Cher conseiller immobilier,
Mon père a acheté une maison il y a de nombreuses années qui est entièrement payée. Il veut maintenant me l’offrir. Quelles sont certaines des conséquences fiscales et autres considérations auxquelles nous devrions penser?
— Nancy R.

Chère Nancy,
Tout d’abord, donner une maison peut être problématique pour votre pop s’il a besoin d’une couverture Medicaid dans un proche avenir. En effet, Medicaid dispose d’une période de « retour en arrière” de cinq ans pour déterminer si les candidats ont transféré des actifs majeurs pour devenir éligibles.

Une pénalité sous la forme d’un retard de plusieurs mois dans la couverture pourrait être évaluée contre lui.

Si nous supposons que le coût mensuel moyen des soins en maison de retraite dans votre État est de 6 000 $, alors Papa devrait attendre des années pour que Medicaid intervienne.

Par exemple, s’il vous a transféré une maison de 240 000 on le 1er mai 2017 et qu’il devait de manière inattendue déménager dans une maison de retraite le 1er mai 2018 et qu’il dépensait ses actifs restants pour devenir éligible à Medicaid le 1er mai 2019, c’est à ce moment que la pénalité commencerait.

Sa durée dans ce cas serait de 40 mois ($240,000/$6,000 = 40), ce qui signifie qu’il ne deviendrait pas admissible à la couverture avant trois ans et quatre mois. Vous aurez certainement besoin de parler avec un avocat qualifié ou un planificateur financier si vous pensez qu’il pourrait avoir besoin de Medicaid à un moment donné.

Aurait-il une taxe sur les cadeaux?

Sinon, donner une maison a plus de sens, en supposant qu’il n’a pas déjà donné des millions. Bien qu’une personne qui donne un bien d’une valeur supérieure à 14 000 in au cours d’une année donnée doive produire un formulaire d’impôt sur les dons, ce don ne sera imposé que s’il dépasse ou dépasse de plus de 5,49 millions de dollars la limite d’exonération de l’impôt fédéral sur les successions et les dons à vie (comparativement à 5,45 millions de dollars l’an dernier).

Donc, à moins que votre père soit relativement riche et ait suffisamment de dons dans sa vie pour dépasser ce seuil, il n’encourra pas d’impôt sur les cadeaux en vous donnant la maison.

Mais vous devez également savoir que si vous vendiez l’endroit rapidement après l’avoir reçu en cadeau, vous feriez face à une lourde taxe sur les gains en capital. En effet, lorsqu’une maison est donnée, son coût initial pour le donateur — sa « base fiscale” — devient la base fiscale du bénéficiaire, à moins que ce bénéficiaire n’y habite pendant au moins deux ans avant de la vendre.

En d’autres termes, si votre père achetait la maison pour 140 000 $, et que vous vous retourniez et la vendiez après la vente pour 240 000 $, vous deviez des impôts sur les gains en capital sur ce bénéfice de 100 000 profit, si vous vendiez avant l’expiration de ces deux années.

Dans un autre scénario d’économie d’impôt, votre père pourrait vous vendre la maison pour la valeur marchande à un faible acompte et conserver le billet lui-même, éventuellement avec un arrangement pour pardonner le solde du billet s’il décède avant que vous ne le payiez.

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Évitez d’être pris pour cible par l’IRS

Ensuite, il y a deux façons dont votre père pourrait vous donner la maison et y vivre sans ressentir la colère de l’IRS, en supposant que vous êtes enclin à vivre ensemble.

On est avec une fiducie de résidence personnelle admissible, ou QPRT, qui permettrait à Papa de déplacer la résidence hors de sa succession imposable sans la libérer. Une formule de l’IRS mettrait alors une valeur sur son droit de vivre dans la maison avec le solde considéré comme un don, sous réserve de cette limite d’exonération de l’impôt fédéral sur les dons de 5,49 millions de dollars.

Dans l’autre sens, s’il devait vous vendre la maison à la juste valeur marchande, mais payer un loyer au niveau du marché par la suite pour y rester.

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En ce qui concerne le simple héritage de la propriété à son décès, l’assiette fiscale de la maison serait alors « augmentée” à la valeur marchande, ce qui éliminerait les impôts sur les gains en capital sur toute appréciation dont votre père bénéficiait après l’avoir achetée. Cependant, la maison resterait dans la succession et serait soumise à toute conséquence fiscale successorale.

La décision d’utiliser ou non l’une des options ci-dessus dépend de la situation financière globale de votre père. C’est une autre raison urgente d’impliquer un avocat ou un planificateur financier. Comme vous pouvez le voir, donner une maison peut devenir compliqué.

Bravo à ton généreux papa. Assurez-vous simplement que le cadeau est structuré de manière à ne pas alourdir inutilement votre père ou vous-même. Bonne chance à vous deux!