Cada vez más inversores están haciendo refinanciaciones de salida de efectivo en su propiedad de alquiler.

Cuando se hace por las razones correctas, esta opción de financiamiento estratégico puede ser una manera perfecta de convertir el capital acumulado en dinero que luego se puede usar para aumentar el valor de las propiedades, aumentar los alquileres y ampliar una cartera.

Aquí está todo lo que necesita saber para hacer un refinanciamiento de efectivo en su propiedad de alquiler.

Razones principales Por las Que los inversores Refinancian el Retiro de Efectivo

En los últimos cinco años, el precio medio de venta de una casa unifamiliar en los Estados Unidos ha aumentado casi un 29%, según Zillow (a partir de enero de 2020).

por lo Tanto, si usted compró originalmente una 1,500 pies cuadrados casa en el precio promedio de $172,500 ($115 por pie cuadrado), su propiedad de alquiler ahora es potencialmente un valor de $220,500 (147 dólares por pie cuadrado).

Eso significa que el capital acumulado en su propiedad por la apreciación es de 4 48,000 – y eso ni siquiera tiene en cuenta el saldo de capital reducido de la hipoteca después de cinco años de pagos.

Es cierto que algunas personas prefieren dejar intacta la plusvalía acumulada en la casa. Sin embargo, muchos inversores profesionales de bienes raíces piensan que tiene mejor sentido comercial convertir su capital en efectivo y poner ese «dinero gratis» ganado de la apreciación normal en trabajo al:

• Invertir en otra propiedad de alquiler para ampliar una cartera de bienes raíces
• Diversificarse geográficamente en diferentes mercados al convertirse en un inversor de bienes raíces a larga distancia
• Reunir capital para participar en una oportunidad de inversión en bienes raíces de empresa conjunta
• Hacer mejoras o actualizaciones a una propiedad de alquiler existente que justificarán un alquiler más alto y un mayor rendimiento
• Pagar un préstamo inmobiliario existente en otra propiedad
• Eliminar la deuda personal pendiente, que es el primer paso/li>

Reglas para la Refinanciación de Efectivo de una propiedad de alquiler

Aunque hay muchas buenas razones para hacer una refinanciación de efectivo de su propiedad de alquiler, es importante asegurarse de comprender las reglas del juego.

Estas son las pautas de Fannie Mae para refinanciar con éxito su préstamo existente para retirar efectivo de su alquiler:

• Máximo del 75% LTV (préstamo a valor) para viviendas unifamiliares o propiedades de una unidad
• Máximo del 70% LTV para propiedades de 2 a 4 unidades, como dúplex o triplex
• ARM (hipoteca de tasa ajustable) tienen LTV del 65% para una unidad y del 60% para 2 a 4 unidades
• La propiedad en venta en los últimos seis meses tiene un LTV máximo del 70%
La propiedad no se puede poner a la venta en el momento en que se solicita el préstamo de refinanciación de retiro de efectivo para
• La propiedad comprada en los últimos seis meses no es elegible para un refinanciamiento de retiro de efectivo; sin embargo, hay tres excepciones

Excepciones a las reglas de refinanciación de retiro de efectivo

Normalmente, debe esperar seis meses a partir de la fecha de cierre de la propiedad antes de hacer un refinanciamiento de retiro de efectivo. Sin embargo, hay tres excepciones a la regla de los seis meses:

• La propiedad se heredó
• La propiedad se obtuvo de un fallo legal en una orden de divorcio o separación
• La propiedad califica para la excepción de financiación diferida

Regla de financiación diferida para la refinanciación en efectivo

Además de las excepciones anteriores, usted sigue siendo elegible para una refinanciación en efectivo si compró la propiedad de alquiler dentro de los:

• El monto del préstamo nuevo no excede el precio de compra original, excluyendo los costos de cierre
• La propiedad no se compró con financiamiento hipotecario
• La fuente de fondos para la compra se puede documentar
• El prestatario tiene una declaración de cierre o liquidación con detalles de la transacción, incluido el precio de compra de la propiedad
• La compra entre el comprador y el vendedor fue una realizar la transacción de la venta en sí

Fannie Mae vs Freddie Mac

las reglas para La refinanciación del préstamo son ligeramente diferentes entre Fannie Mae y Freddie Mac:

Fannie Mae

• Préstamo unifamiliar o de 1 unidad 75% LTV a tasa fija BRAZO 65% LTV
• 2 a 4 unidades 70% LTV a tasa fija BRAZO 60% LTV

Freddie Mac

• Préstamo unifamiliar o de 1 unidad 75% LTV a tasa fija BRAZO 75% LTV
• 2 a 4 unidades unidades 70% LTV préstamo a tasa fija 70% LTV ARM

Requisitos de puntaje de crédito y reservas de efectivo

Hay dos cosas adicionales que debe tener en cuenta si está pensando en solicitar un refinanciamiento de salida de efectivo de su propiedad de alquiler.

En primer lugar, los prestamistas a menudo requieren un puntaje FICO mínimo más alto de al menos 680-700. Esto se debe a que los aseguradores ven los préstamos en propiedades de inversión como de mayor riesgo, especialmente cuando el prestatario está sacando la mayor parte del capital de la propiedad. Sin embargo, algunos prestamistas son menos estrictos que otros, por lo que puede valer la pena buscar prestamistas que tengan un puntaje de crédito mínimo más bajo si aún no tiene un agente hipotecario o prestamista como parte de su equipo de bienes raíces de confianza.

