Note de la rédaction: Cet article a été mis à jour le 16/04/2020 avec les dernières informations sur les courtiers et agents immobiliers discount.

Comment fonctionnent les modèles de courtiers immobiliers à rabais

Si vous voulez comprendre les courtiers immobiliers à rabais, vous devez d’abord comprendre le modèle de commission immobilière traditionnel. La commission immobilière typique est de 6%, qui est répartie entre l’agent inscripteur et l’agent de l’acheteur, et leurs maisons de courtage respectives.

Alors pourquoi le taux de commission moyen national est-il inférieur à celui-ci? Eh bien, comme les courtiers à escompte et les agents qui travaillent pour moins que le taux de commission conventionnel sont devenus plus courants, la commission moyenne a plongé bien en dessous de 6%.

Vous vous demandez probablement en quoi les courtiers à escompte diffèrent des agents conventionnels, et quel genre de services ils peuvent offrir s’ils prennent beaucoup moins d’argent. Cela dépend du type de courtier à escompte avec lequel vous décidez de travailler; au cours de la dernière décennie, les types de services immobiliers offerts aux vendeurs de maisons sont devenus beaucoup plus diversifiés. Comprendre les différents types de services de réduction sera la clé d’une expérience de vente satisfaisante.

À une extrémité du spectre, vous avez des sociétés MLS à frais fixes barebones qui, pour des frais aussi bas que 99 $, listeront votre maison sur le MLS local — et c’est tout. Ils n’aident pas à la mise en scène ou au marketing, et le vendeur est seul par la négociation et la clôture. À l’autre extrémité du spectre — et c’est le type de courtier à escompte sur lequel nous allons nous concentrer — vous avez des agents de premier plan qui offrent un processus de vente à service complet conventionnel, mais ne facturent que des frais fixes au lieu d’une commission basée sur un pourcentage.

Comment ces courtiers à rabais à service complet s’en sortent-ils? Eh bien, ces meilleurs agents compensent généralement en volume ce qu’ils abandonnent en commission par vente. Regardez-le de cette façon: s’ils peuvent conclure cinq ventes à frais fixes en même temps, il leur faudrait conclure une vente conventionnelle, ils arrivent en tête. Tout comme les vendeurs, qui peuvent puiser dans l’expertise et l’expérience d’un agent d’élite, tout en payant une fraction des 6% habituels, examinons certains des points positifs et négatifs de la vente avec un courtier à escompte.

Table des matières:

Avantages et inconvénients des Courtiers immobiliers à rabais

Courtiers à service complet vs. Courtiers à Rabais

Quelques Courtiers à Rabais à Service complet à considérer

Les Meilleurs et les Pires Courtiers Immobiliers à Rabais

Comment Négocier Avec Votre Agent Immobilier

Conclusion

Avantages et inconvénients d’un Courtier Immobilier à rabais

Travailler avec un courtier immobilier à rabais ressemble au meilleur des deux mondes; une expérience de vente à service complet, pour moins d’argent. Et, dans la plupart des cas, c’est le cas. Cependant, vous devez garder à l’esprit certains inconvénients potentiels.

Regardons les avantages et les inconvénients, en commençant par les points positifs.

Avantages

Vous économiserez de l’argent

Celui-ci est une évidence. Vous obtenez un rabais avec un courtier à escompte. Combien d’un ? Cela dépendra des détails de votre contrat. En règle générale, ces courtiers travaillent pour un montant forfaitaire. Clever Real Estate, par exemple, offre une expérience de vente de services complets moyennant des frais fixes de 3 000 $, si votre maison se vend moins de 350 000 $, et de 1% si elle se vend plus que cela.

Décomposons quelques chiffres pour voir combien vous pouvez économiser avec ce type de modèle de tarification. La valeur médiane de la maison américaine, via Zillow, est d’un peu plus de 247 000 $. Une commission typique de 6%, si vous vendiez cette maison, s’élèverait à 14 820 $.

C’est une bonne partie du changement.

