Din ce în ce mai mulți investitori fac refinanțări cash-out pe proprietatea lor de închiriere. când este făcută din motive corecte, această opțiune de finanțare strategică poate fi o modalitate perfectă de a transforma capitalul acumulat în bani care pot fi apoi utilizați pentru a crește valorile proprietății, pentru a crește chiriile și pentru a extinde un portofoliu.

iată tot ce trebuie să știți despre a face o refinanțare cash-out pe proprietatea dumneavoastră de închiriere.

principalele motive pentru care investitorii fac o refinanțare în numerar

în ultimii cinci ani, prețul mediu de listare al unei case unifamiliale din SUA a crescut cu aproape 29%, potrivit Zillow (din ianuarie 2020).

prin urmare, dacă ați achiziționat inițial o casă de 1.500 de metri pătrați la prețul mediu de 172.500 USD (115 USD pe picior pătrat), proprietatea dvs. de închiriere este acum potențial în valoare de 220.500 USD (147 USD pe picior pătrat).

asta înseamnă că capitalul acumulat în proprietatea dvs. din apreciere este de 48.000 USD – și asta nici măcar nu ia în considerare soldul principal redus al ipotecii după cinci ani de plăți.

este adevărat că unii oameni preferă să lase neatinsă capitalul acumulat în casă. Cu toate acestea, mulți investitori imobiliari profesionale cred că face sens mai bine de afaceri pentru a transforma lor de capital în numerar și a pus că ‘bani gratis’ câștigat de apreciere normale la locul de muncă de:

• investiția într-o altă proprietate de închiriere pentru a extinde un portofoliu imobiliar
• diversificarea geografic în diferite piețe de a deveni un investitor imobiliar pe distanțe lungi
• strângerea de capital pentru a participa la o oportunitate de investiții imobiliare joint-venture
• efectuarea de îmbunătățiri sau actualizări la o proprietate de închiriere existente, care va justifica chirie mai mare și randament crescut
• achitarea unui împrumut imobiliar existent pe o altă proprietate
• eliminarea datoriei personale restante, care este primul pas spre atingerea libertății financiare

reguli pentru refinanțarea Cash-Out a proprietății de închiriere

deși există o mulțime de motive bune pentru a face o refinanțare cash-out pe proprietatea dvs. de închiriere, este important să vă asigurați că înțelegeți regulile jocului.

iată liniile directoare de la Fannie Mae pentru refinanțarea cu succes a împrumutului existent pentru a scoate bani din închirierea dvs:

• maxim 75% LTV (împrumut la valoare) pentru case unifamiliale sau proprietăți cu o singură unitate
• maxim 70% LTV pentru proprietăți cu 2 până la 4 unități, cum ar fi un duplex sau triplex
• ARM (ipotecă cu rată reglabilă) au LTV-uri de 65% pentru o unitate și 60% pentru 2 până la 4 unități
• proprietatea listată pentru vânzare în ultimele șase luni are un LTV maxim de 70%
• proprietatea nu poate fi listată spre vânzare în momentul în care se aplică împrumutul de refinanțare în numerar pentru
• proprietatea achiziționată în ultimele șase luni nu este eligibilă pentru o refinanțare în numerar-cu toate acestea, există trei excepții

excepții de la regulile de refinanțare în numerar

în mod normal, trebuie să așteptați șase luni de la data închiderii proprietății înainte de a efectua o refinanțare în numerar. Cu toate acestea, există trei excepții de la regula de șase luni:

• proprietatea a fost moștenită
• proprietatea a fost obținută dintr-o hotărâre legală într-un ordin de divorț sau separare
• Proprietatea se califică pentru excepția de finanțare întârziată

regula de finanțare întârziată pentru refinanțarea cash-out

în plus față de excepțiile de mai sus, sunteți în continuare eligibil pentru o refinanțare cash-out dacă ați achiziționat proprietatea de închiriere în ultimele șase luni:

• suma creditului nou nu depășește prețul inițial de achiziție, excluzând orice costuri de închidere
• proprietatea nu a fost achiziționată cu finanțare ipotecară
• sursa de fonduri pentru achiziționarea poate fi documentată
• Împrumutatul are o dezvăluire de închidere sau declarație de decontare cu detalii despre tranzacție, inclusiv prețul de achiziție al proprietății
• achiziția între cumpărător și vânzător a fost o tranzacție „de arme”, vânzătorul neavând o relație preexistentă cu cumpărătorul sau un interes în vânzare, cu excepția tranzacționării vânzarea în sine

Fannie Mae vs. Freddie Mac

regulile pentru o refinanțare cash-out sunt ușor diferite între Fannie Mae și Freddie Mac:

Fannie Mae

• o singură familie sau 1 unitate 75% LTV împrumut cu rată fixă 65% LTV braț
• 2-la 4 unități 70% LTV împrumut cu rată fixă 60% LTV braț