Además de requerir un puntaje de crédito más alto para un refinanciamiento de salida de efectivo, los prestamistas normalmente requieren que usted mantenga un fondo de reserva de efectivo. Esto lo protege a usted y al prestamista de un posible riesgo a la baja si el flujo de efectivo se vuelve negativo temporalmente debido a un período de vacantes más largo de lo normal, o si repentinamente se necesita realizar una reparación de capital de emergencia.

Los montos de las reservas mínimas varían de un prestamista a otro. Algunos requieren desde unos pocos meses hasta 12 meses o más del pago futuro de la hipoteca. Otros prestamistas pueden solicitarle que mantenga una cuenta de reserva en efectivo con un saldo de hasta el 6% del monto de su préstamo pendiente.

Los pros y los contras de hacer una Refi de salida de efectivo

Las refi de salida de efectivo en una propiedad de alquiler son normalmente las mejores para los inversores con calificaciones crediticias superiores a la media y capital adicional disponible. Esto se debe a que los prestamistas generalmente tienen requisitos más altos para refinanciar el efectivo de las propiedades de inversión que con las casas que están ocupadas por el propietario.

También debe estar preparado para proporcionar al prestamista información como el contrato de arrendamiento, el historial de pagos del inquilino, el estado de pérdidas de ganancias & y el balance general. Estos documentos e informes le demuestran al prestamista qué tan bien está funcionando financieramente su propiedad de alquiler.

Otros pros y contras de hacer una devolución de dinero en efectivo en nuestra propiedad de alquiler incluyen:

Pros de un refinanciamiento de salida de efectivo

• Fije una tasa de interés a las bajas tasas históricas de hoy
• El uso prudente del apalancamiento puede aumentar el retorno de la inversión y el rendimiento de efectivo sobre efectivo
• Rendimiento potencial de dos dígitos al realizar una actualización que aumente el valor de la propiedad y justifique un alquiler más alto de los inquilinos
• Aumente la duración de la ocupación al hacer que los inquilinos quieran alquilarle a largo plazo
• Crezca y diversifique su cartera de propiedades de alquiler propiedad

Contras de una refinanciación de salida de efectivo

• Potencial de efectivo negativo flujo debido al apalancamiento excesivo y un pago alto del préstamo después de la refi de salida de efectivo
• Sin uso inmediato de los fondos recibidos de la salida de efectivo, mientras que las tarifas del préstamo aún deben pagarse
• Las tarifas de refi de salida de efectivo, incluidas las tarifas de originación y solicitud, tasación e inspección, búsqueda de título y tarifas de seguro, pueden reducir la cantidad de efectivo al cierre del depósito en garantía
• Acordar una ARM (hipoteca de tasa ajustable) que no coincida con su estrategia de inversión de compra y retención a largo plazo, ya que las tasas y los pagos mensuales pueden fluctuar

Refinanciación de salida de efectivo vs. una HELOC

La mayor diferencia entre una HELOC – o línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda – y una refinanciación en efectivo es que una HELOC le da acceso a su valor acumulado cuando y si lo necesita.

Por otro lado, cuando realiza un refinanciamiento de efectivo, recibe su capital de inmediato como un pago único. Por lo tanto, tendrá que poner el capital que convirtió en efectivo a trabajar de inmediato para aprovechar al máximo su refinanciación de efectivo.

Otras diferencias entre una refinanciación de salida de efectivo y una HELOC incluyen:

Refinanciación de salida de efectivo

Pros:

• Recibir todo su dinero por adelantado como pago a tanto alzado
• La refinanciación en efectivo puede ser más fácil de calificar que una HELOC
• Las tasas de interés de un nuevo préstamo generalmente son más bajas que una línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda

Contras:

• No puede pedir prestado de nuevo hasta que refinancie
• La nueva hipoteca significa «restablecer el reloj» al tener que volver a aumentar el valor acumulado de la propiedad /li>
• Plazos de préstamo más largos de 15 o 30 años significan más pagos de intereses

HELOC

Pros:

• La línea de crédito significa que no tiene que usar el dinero de inmediato
• Puede pedir prestado de nuevo cada vez que se pague la línea de crédito
• Los costos de cierre normalmente son menores con un HELOC en comparación con un refinanciamiento de salida de efectivo

Contras:

• Las tasas de interés generalmente son más altas y pueden ajustarse a medida que las tasas suben o bajan
• Las tarifas del prestamista para un HELOC pueden ser más altas en una propiedad de alquiler en comparación con una residencia personal
• HELOC en una propiedad de alquiler puede ser difícil de calificar, ya que los prestamistas endurecen sus requisitos de calificación

Pensamientos finales

Hacer un refinanciamiento de efectivo en una propiedad de alquiler no es la opción correcta para todos los inversores de bienes raíces. Por ejemplo, si planea vender la propiedad en un futuro no muy lejano, el gasto de hacer una refi de retiro de efectivo puede ser mayor que las recompensas.

Sin embargo, cuando se hace por las razones correctas, hay muchos beneficios para refinanciar su propiedad de alquiler y sacar dinero en efectivo:

• Asegure las tasas de interés históricamente bajas de hoy con un nuevo préstamo
• Los LTV de hasta el 75% le permiten acceder a la cantidad máxima de capital acumulado en su propiedad
• Convierta el capital acumulado en efectivo que puede usar para aumentar el valor de la propiedad, aumentar los alquileres y generar más flujo de efectivo