Mais disons que vous avez travaillé avec un courtier à escompte. La façon dont la commission se décompose, vous devrez toujours payer 3%, ou 7 410 $, à l’agent de l’acheteur — ce serait vrai même si vous vendiez sans aucun agent. Mais au lieu de payer un pourcentage égal de 3%, ou 7 410 $, à votre agent inscripteur, vous ne paieriez qu’un montant forfaitaire de 3 000 $, pour un total de 10 410 commission de commission.

C’est une économie substantielle de 4 410 $, pour exactement les mêmes services que vous recevriez si vous payiez le plein prix. C’est ainsi que cela devrait fonctionner, mais nous explorerons ci-dessous comment ce scénario parfait ne fonctionne pas toujours.

Un Agent motivé

Comme nous l’avons vu plus haut, les agents à rabais compensent en volume ce qu’ils renoncent en commission par vente. Et ce ne sont pas des agents aléatoires; la plupart des maisons de courtage à escompte filtrent les agents pour s’assurer qu’ils orientent les clients vers des agents d’élite éprouvés dans leur région.

Mettez ces deux faits ensemble, et vous avez un excellent agent qui est au maximum motivé pour vendre votre maison. Vous pouvez parier qu’ils seront agressifs avec leurs prix, leur marketing et leurs négociations, et qu’ils gagneront chaque centime des frais fixes que vous leur payez.

Inconvénients

La plupart des points négatifs ici proviennent d’un manque d’informations de la part du vendeur, alors assurez-vous de faire vos recherches avant de choisir une entreprise.

Obtenir moins que Vous ne le pensiez

Si vous ne savez pas exactement dans quoi vous vous embarquez avec un courtier MLS à honoraires forfaitaires barebones, vous pourriez être mécontent de votre expérience.

La plupart de ces courtiers MLS à frais fixes facturent environ 400 $. Ce taux de base permet à votre maison d’entrer dans le MLS, et ils jetteront parfois un panneau lockbox / yard. Ce forfait de base n’inclut pas l’aide au contrat, aux négociations, à la clôture ou à tout autre aspect de l’accord.

Si vous êtes un professionnel expérimenté de la vente à domicile, c’est une option que vous voudrez peut-être envisager. Si vous vendez pour la première fois, cela ne répondra probablement pas à vos besoins. Et si vous vous attendiez à quelque chose comme une expérience de service complet, cela va probablement être une énorme déception.

Bon nombre de ces fournisseurs à frais fixes offrent des forfaits plus chers pour des frais plus élevés ou même un paiement basé sur un pourcentage; ces forfaits incluent souvent une aide à la commercialisation et à la clôture. Mais avec le forfait standard, vous allez essentiellement vendre votre maison vous-même, avec peu ou pas de soutien.

Les meilleurs courtiers de cette catégorie se feront un devoir d’annoncer qu’ils transmettent tous les appels à l’acheteur, ou répondent à tous les appels en temps opportun et dirigent clairement tous les acheteurs vers vous, le vendeur.

N’ayez pas peur de poser beaucoup de questions sur ce que vous obtiendrez et ce que vous n’obtiendrez pas, avant de signer un contrat. Le minimum est une liste sur le MLS local; vous permettent-ils de télécharger des photos, et combien? (Certaines entreprises ne vous permettent d’en inclure que quelques-unes.) Fourniront-ils une boîte de verrouillage pour les projections? Si vous avez besoin d’aide pour les négociations ou la paperasse, pouvez-vous améliorer vos services?

Et si vous voyez un vrai prix d’aubaine (moins de 300 $), assurez-vous d’appliquer une diligence supplémentaire pour vous assurer d’obtenir ce dont vous aurez besoin pour réussir. Si un accord semble trop beau pour être vrai, il l’est probablement.

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Se perdre dans le Shuffle

Comme nous l’avons mentionné, de nombreux courtiers à escompte comptent sur le fait qu’ils compenseront en volume ce qu’ils abandonnent en commission par transaction. En d’autres termes, s’ils peuvent conclure quatre ventes à frais fixes dans le temps qu’il leur faudrait pour conclure une vente à commission de 3%, ils sortent en avance financièrement.

