Nota del editor: Este artículo se actualizó el 16/4/2020 con la información más reciente sobre corredores y agentes de bienes raíces con descuento.

Cómo funcionan los Modelos de Corredores de Bienes Raíces con Descuento

Si desea comprender a los corredores de bienes raíces con descuento, primero debe comprender el modelo tradicional de comisiones de bienes raíces. La comisión típica de bienes raíces es del 6%, que se divide entre el agente de listado y el agente del comprador, y sus respectivas corredurías.

Entonces, ¿por qué la tasa de comisiones promedio nacional es inferior a esa? Bueno, a medida que los corredores y agentes de descuento que trabajan por menos de la tasa de comisión convencional se han vuelto más comunes, la comisión promedio ha caído muy por debajo del 6%.

Probablemente se esté preguntando en qué se diferencian los agentes de descuento de los agentes convencionales, y qué tipo de servicios pueden ofrecer si están tomando mucho menos dinero. Eso depende del tipo de agente de descuentos con el que decida trabajar; durante la última década, los tipos de servicios de bienes raíces disponibles para los vendedores de casas se han vuelto mucho más diversos. Comprender los diferentes tipos de servicios de descuento será clave para tener una experiencia de ventas satisfactoria.

En un extremo del espectro, tiene compañías de MLS de tarifa plana a pelo que, por tarifas tan bajas como $99, enumerarán su casa en la MLS local, y eso es todo. No ayudan con la puesta en escena o el marketing, y el vendedor está por su cuenta a través de la negociación y el cierre. En el otro extremo del espectro, y este es el tipo de agente de descuento en el que nos vamos a centrar, tiene agentes de primera categoría que ofrecen un proceso de ventas de servicio completo convencional, pero solo cobran una tarifa plana en lugar de una comisión basada en porcentajes.

¿Cómo se salen con la suya estos corredores de descuento de servicio completo? Bueno, estos agentes principales generalmente compensan en volumen lo que están renunciando en comisión por venta. Míralo de esta manera: si pueden cerrar cinco ventas de tarifa plana al mismo tiempo, les tomaría cerrar una venta convencional, están saliendo adelante. También lo son los vendedores, que pueden aprovechar la experiencia y los conocimientos de un agente de élite, mientras pagan una fracción del 6% habitual,

Veamos algunos de los aspectos positivos y negativos de vender con un agente de descuento.

Tabla de contenidos:

Ventajas y desventajas de los Corredores de Bienes Raíces con Descuento

Corredores de Servicio completo vs. Corredores de Descuento

Algunos Corredores de Descuento de Servicio Completo para Considerar

Los Mejores y Peores Corredores de Bienes Raíces con Descuento

Cómo Negociar con Su Agente de Bienes Raíces

Conclusión

Bróker de Bienes Raíces con Descuento Pros y Contras

Trabajar con un corredor de bienes raíces con descuento suena como lo mejor de ambos mundos; una experiencia de ventas de servicio completo, por menos dinero. Y, en la mayoría de los casos, lo es. Sin embargo, hay algunas desventajas potenciales que debe tener en cuenta.

Veamos los pros y los contras, empezando por los aspectos positivos.

Pros

Ahorrarás dinero

Esta es una obviedad. Obtienes un descuento con un corredor de descuentos. Cuánto de uno? Eso dependerá de los detalles de tu contrato. Por lo general, estos corredores trabajan por una tarifa plana. Bienes Raíces Inteligentes, por ejemplo, ofrece una experiencia de ventas de servicio completo por una tarifa plana de 3 3,000, si su casa se vende por menos de $350,000, y 1% si se vende por más que eso.

Desglosemos algunos números para ver cuánto puede ahorrar con este tipo de modelo de precios. El valor medio de la vivienda en los Estados Unidos, a través de Zillow, es de poco más de 2 247,000. Una comisión típica del 6%, si vendiera esa casa, llegaría a 1 14,820.

Eso es una buena parte del cambio.

Pero digamos que trabajaste con un corredor de descuentos. De la forma en que la comisión se descompone, aún tendrá que pagar el 3%, o $7,410, al agente del comprador, esto sería cierto incluso si vendió sin ningún agente. Pero en lugar de pagar un 3% igual, o $7,410, a su agente de listado, pagaría solo una tarifa plana de 3 3,000, para un total de commission 10,410 en comisión.

Eso es un ahorro sustancial de 4 4,410, por los mismos servicios que recibiría si pagara el precio completo. Así es como debería funcionar, pero a continuación exploraremos cómo este escenario perfecto no siempre funciona.

