow generieren können