En général, c’est une victoire pour le courtier et le vendeur. Augmenter le volume est excellent – tant que le courtier à escompte dispose d’un système en place pour gérer efficacement le volume. L’agent immobilier moyen gère 12 transactions par an, selon les statistiques de NAR; cela leur donne un mois, en moyenne, pour effectuer une seule transaction. Et gardez à l’esprit que même si la moyenne est de 12, la plupart des agents considèrent l’immobilier comme une « carrière secondaire” et ne prennent que quelques clients par an.

Passer de quelques transactions par an, ou une par mois, à plusieurs par mois, peut être un ajustement difficile pour certains agents. Si votre courtier à escompte n’est pas expérimenté dans la gestion d’un volume élevé, cela peut se traduire par une mauvaise communication et une mauvaise disponibilité, ce qui peut laisser les vendeurs se sentir négligés.

La meilleure façon d’éviter cela est de vérifier les avis en ligne de tout courtier que vous envisagez et de vous assurer qu’il a de l’expérience avec ce type de modèle d’affaires. Si vous optez pour la voie des réductions, vous voulez un agent qui gère beaucoup de transactions par an et qui gère à l’aise plusieurs ventes simultanées.

Courtiers à service complet et Courtiers à escompte:Explorer vos options

Il existe quelques différences cruciales entre les courtiers à service complet et les courtiers à escompte; faisons une comparaison côte à côte pour mettre en évidence ces différences et comment vous pouvez les faire fonctionner pour vous.

Courtiers à service complet

Ce sont les agents conventionnels qui facturent une commission de 6% et offrent une gamme complète de services. Ils vous aideront à mettre en scène votre maison, à recommander des mises à niveau pour augmenter sa valeur, à vous mettre en contact avec des photographes et des services de mise en scène professionnels si nécessaire, à faire passer le mot avec le marketing et la publicité, à organiser des portes ouvertes, à négocier avec l’agent de l’acheteur, à vous guider à travers le processus de fermeture labyrinthique, et plus encore.

En utilisant la valeur médiane de la maison américaine de 247 000 $, cela signifie que la commission immobilière moyenne de 6% est d’environ 14 820 $. C’est beaucoup d’argent à payer, mais vous obtenez aussi beaucoup en retour. Si vous avez besoin de tous ces services — la mise en scène, le marketing, l’aide à la fermeture — le service complet, le courtier à prix plein peut être une excellente option. Les problèmes surviennent lorsque vous n’avez pas besoin de beaucoup de votre agent et que vous finissez par payer beaucoup pour un peu.

Courtiers à rabais

Une chose que tous les courtiers à rabais ont en commun est qu’ils facturent moins qu’un courtier à service complet conventionnel. Mais certains d’entre eux offrent également beaucoup moins.

Nous allons nous concentrer sur les deux principaux types de courtiers à escompte ici: le courtier à escompte MLS à frais fixes barebones et le courtier à escompte à service complet.

Le courtier à escompte Barebones

Le courtier à escompte MLS à honoraires forfaitaires barebones offre essentiellement le strict minimum, à un prix très bas – parfois aussi bas que 99 $.

Un exemple est Houzeo, qui pour 99 $ offre une liste de trois mois sur le MLS, six photos de liste et une syndication sur les principaux sites immobiliers comme Zillow, Trulia et Realtor.com . Si les vendeurs veulent apporter des modifications à leur annonce ou consulter un agent, ils devront payer plus cher.

Un autre exemple est le forfait d’inscription MLS à frais fixes à FSBO.com , qui coûte 399 $. Les vendeurs qui utilisent ce service reçoivent une liste MLS et, selon le site Web, éventuellement un panneau de signalisation. Une fois que l’agent répertorie la propriété sur le MLS, il n’offre plus de services.

Vous pouvez voir le motif ici. Pour ces frais fixes, le vendeur obtient que sa maison soit répertoriée dans le MLS local. Ils ne reçoivent pas d’aide pour la mise en scène ou la commercialisation de leur maison, ni de conseils tout au long du processus de négociation et de clôture. Dans certains cas, ils ne reçoivent même pas de panneau de jardin. Au-delà de la liste MLS, ils sont seuls. C’est ce qu’on appelle la vente à la vente par le propriétaire (FSBO).