Un agente motivado

Como mencionamos anteriormente, los agentes de descuento compensan en volumen lo que renuncian en comisión por venta. Y estos no son agentes aleatorios; la mayoría de las corredurías de descuento seleccionan a los agentes para asegurarse de que remiten a los clientes a agentes de élite probados en su área.

Junte esos dos hechos, y tendrá un gran agente con la máxima motivación para vender su casa. Puedes apostar a que serán agresivos con sus precios, marketing y negociación, y que ganarán cada centavo de la tarifa plana que les estás pagando.

Contras

La mayoría de los aspectos negativos aquí provienen de la falta de información por parte del vendedor, así que asegúrate de investigar antes de elegir una empresa.

Obtener menos de lo que pensaba

Si no sabe exactamente en qué se está metiendo con un bróker de MLS de tarifa plana a pelo, podría terminar insatisfecho con su experiencia.

La mayoría de estos corredores de MLS de tarifa plana cobran alrededor de 4 400. Esa tarifa base hace que su casa ingrese a la MLS, y a veces agregarán un letrero de caja de seguridad / patio. Este paquete básico no incluye ayuda con el contrato, las negociaciones, el cierre o cualquier otro aspecto del acuerdo.

Si usted es un profesional experimentado en la venta de casas, esta es una opción que puede considerar. Si eres un vendedor por primera vez, probablemente no sea adecuado para tus necesidades. Y si esperaba algo como una experiencia de servicio completo, es probable que esto sea una gran decepción.

Muchos de estos proveedores de tarifas planas ofrecen paquetes más caros por tarifas más altas o incluso un pago basado en porcentajes; estos paquetes a menudo incluyen ayuda con la comercialización y el cierre. Pero con el paquete estándar, básicamente venderás tu casa tú mismo, con poco o ningún apoyo.

Los mejores corredores de esta categoría se esforzarán por anunciar que reenvían todas las llamadas al comprador, o responden todas las llamadas de manera oportuna y dirigen claramente a todos los compradores a usted, el vendedor.

No tenga miedo de hacer muchas preguntas sobre lo que obtendrá y lo que no obtendrá antes de firmar un contrato. Lo mínimo es un listado en la MLS local; ¿te permiten subir fotos, y cuántas? (Algunas compañías solo te permiten incluir algunas.) Le proporcionan una caja de seguridad para las proyecciones? Si necesita ayuda con las negociaciones o el papeleo, ¿puede actualizar sus servicios?

Y si ve un precio de ganga real (menos de $300), asegúrese de aplicar diligencia adicional para asegurarse de obtener lo que necesitará para tener éxito. Si un trato parece demasiado bueno para ser verdad, probablemente lo sea.

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Perderse en el Barajamiento

Como mencionamos, muchos corredores de descuento confían en el hecho de que compensarán en volumen lo que están renunciando en una comisión por transacción. En otras palabras, si pueden cerrar cuatro ventas de tarifa plana en el tiempo que les llevaría cerrar una venta de comisión del 3%, saldrán adelante, financieramente.

Generalmente, esto es una victoria tanto para el corredor como para el vendedor. Aumentar el volumen es excelente— siempre y cuando el corredor de descuentos tenga un sistema para manejar el volumen de manera efectiva. El agente inmobiliario promedio maneja 12 transacciones al año, según las estadísticas de NAR; eso les da un mes, promedio, para guiar una sola transacción. Y tenga en cuenta que, si bien el promedio es de 12, la mayoría de los agentes consideran que los bienes raíces son una «carrera secundaria» y solo contratan a unos pocos clientes al año.

Pasar de unas pocas transacciones al año, o una al mes, a varias al mes, puede ser un ajuste difícil para algunos agentes. Si su corredor de descuentos no tiene experiencia en el manejo de grandes volúmenes, eso puede traducirse en una mala comunicación y disponibilidad, lo que puede dejar a los vendedores sintiéndose descuidados.

La mejor manera de evitar esto es consultar las reseñas en línea de cualquier corredor que esté considerando y asegurarse de que tengan experiencia con este tipo de modelo de negocio. Si va por la ruta de descuento, desea un agente que maneje muchas transacciones al año y se sienta cómodo manejando múltiples ventas simultáneas.

Corredores de Servicio completo vs. Corredores de Descuento: Explorando sus Opciones

Hay algunas diferencias cruciales entre los corredores de servicio completo y los corredores de descuento; hagamos una comparación lado a lado para resaltar esas diferencias y cómo puedes hacer que esas diferencias funcionen para ti.

