Ce qu’il faut savoir Avant de faire un Refinancement Cash-Out sur votre Bien Locatif
De plus en plus d’investisseurs effectuent des refinancements cash-out sur leur bien locatif.
Lorsque c’est fait pour les bonnes raisons, cette option de financement stratégique peut être un moyen idéal de transformer les capitaux propres accumulés en argent qui peut ensuite être utilisé pour augmenter la valeur des propriétés, augmenter les loyers et agrandir un portefeuille.
Voici tout ce que vous devez savoir sur le refinancement de votre bien locatif.
Principales raisons pour lesquelles les investisseurs effectuent un refinancement de retrait
Au cours des cinq dernières années, le prix de cotation médian d’une maison unifamiliale aux États-Unis a augmenté de près de 29%, selon Zillow (en janvier 2020).
Par conséquent, si vous avez acheté à l’origine une maison de 1 500 pieds carrés au prix médian de 172 500 $ (115 per le pied carré), votre propriété locative vaut maintenant potentiellement 220 500 $ (147 per le pied carré).
Cela signifie que l’avoir accumulé dans votre propriété à partir de la plus–value est de 48 000 $ – et cela ne tient même pas compte du solde du capital réduit de l’hypothèque après cinq ans de paiements.
Il est vrai que certaines personnes préfèrent laisser intactes les capitaux propres accumulés dans la maison. Cependant, de nombreux investisseurs immobiliers professionnels pensent qu’il est plus judicieux de transformer leurs capitaux propres en espèces et de mettre cet « argent gratuit » gagné grâce à une appréciation normale au travail par:
- Investir dans un autre bien locatif pour développer un portefeuille immobilier
- Se diversifier géographiquement sur différents marchés en devenant un investisseur immobilier à longue distance
- Lever des capitaux pour participer à une opportunité d’investissement immobilier en coentreprise
- Apporter des améliorations ou des mises à jour à un bien locatif existant qui justifieront un loyer plus élevé et un rendement accru
- Rembourser un prêt immobilier existant sur un autre bien
- Éliminer l’encours de la dette personnelle, ce qui est la première étape vers la liberté financière
Règles pour le refinancement de Cash-Out des biens locatifs
Bien qu’il existe de nombreuses bonnes raisons de faire un refinancement de cash-out sur votre bien locatif, il est important de vous assurer de comprendre les règles du jeu.
Voici les directives de Fannie Mae pour refinancer avec succès votre prêt existant afin de retirer de l’argent de votre location:
- LTV maximum de 75% (prêt à la valeur) pour les maisons unifamiliales ou les propriétés d’une unité
- LTV maximum de 70% pour les propriétés de 2 à 4 unités telles qu’un duplex ou un triplex
- ARM (prêt hypothécaire à taux variable) ont des LTV de 65% pour une unité et de 60% pour les propriétés de 2 à 4 unités
- Les biens mis en vente au cours des six derniers mois ont une LTV maximale de 70%
- Les biens ne peuvent pas être mis en vente au moment où le prêt de refinancement de retrait est demandé pour
- Les biens achetés au cours des six derniers mois ne sont pas éligibles à un refinancement de retrait – cependant, il existe trois exceptions
Exceptions aux règles de refinancement de retrait
Normalement, vous devez attendre six mois à compter de la date de clôture de la propriété avant de procéder à un refinancement de retrait. Cependant, il existe trois exceptions à la règle des six mois:
- La propriété a été héritée
- La propriété a été obtenue à la suite d’un jugement rendu dans une ordonnance de divorce ou de séparation
- La propriété est admissible à l’exception de financement différé
Règle de financement différé pour le refinancement de retrait
En plus des exceptions ci-dessus, vous êtes toujours admissible à un refinancement de retrait si vous avez acheté le bien locatif au cours des six derniers mois si:
- Le montant du nouveau prêt ne dépasse pas le prix d’achat initial, à l’exclusion des frais de clôture
- La propriété n’a pas été achetée avec un financement hypothécaire
- La source de fonds pour l’achat peut être documentée
- L’emprunteur a une déclaration de clôture ou un relevé de règlement avec les détails de la transaction, y compris le prix d’achat de la propriété
- L’achat entre l’acheteur et le vendeur était une transaction « sans lien de dépendance”, le vendeur n’ayant pas de relation préexistante avec l’acheteur ou un intérêt dans la vente, sauf pour effectuer des transactions la vente elle-même
Fannie Mae vs Freddie Mac
Les règles pour un refinancement de retrait sont légèrement différentes entre Fannie Mae et Freddie Mac:
Fannie Mae
- Prêt à taux fixe à 75% LTV pour une famille ou 1 unité 65% LTV pour une branche
- 2 à 4 unités 70% LTV pour une famille 60% LTV pour une FAMILLE
Freddie Mac
- Prêt à taux fixe à 75% LTV pour une famille ou 1 unité 75% LTV pour une famille 75% LTV pour une famille 75% LTV pour une famille 75%
- 2 à 4 – parts 70% LTV prêt à taux fixe 70% LTV ARM
Pointage de crédit et exigences de réserves de trésorerie
Il y a deux choses supplémentaires à garder à l’esprit si vous envisagez de demander un refinancement de retrait de votre bien locatif.
Premièrement, les prêteurs exigent souvent un score FICO minimum plus élevé d’au moins 680-700. En effet, les souscripteurs considèrent les prêts sur les immeubles de placement comme un risque plus élevé, en particulier lorsque l’emprunteur retire la majeure partie des capitaux propres de la propriété. Cependant, certains prêteurs sont moins stricts que d’autres, de sorte qu’il peut payer pour magasiner pour les prêteurs qui ont un pointage de crédit minimum inférieur si vous n’avez pas déjà un courtier hypothécaire ou un prêteur au sein de votre équipe immobilière de confiance.