S’ils sont à l’aise de vendre leur maison en solo, cela peut être une excellente option. Si ce n’est pas quelque chose avec lequel ils sont à l’aise, mais qu’ils veulent tout de même économiser de l’argent, ils devraient probablement envisager le courtier à escompte à service complet.

Le Courtier à escompte à service complet

Ce type de courtier offre une expérience de vente à service complet, pour une commission inférieure à ce qui est traditionnellement facturé.

Comment peuvent-ils offrir un service complet pour moins d’argent? Comme nous l’avons discuté ci-dessus, ils le composent en volume. Ils ferment beaucoup de petites commissions, et sortent en avance sur ce qu’ils seraient s’ils ne fermaient qu’une seule commission plus importante.

Il existe également quelques autres moyens de rentabiliser ce modèle; certains courtiers à rabais réduiront leurs taux de commission si vous, le vendeur, acceptez de les utiliser comme représentation lorsque vous achetez votre prochaine maison. Cela permet au courtier inscripteur de manger essentiellement le coût du côté de la vente et de le compenser avec une commission d’agent de l’acheteur complète.

D’autres travaillent essentiellement comme services de référence. Des entreprises comme Clever Real Estate fournissent des prospects de haute qualité pré-vérifiés aux meilleurs agents locaux; les agents obtiennent des prospects de qualité et les vendeurs sont connectés à des artistes d’élite et éprouvés qui savent vendre.

Dans ce modèle de prix, le vendeur ne paie que des frais fixes de 3 000 $ au lieu d’une commission de 6%, et il obtient la même expérience de service complet de luxe que s’il payait une commission basée sur un pourcentage complet. Et cela fonctionne pour les agents car ils obtiennent un approvisionnement régulier en bonnes pistes.

C’est vraiment gagnant-gagnant.

Bien sûr, certains fournisseurs moins réputés peuvent dire qu’ils offrent une expérience de service complet, mais pas en fait.Lorsque vous magasinez pour un courtier à rabais à service complet, demandez toujours à l’avance quels services ils offriront. Les éléments essentiels de tout contrat de service complet sont les suivants:

• Obtenir la maison sur le MLS
• Aider à fixer le prix avec une analyse comparative détaillée du marché
• Être disponible pour répondre aux demandes des acheteurs potentiels et des agents acheteurs
• Aider à conclure la transaction une fois qu’un accord est conclu

Ces deux derniers points sont extrêmement importants – même si certains vendeurs les négligent.

Tant de choses dans l’immobilier dépendent d’une communication claire et rapide – assurez-vous que votre agent inscripteur est fier d’être disponible et réactif. Et une fois que vous avez convenu avec un acheteur potentiel, gardez à l’esprit qu’il y a une tonne de problèmes potentiels qui peuvent survenir avant la clôture et qui peuvent faire dérailler votre transaction.

Par exemple, si l’inspecteur de la maison signale des problèmes dans votre propriété, le prêteur de l’acheteur peut exiger que les choses soient corrigées et résolues avant la fermeture. Ou peut-être que l’évaluateur de la banque pense que votre maison ne vaut pas ce que vous et l’acheteur avez convenu.

Et maintenant?

Lorsque des problèmes surviennent (et ils le font presque toujours), les tensions commencent à monter. Vous deviendrez nerveux. Votre acheteur deviendra nerveux.

C’est là que votre agent inscripteur gagne vraiment ce chèque de commission. Naviguer dans ces problèmes demande de l’expérience. Compte tenu de suffisamment d’années, un courtier verra à peu près tous les problèmes auxquels vous pouvez penser, donc après leur avoir posé des questions sur leur gamme complète de services, assurez-vous de leur demander depuis combien de temps ils sont en affaires. Un agent inscripteur expérimenté pourrait faire la différence entre un accord explosé et un accord qui tient ensemble.

L’essentiel est le suivant: lorsque vous cherchez un courtier à escompte, assurez-vous qu’il s’engage à communiquer, qu’il fournira les principaux piliers d’un service complet et qu’il aura suffisamment d’expérience à son actif.

Quelques autres Courtiers à escompte à Service complet à considérer

Chaque courtier à escompte a un modèle légèrement différent; en voici deux qui vous donneront une idée du type de variations auxquelles vous pouvez vous attendre.