Corredores de servicio completo

Estos son los agentes convencionales que cobran un 6% de comisión y ofrecen una gama completa de servicios. Te ayudarán a preparar tu casa, te recomendarán mejoras para aumentar su valor, te conectarán con fotógrafos y servicios de escenografía profesionales si es necesario, te ayudarán a correr la voz con marketing y publicidad, organizarán jornadas de puertas abiertas, negociarán con el agente del comprador, te guiarán a través del laberíntico proceso de cierre y mucho más.

Usando el valor medio de la vivienda en los Estados Unidos de 2 247,000, eso significa que la comisión promedio de bienes raíces del 6% es de alrededor de 1 14,820. Eso es mucho dinero para pagar, pero también recibes mucho a cambio. Si necesita todos esos servicios, la puesta en escena, el marketing, la ayuda con el cierre, el servicio completo, el corredor de precios completo puede ser una gran opción. Los problemas surgen cuando no necesita mucho de su agente, y termina pagando mucho por un poco.

Corredores de descuento

Una cosa que todos los corredores de descuento tienen en común es que cobran menos que un corredor de servicio completo convencional. Pero algunos de ellos también ofrecen mucho menos.

Nos vamos a concentrar en los dos tipos principales de brokers de descuento aquí: el broker de descuento MLS de tarifa plana a pelo y el broker de descuento de servicio completo.

El Bróker de Descuento Barebones

El bróker de descuento MLS de tarifa plana barebones esencialmente ofrece el mínimo, a un precio mínimo, a veces tan bajo como $99.

Un ejemplo es Houzeo, que por 9 99 ofrece un listado de tres meses en la MLS, seis fotos de listado y sindicación en los principales sitios de bienes raíces como Zillow, Trulia y Realtor.com. Si los vendedores quieren hacer cambios en su anuncio, o consultar con un agente, tendrán que pagar más.

Otro ejemplo es el paquete de listado de MLS de tarifa plana en FSBO.com, que cuesta 3 399. Los vendedores que utilizan este servicio reciben un listado de MLS y, según el sitio web, posiblemente un letrero de patio. Una vez que el agente enumera la propiedad en la MLS, no ofrece más servicios.

Puedes ver el patrón aquí. Por esa tarifa fija, el vendedor obtiene su casa en la lista de la MLS local. No reciben ayuda para organizar o comercializar su casa, ni orientación durante el proceso de negociación y cierre. En algunos casos, ni siquiera un letrero. Más allá de la lista de la MLS, están por su cuenta. Esto se conoce como venta para la Venta por el Propietario (FSBO).

Si se sienten cómodos vendiendo su casa en solitario, esta puede ser una gran opción. Si eso no es algo con lo que se sientan cómodos, pero aún así quieren ahorrar dinero, probablemente deberían considerar el broker de descuento de servicio completo.

El Corredor de Descuento de Servicio completo

Este tipo de corredor ofrece una experiencia de ventas de servicio completo, por una comisión más baja que la que se cobra tradicionalmente.

¿Cómo pueden ofrecer un servicio completo por menos dinero? Como discutimos anteriormente, lo componen en volumen. Cierran muchas comisiones más pequeñas, y salen por delante de donde estarían si solo cerraran una comisión más grande.

También hay algunas otras formas en que pueden hacer que este modelo sea rentable; algunos corredores de descuento recortarán sus tarifas de comisión si usted, el vendedor, acepta usarlas como su representación cuando compre su próxima casa. Esto permite que el corredor de la lista esencialmente se coma el costo en el lado de la venta y lo compense con una comisión de agente del comprador completa.

Otros trabajan esencialmente como servicios de referencia. Las empresas como Clever Real Estate suministran clientes potenciales de alta calidad y pre-examinados a los mejores agentes locales; los agentes obtienen clientes potenciales de calidad y los vendedores están conectados con artistas de élite probados que saben cómo vender.

En este modelo de precio, el vendedor paga solo una tarifa plana de 3 3,000 en lugar de una comisión del 6%, y obtiene la misma experiencia de servicio completo de lujo que si estuviera pagando una comisión completa basada en porcentajes. Y funciona para los agentes porque obtienen un suministro constante de buenas pistas.

Es realmente un triunfo.

Por supuesto, hay algunos proveedores menos reputados que pueden decir que ofrecen una experiencia de servicio completo, pero en realidad no lo hacen. Los componentes críticos de cualquier acuerdo de servicio completo son:

• Conseguir la casa en la MLS
• Ayudar a establecer el precio con un análisis comparativo detallado del mercado
• Estar disponible para responder a las consultas de compradores potenciales y agentes de compradores
• Ayudar a completar el trato una vez que se alcanza un acuerdo

Estos dos últimos puntos son extremadamente importantes, a pesar de que algunos vendedores los pasan por alto.