En plus d’exiger un pointage de crédit plus élevé pour un refinancement de retrait, les prêteurs exigent normalement que vous teniez un fonds de réserve de trésorerie. Cela vous protège, vous et le prêteur, du risque potentiel de baisse si les flux de trésorerie deviennent temporairement négatifs en raison d’une période de vacance plus longue que la normale, ou si une réparation d’urgence du capital doit soudainement être effectuée.
Les montants des réserves obligatoires varient d’un prêteur à l’autre. Certains exigent de quelques mois à 12 mois ou plus du paiement hypothécaire futur. D’autres prêteurs peuvent exiger que vous teniez un compte de réserve de trésorerie avec un solde pouvant atteindre 6% du montant de votre prêt impayé.
Avantages et inconvénients d’une Refi de retrait
Les refi de retrait sur un bien locatif sont normalement les meilleurs pour les investisseurs ayant des scores de crédit supérieurs à la moyenne et des capitaux supplémentaires disponibles. En effet, les prêteurs ont généralement des exigences plus élevées pour les refinancements de fonds de placement que pour les maisons occupées par leur propriétaire.
Vous devez également être prêt à fournir au prêteur des informations telles que le contrat de location, l’historique des paiements du locataire, le compte de perte du bénéfice & et le bilan. Ces documents et rapports démontrent au prêteur la performance financière de votre bien locatif.
Les autres avantages et inconvénients de faire un refi de retrait sur notre bien locatif incluent:
Avantages d’un refinancement de retrait
- Verrouillez un taux d’intérêt aux taux historiquement bas d’aujourd’hui
- Une utilisation judicieuse de l’effet de levier peut augmenter le retour sur investissement et le rendement cash-on-cash
- Obtenez un rendement potentiel à deux chiffres en procédant à une mise à jour qui augmente la valeur de la propriété et justifie un loyer plus élevé des locataires
- Augmentez la durée d’occupation en donnant envie aux locataires de vous louer à long terme
- Développez et diversifiez votre portefeuille de biens locatifs en utilisant les capitaux propres pour investir dans des loyers supplémentaires
- propriété
Inconvénients d’un refinancement de retrait
- Potentiel de trésorerie négative flux dû à un effet de levier excessif et à un paiement de prêt élevé après le refi de retrait
- Aucune utilisation immédiate des fonds reçus du retrait alors que les frais de prêt doivent encore être payés
- Les frais de refi de retrait, y compris les frais d’origine et de demande, l’évaluation et l’inspection, la recherche de titres et les frais d’assurance peuvent réduire le montant de l’argent à la clôture de l’entiercement
- Accepter un ARM (prêt hypothécaire à taux variable) qui ne correspond pas à votre stratégie d’investissement à long terme, car les taux et les paiements mensuels peuvent fluctuer
Refinancement de retrait vs. une HELOC
La plus grande différence entre une HELOC – ou marge de crédit hypothécaire – et un refinancement de retrait est qu’une HELOC vous donne accès à vos capitaux propres quand et si vous en avez besoin.
D’autre part, lorsque vous effectuez un refinancement de retrait, vous recevez immédiatement vos fonds propres sous forme de paiement forfaitaire. Ainsi, vous devrez mettre les capitaux propres que vous avez transformés en espèces pour travailler immédiatement afin de tirer le meilleur parti de votre refinancement de retrait.
Les autres différences entre un refinancement de retrait et un HELOC incluent :
Refinancement de retrait
Avantages:
- Recevez tout votre argent à l’avance sous forme de paiement forfaitaire
- Il est plus facile de se qualifier pour un refinancement à l’encaissement qu’un HELOC
- Les taux d’intérêt sur un nouveau prêt sont généralement inférieurs à ceux d’une marge de crédit hypothécaire
Inconvénients:
- Vous ne pouvez plus emprunter avant de refinancer
- Une nouvelle hypothèque signifie « remettre les pendules à l’heure » en devant augmenter à nouveau vos capitaux propres dans la propriété
- Des durées de prêt plus longues de 15 ou 30 ans signifient plus de paiements d’intérêts
HELOC
Avantages:
- La marge de crédit signifie que vous n’avez pas à utiliser l’argent tout de suite
- Vous pouvez emprunter à nouveau chaque fois que la marge de crédit est remboursée
- Les frais de clôture normalement moins élevés avec un HELOC par rapport à un refinancement de retrait
Inconvénients:
- Les taux d’intérêt sont généralement plus élevés et peuvent s’ajuster à mesure que les taux augmentent ou diminuent
- Les frais de prêteur pour un HELOC peuvent être plus élevés sur un bien locatif vs. une résidence personnelle
- HELOC sur un bien locatif peut être difficile à qualifier car les prêteurs resserrent leurs exigences de qualification
Réflexions finales
Faire un refinancement de retrait sur un bien locatif n’est pas le bon choix pour tous les investisseurs immobiliers. Par exemple, si vous envisagez de vendre la propriété dans un avenir pas trop lointain, le coût d’un refi de retrait peut être supérieur aux récompenses.
Cependant, lorsque cela est fait pour les bonnes raisons, il y a de nombreux avantages à refinancer votre bien locatif et à retirer de l’argent:
- Bloquez les taux d’intérêt historiquement bas d’aujourd’hui avec un nouveau prêt
- Des LTV allant jusqu’à 75% vous permettent d’accéder au montant maximum des capitaux propres accumulés dans votre propriété
- Transformez les capitaux propres accumulés en espèces que vous pouvez utiliser pour augmenter la valeur de la propriété, augmenter les loyers et générer plus de flux de trésorerie
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