REX Real Estate

REX offre une expérience de vente complète pour seulement 2%; de plus, les vendeurs qui travaillent avec REX ne paient généralement pas la commission d’agent de l’acheteur de 3%, ce qui signifie qu’ils vendent vraiment pour une commission de 2%.

Quel est le piège? REX ne met pas votre maison sur la MLS, bien qu’ils la répertorient sur de grands sites comme Zillow et Trulia, ainsi que leurs canaux de médias sociaux. Cela signifie que vous risquez de manquer beaucoup d’acheteurs potentiels, ce qui pourrait entraîner un prix de vente plus bas ou un temps plus long sur le marché.

L’autre problème est que REX n’offre pas la commission d’agent de l’acheteur de 3%, ce qui est considéré comme une « prime” que les agents de l’acheteur peuvent apporter à leurs clients. Sans cette prime, vous pourriez envisager un délai de vente plus long.

Redfin

Cette maison de courtage nationale massive vendra votre maison moyennant des frais d’inscription de 1%. Ils offrent une exposition sur leur site Web populaire, où ils vous donneront également un marketing ciblé pour trouver vos acheteurs idéaux. Ils reçoivent beaucoup de globes oculaires, mais leur portée est encore limitée; leurs maisons prennent généralement 90 jours pour se vendre.

Le fait que leur service à 1% n’est pas disponible sur de nombreux marchés, et que dans certains cas, vous devez payer une commission de 6% à l’avance, puis obtenir un remboursement lorsque vous achetez votre nouvelle maison via un agent Redfin, complique encore la situation.

Les Meilleurs (et les pires) Courtiers immobiliers à rabais

Lorsque vous regardez les services offerts par les différents courtiers à rabais et les critiques qui existent, ils se transforment en niveaux de qualité assez clairs. Passons en revue nos classements et expliquons pourquoi chaque entreprise est classée là où elle se trouve.

Le meilleur

Clever Real Estate

Sans mauvaises critiques et avec des services complets, Clever est l’étalon-or des courtiers à escompte. Cette start-up basée à Saint-Louis met en relation les vendeurs avec les meilleurs agents locaux qui offrent une expérience de vente complète moyennant des frais fixes de 3 000 $ si la maison se vend à moins de 350 000 $.

Clever examine leurs agents et ne fait référence qu’à des professionnels expérimentés et éprouvés, ce qui signifie que les vendeurs obtiennent une expertise d’élite pour un rabais important.

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Niveau intermédiaire

Ces entreprises offrent des services de qualité, mais sont moins que transparentes sur leur modèle de prix, ce qui pourrait être préoccupant.

Home Bay

Home Bay utilise une échelle de frais coulissante, donc bien que vous payiez presque certainement moins qu’une commission standard de 6%, il est difficile de dire combien il vous en coûtera pour inscrire votre maison avec eux. Et bien qu’ils offrent un agent de service complet pour vous aider, cet agent travaillera avec vous à distance. Cela présente des défis évidents, en particulier lorsqu’il s’agit de questions telles que les projections et la séance de clôture.

Listing Spark

Listing Spark offre un système innovant dans lequel les vendeurs paient par jour pour lister leur maison. Cela peut être une économie d’argent énorme si votre maison se vend rapidement. S’il reste sur le marché pendant des semaines ou des mois, cependant, ces frais peuvent commencer à s’additionner.

Ils permettent également aux vendeurs de passer à des services tels que la photographie d’annonces professionnelles, les expositions hébergées par des agents et les experts en clôture – mais chacun d’eux coûte des frais supplémentaires. En tant que service à la carte, la liste Spark offre une tonne de flexibilité, mais ces frais peuvent s’additionner rapidement.

Niveau bas

À moins que vous n’ayez pas d’autre choix, ces fournisseurs doivent être évités. Si vous les utilisez, soyez prudent, posez des questions et obtenez tout par écrit.

MLS My Home

Ce service MLS à frais fixes a une très mauvaise note d’une étoile sur Yelp, et les critiques suggèrent qu’ils ne communiquent pas bien, peuvent ne pas divulguer tous leurs frais à l’avance et, dans certains cas, peuvent même ne pas fournir leur niveau de services de base. Ils ont également une note F du Better Business Bureau.