Tanto en bienes raíces depende de una comunicación clara y rápida: asegúrese de que su agente de listado se enorgullezca de estar disponible y responder. Y una vez que haya llegado a un acuerdo con un comprador potencial, tenga en cuenta que hay un montón de problemas potenciales que pueden surgir antes del cierre que pueden descarrilar su acuerdo.

Por ejemplo, si el inspector de viviendas señala problemas en su propiedad, el prestamista del comprador podría requerir que las cosas se arreglen y se aborden antes del cierre. O tal vez el tasador del banco piense que su casa no vale lo que usted y el comprador acordaron.

¿y ahora Qué?

Cuando surgen problemas (y casi siempre lo hacen), las tensiones comienzan a aumentar. Te pondrás nervioso. Tu comprador se pondrá nervioso.

Aquí es donde su agente de listado realmente gana ese cheque de comisión. Navegar por estos problemas requiere experiencia. Con los años suficientes, un corredor verá casi todos los problemas que se le ocurran, por lo que después de preguntarle sobre su conjunto completo de servicios, asegúrese de preguntar cuánto tiempo han estado en el negocio. Un agente de listado con experiencia podría ser la diferencia entre un acuerdo volado y uno que se mantiene unido.

La conclusión es la siguiente: cuando esté buscando a un agente de descuentos, asegúrese de que esté comprometido con la comunicación, proporcione los pilares principales del servicio completo y tenga suficiente experiencia en su haber.

Algunos Otros Corredores de Descuento de Servicio Completo a Considerar

Cada corredor de descuento tiene un modelo ligeramente diferente; aquí hay dos que le darán una idea de qué tipo de variaciones puede esperar.

REX Real Estate

REX ofrece una experiencia de ventas de servicio completo por solo 2%; además, los vendedores que trabajan con REX generalmente no pagan la comisión de agente del comprador del 3%, lo que significa que realmente están vendiendo por una comisión del 2%.

¿Cuál es la trampa? REX no pone tu casa en la MLS, aunque la listan en sitios grandes como Zillow y Trulia, así como en sus canales de redes sociales. Eso significa que puede perder muchos compradores potenciales, lo que podría resultar en un precio de venta más bajo o un tiempo más largo en el mercado.

El otro problema es que REX no ofrece la comisión de agente del comprador del 3%, que se considera una «recompensa» para que los agentes compradores traigan a sus clientes. Sin esa recompensa, podrías tener más tiempo para vender.

Redfin

Este corretaje nacional masivo venderá su casa por una tarifa de listado del 1%. Ofrecen exposición en su popular sitio web, donde también le brindarán marketing dirigido para encontrar a sus compradores ideales. Tienen muchos ojos, pero su alcance sigue siendo limitado; sus casas suelen tardar 90 días en venderse.

Lo que complica aún más el panorama es el hecho de que su servicio del 1% no está disponible en muchos mercados, y que en algunos casos, tiene que pagar una comisión del 6% por adelantado y luego obtener un reembolso cuando compra su nueva casa a través de un agente de Redfin.

Los Mejores (y Peores) Corredores de Bienes Raíces con Descuento

Cuando observa los servicios que ofrecen los diferentes corredores de descuento y las reseñas que hay, se sacuden en niveles bastante claros de calidad. Repasemos nuestros rankings y discutamos por qué cada empresa se clasifica donde está.

El mejor

Bienes raíces inteligentes

Sin malas críticas y servicios integrales, Clever es el estándar de oro de los corredores de descuento. Esta startup con sede en San Luis conecta a los vendedores con los principales agentes locales que ofrecen una experiencia de ventas de servicio completo por una tarifa fija de 3 3,000 si la casa se vende por menos de $350,000.

Clever selecciona a sus agentes y solo se refiere a profesionales experimentados y probados, lo que significa que los vendedores obtienen experiencia de élite por un gran descuento.

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De nivel medio

Estas empresas ofrecen servicios de calidad, pero no son transparentes sobre su modelo de precios, lo que podría ser motivo de preocupación.

Home Bay

Home Bay utiliza una escala de tarifas móvil, por lo que, si bien es casi seguro que pagará menos de una comisión estándar del 6%, es difícil decir cuánto le costará enumerar su casa con ellos. Y aunque ofrecen un agente de servicio completo para ayudarlo, ese agente trabajará con usted de forma remota. Esto presenta desafíos obvios, especialmente cuando se trata de temas como presentaciones y sentarse en el cierre.

Listing Spark

Listing Spark ofrece un sistema innovador en el que los vendedores pagan por día para listar su casa. Esto puede ser un gran ahorro de dinero si su casa se vende rápidamente. Sin embargo, si se mantiene en el mercado durante semanas o meses, esas tarifas pueden comenzar a aumentar.

