親愛なる不動産顧問、
私の父は何年も前 彼は今、私にそれを贈り物にしたいと考えています。 私たちが考えるべき税務上の影響やその他の考慮事項は何ですか？
—ナンシー R.

親愛なるナンシー、
彼は近い将来にメディケイドカバレッジを必要とする場合、まず第一に、家を贈与することは、あなたのポップのために問題 メディケイドは、申請者が適格になるために任意の主要な資産をオフに転送しているかどうかを判断するために五年間の”ルックバック”期間を持っ

カバレッジの複数の月の遅延の形でペナルティが彼に対して評価

あなたの状態の老人ホームケアの平均月額費用が$6,000であると仮定すると、お父さんはメディケイドが始まるのを何年も待たなければなりません。たとえば、2017年5月1日に$240,000の家をあなたに譲渡し、2018年5月1日に老人ホームに移動する必要があり、残りの資産を2019年5月1日にメディケイドのこの場合の期間は40ヶ月になります。

($240,000/$6,000 = 40), つまり、彼は三年四ヶ月のカバレッジの対象にならないだろう。 あなたは間違いなくあなたは彼がいくつかの点でメディケイドを必要とするかもしれないと思う場合は、資格の不動産や長老の法律弁護士やファイ

彼は贈与税を負担するだろうか？そうでなければ、家を贈与することは、彼がすでに何百万人も与えていないと仮定すると、より理にかなっています。

そうでなければ、家を贈与す 与えられた年に$14,000以上で評価された財産を配っている人は、贈与税フォームを提出しなければなりませんが、それは彼が超えたり、さらにhis5.49百万（昨年up5.45百万から）の彼の生涯連邦個々の不動産と贈与税免除限度を超える原因となる場合にのみ、その贈り物に課税されます。あなたのお父さんが比較的裕福で、彼の人生でそのしきい値を超えるのに十分な才能を持っていない限り、彼はあなたに家を与えることによって贈与税を負担することはありません。

そうです。

しかし、あなたはまた、あなたが贈り物としてそれを受け取った後、すぐに場所を販売していた場合、あなたは多額のキャピタルゲイン税に直面することを知っている必要があります。 それは家が与えられるとき、寄贈者への元の費用—その”税の基礎”—その受け手が販売する前に少なくとも二年間それに住んでいなければ受け手の税の基礎

言い換えれば、あなたのお父さんがhouse140,000のために家を買って、あなたが振り向いてposth240,000のためにposthasteからそれを売却した場合、あなたはそのcapital100,000の利益

別の節税シナリオでは、あなたのお父さんは低い頭金で市場価値のためにあなたに家を販売し、あなたがそれを支払う前に彼が死んだ場合、メモ

レート検索：今日の住宅ローンで最高のレートを見つけます。あなたが一緒に暮らす傾向があると仮定すると、あなたのお父さんがあなたに家を与え、IRSの怒りを感じずにそこに住むことができるいくつかの方

一つは、資格のある個人居住信託、またはQPRTであり、お父さんはそれを空にすることなく、彼の課税不動産の外に住居を移動することができます。 IRSの式は、そのfederal5.49百万連邦贈与税の免除制限の対象と、贈り物とみなされるバランスで家に住むために彼の権利に値を置くだろう。他の方法は、彼があなたに公正な市場価値のために家を売るが、その後そこに残るために市場レベルの家賃を支払うことであったかどうかです。

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彼が死んだときに単に財産を継承することについては、家の税の基礎は、彼がそれを買った後、あなたのお父さんがそれを楽しんだ感謝のキャピタルゲイン税を排除するだろう、市場価値に”ステップアップ”されるだろう。 しかし、家は不動産に残り、任意の不動産税の影響の対象となります。

上記のオプションのいずれかを使用するかどうかの決定は、あなたの父親の全体的な財務状況に依存します。

上記のオプションのいずれかを使 それは代理人か財政の立案者を含むもう一つの押す理由である。 あなたが見ることができるように、家を贈与することは複雑になる可能性があります。あなたの寛大なお父さんへの賞賛。

あなたの寛大なお父さんへの賞賛。

ょうどあなたが不必要にあなたの父またはあなた自身に重荷を負わない方法でギフトが構成されることを確かめなさい。 あなたの両方に幸運！