Fizber

Cette société a des critiques très mitigées au Better Business Bureau, certains utilisateurs affirmant qu’ils n’ont jamais reçu de liste, que leurs données ont été vendues à un tiers et que Fizber a des problèmes de transparence.

Comment négocier Avec Votre Agent immobilier

Tout dans une vente de maison est négociable — du prix de la maison à la date de clôture, en passant par, oui, la commission immobilière. Vous pouvez souvent obtenir une réduction de commission simplement en demandant à votre agent.

Gardez à l’esprit, cependant, que travailler avec une entreprise comme Clever Real Estate vous permet de vous associer à un agent de premier plan qui travaille déjà à prix réduit, qui apportera des compétences de négociation d’élite à la table, ce qui rend encore plus probable que vous puissiez gagner d’autres réductions ou concessions de l’autre partie.

Pourquoi un agent vous accorderait-il un rabais? Eh bien, considérez qu’un agent travaille à commission. Cela signifie qu’ils n’ont pas de salaire quand ils ne vendent pas. S’ils ont besoin de prospects, il vaut mieux vendre votre maison pour 2% que de vendre un prospect inexistant pour la totalité des 3%.

Mais même sans pressions du marché comme celle-ci, vous pouvez toujours persuader votre agent de vous accorder une réduction. Voici quelques-unes des stratégies les plus efficaces.

Regardez le marché

Une commission immobilière n’est pas seulement une somme forfaitaire. Cela représente une quantité spécifique de travail et de temps que l’agent a mis. Pensez-y comme ceci: disons qu’un agent vend deux maisons à un prix identique. Si l’un vend en six semaines, et l’autre en douze semaines, ils ont essentiellement gagné deux fois plus d’argent sur la maison qui s’est vendue en six semaines, puisqu’ils ont fait la vente en deux fois moins de temps que l’autre.

Donc, si vous êtes sur un marché de vendeurs particulièrement chaud, comme Washington, D.C. ou San Francisco, il vaut la peine d’essayer de demander à votre agent s’il vendra votre maison pour moins que la commission complète. S’ils savent que votre maison recevra plusieurs offres la semaine où elle arrivera sur le marché et vendra au-dessus de la demande, ils seront probablement prêts à faire des compromis.

Sachez ce dont vous avez besoin — et n’avez pas besoin

Pour une commission complète de 6%, la plupart des agents vous aideront avec la mise en scène, le marketing et la publicité, la négociation et la clôture. Mais que se passe-t-il si votre maison n’a pas besoin de mise en scène? Que se passe-t-il si votre partenaire travaille dans le marketing et a déjà un excellent plan? Que se passe-t-il si vous êtes un avocat qui est à l’aise de gérer la négociation et de vous clôturer?

Si vous n’avez pas besoin de tous les services offerts par l’agent, cela peut être un excellent point de départ pour négocier une commission inférieure. Après tout, moins de travail devrait être égal à moins d’argent, n’est-ce pas?

Obtenez des devis de plusieurs agents

Le marché fonctionne sur la concurrence. La sollicitation de devis auprès de plusieurs agents vous donnera une idée du taux du marché et peut révéler une bonne affaire, surtout si vous faites savoir aux agents que vous recevez des devis de leurs concurrents.

Conclusion

Il n’y a jamais eu autant d’options pour les vendeurs que sur le marché en ce moment. C’est à vous de savoir ce dont vous avez besoin et de sélectionner la meilleure option pour votre situation.

Les vendeurs inconditionnels et compétents qui peuvent conclure eux-mêmes une transaction pourraient bien opter pour l’option MLS à frais forfaitaires barebones. Pour ceux qui ont besoin d’un service complet, mais qui veulent tout de même des économies, l’utilisation d’un courtage à service complet à prix réduit comme Clever Real Estate est probablement la meilleure solution.

La ligne de fond? Il n’est pas nécessaire de payer une commission de 6% pour une expérience de vente complète et haut de gamme. Le système change — et il change en faveur de vendeurs comme vous.