También permiten a los vendedores actualizar a servicios como fotografía de listado profesional, presentaciones organizadas por agentes y expertos en cierre, pero cada uno de ellos cuesta una tarifa adicional. Como servicio a la carta, Listing Spark ofrece una gran flexibilidad, pero esos cargos pueden acumularse rápidamente.

Nivel bajo

A menos que no tenga otra opción, debe evitar estos proveedores. Si los usa, sea cauteloso, haga preguntas y obtenga todo por escrito.

MLS My Home

Este servicio de tarifa plana de MLS tiene una calificación de una estrella muy pobre en Yelp, y las reseñas sugieren que no se comunican bien, pueden no revelar todas sus tarifas por adelantado y, en algunos casos, ni siquiera proporcionar su nivel básico de servicios. También tienen una calificación F de Better Business Bureau.

Fizber

Esta compañía tiene críticas muy mixtas en el Better Business Bureau, con algunos usuarios alegando que nunca recibieron un anuncio, que sus datos se vendieron a un tercero y que Fizber tiene problemas de transparencia.

Cómo Negociar con Su Agente de Bienes Raíces

Todo en la venta de una casa es negociable, desde el precio de la casa hasta la fecha de cierre y, sí, la comisión de bienes raíces. A menudo puede obtener un descuento de comisión solo preguntándole a su agente.

Tenga en cuenta, sin embargo, que trabajar con una compañía como Clever Real Estate lo asociará con un agente líder que ya está trabajando con un descuento, que traerá habilidades de negociación de élite a la mesa, lo que hará que sea aún más probable que pueda ganar más descuentos o concesiones de la otra parte.

¿Por qué un agente le daría un descuento? Bueno, considera que un agente trabaja a comisión. Eso significa que no tienen salario cuando no están vendiendo. Si necesitan clientes potenciales, vender su casa por el 2% es mejor que vender un cliente potencial inexistente por el 3% completo.

Pero incluso sin presiones de mercado como esa, aún puedes persuadir a tu agente para que te dé un descuento. Estas son algunas de las estrategias más efectivas.

Mira el mercado

Una comisión de bienes raíces no es solo una suma fija. Representa una cantidad específica de trabajo y tiempo que el agente ha invertido. Piénsalo así: digamos que un agente está vendiendo dos casas a precios idénticos. Si uno vende en seis semanas, y el otro vende en doce semanas, esencialmente ganaron el doble de dinero en la casa que se vendió en seis semanas, ya que hicieron la venta en la mitad del tiempo que la otra.

Por lo tanto, si está en un mercado de vendedores especialmente atractivo, como Washington, D. C. o San Francisco, vale la pena preguntarle a su agente si venderá su casa por menos de la comisión completa. Si saben que su casa va a recibir múltiples ofertas la semana que salga al mercado, y venden por encima de preguntar, es probable que estén dispuestos a comprometerse.

Sepa Lo que Necesita, y no Necesite

Por una comisión completa del 6%, la mayoría de los agentes lo ayudarán con la puesta en escena, el marketing y la publicidad, la negociación y el cierre. Pero, ¿qué pasa si su casa no necesita escenificación? ¿Qué pasa si tu pareja trabaja en marketing y ya tiene un gran plan preparado? ¿Qué pasa si usted es un abogado que se siente cómodo manejando la negociación y cerrándose usted mismo?

Si no necesita todos los servicios que ofrece el agente, puede ser un excelente punto de partida para negociar una comisión más baja. Después de todo, menos trabajo debería equivaler a menos dinero, ¿verdad?

Obtenga cotizaciones de varios Agentes

El mercado funciona con competencia. Solicitar cotizaciones de múltiples agentes le dará una idea de cuál es la tasa de mercado y puede descubrir una ganga, especialmente si le informa a los agentes que está recibiendo cotizaciones de sus competidores.

Conclusión

nunca ha sido más opciones para los vendedores que hay en el mercado ahora mismo. Depende de usted saber lo que necesita y seleccionar la mejor opción para su situación.

Los vendedores expertos y expertos que pueden cerrar un trato por sí mismos podrían optar por la opción de tarifa plana barebones MLS. Para aquellos que necesitan un servicio completo, pero aún quieren algunos ahorros, usar un corretaje de servicio completo con descuento como Clever Real Estate es probablemente la mejor opción.

¿El resultado final? No hay necesidad de pagar una comisión del 6% por una experiencia de ventas de servicio completo de primera calidad. El sistema está cambiando, y está cambiando a favor de vendedores como usted.