Freddie Mac

• o singură familie sau 1 unitate 75% LTV împrumut cu rată fixă 75% LTV braț
• 2-la 4 – unități 70% LTV împrumut cu rată fixă 70% LTV Arm

scorul de credit și rezervele de numerar cerințe

există două lucruri suplimentare pentru a păstra în minte dacă te gândești la aplicarea pentru o refinanțare cash-out de proprietate de închiriere. în primul rând, creditorii necesită adesea un scor FICO minim mai mare de cel puțin 680-700. Acest lucru se datorează faptului că subscriitorii consideră împrumuturile pentru investiții imobiliare ca fiind un risc mai mare, mai ales atunci când împrumutatul scoate cea mai mare parte a capitalului propriu din proprietate. Cu toate acestea, unii creditori sunt mai puțin stricți decât alții, așa că pot plăti pentru a face cumpărături pentru creditorii care au un scor minim de credit mai mic dacă nu aveți deja un broker ipotecar sau creditor ca parte a echipei dvs. imobiliare de încredere.în plus față de care necesită un scor de credit mai mare pentru o refinanțare cash-out, creditorii necesită în mod normal, că vă menține un fond de rezervă de numerar. Acest lucru vă protejează pe dvs. și creditorul de riscul potențial de dezavantaj dacă fluxul de numerar devine temporar negativ din cauza unei perioade de post vacant mai lungi decât cele normale sau dacă trebuie făcută brusc o reparație capitală de urgență.

sumele rezervelor minime obligatorii variază de la creditor la creditor. Unele necesită oriunde de la câteva luni până la 12 luni sau mai mult de plată ipotecare viitoare. Alți creditori vă pot solicita să păstrați un cont de rezervă de numerar cu un sold de până la 6% din suma împrumutului neplătit.

Pro și contra de a face o refi Cash-Out

Refi Cash-out pe o proprietate de închiriere sunt în mod normal, cele mai bune pentru investitorii cu scoruri de credit mai mari decât media și capital suplimentar la îndemână. Acest lucru se datorează faptului că creditorii au, de obicei, cerințe mai mari pentru refinanțarea investițiilor imobiliare decât cu casele ocupate de proprietari.

De asemenea, trebuie să fiți pregătit să furnizați creditorului informații precum contractul de închiriere, istoricul plăților chiriașului, profitul& declarație de pierdere și bilanț. Aceste documente și rapoarte demonstrează creditorului cât de bine funcționează financiar proprietatea dvs. de închiriere.

alte argumente pro și contra de a face o refi cash-out pe proprietatea noastră de închiriere includ:

avantajele unei refinanțări de numerar

• blocați o rată a dobânzii la ratele scăzute istorice de astăzi
• utilizarea înțeleaptă a efectului de levier poate crește rentabilitatea investiției și rentabilitatea în numerar
• randament potențial randament de două cifre făcând actualizarea care crește valoarea proprietății și justifică o chirie mai mare de la chiriași
• creșteți durata de ocupare făcând chiriașii să dorească să închirieze de la dvs. pe termen lung
• Creșteți și diversificați portofoliul de proprietăți de închiriere proprietate suplimentară de închiriere

contra unei refinanțări cash-out

• potențial de numerar negativ în timp ce taxele de împrumut încă mai trebuie să fie plătite
• taxele de Refi Cash-Out, inclusiv taxele de origine și de aplicare, evaluare și inspecție, căutare titlu și taxele de asigurare poate reduce cantitatea de numerar la aproape de escrow
• de acord cu un Arm (rata de credit ipotecar reglabil), care nu se potrivește pe termen lung, buy-and-hold strategia de investiții, deoarece ratele și plățile lunare pot fi fluctueaza

refinanta cash-out vs. o HELOC

cea mai mare diferență între o HELOC – sau linie de credit de capital de origine – și o refinanțare cash-out este că un HELOC vă oferă acces la capitalul dvs. atunci când și dacă aveți nevoie de ea.

Pe de altă parte, atunci când faci o refinanțare cash-out primiți capital imediat ca o plată forfetară. Deci, va trebui să puneți capitalul pe care l-ați transformat în numerar pentru a lucra imediat pentru a profita la maximum de refinanțarea cash-out.

alte diferențe între o refinanțare cash-out și un HELOC includ:

refinanțare Cash-out

Pro:

• primiți toți banii în avans ca plată forfetară
• refinanțarea în numerar poate fi mai ușor de calificat decât un HELOC
• ratele dobânzilor la un nou împrumut sunt de obicei mai mici decât o linie de credit cu capital propriu

contra:

• nu se poate împrumuta din nou până nu refinanțați
• Noua ipotecă înseamnă ‘resetarea ceasului’ prin necesitatea de a/li>
• termenii de împrumut mai lungi de 15 sau 30 de ani înseamnă mai multe plăți de dobânzi

HELOC

Pro:

• linia de credit înseamnă că nu trebuie să utilizați banii imediat
• poate împrumuta din nou de fiecare dată când linia de credit este plătită
• costurile de închidere în mod normal mai puțin cu un HELOC vs. o refinanță de retragere

contra:

• ratele dobânzilor sunt de obicei mai mari și se pot ajusta pe măsură ce ratele cresc sau scad
• taxele creditorului pentru un HELOC pot fi mai mari pe o proprietate de închiriere vs. o reședință personală
• HELOC pe o proprietate de închiriere poate fi dificil să se califice pentru ca creditorii strânge cerințele lor de calificare

Gânduri finale

face o refinanțare cash-out pe o proprietate de închiriere nu este alegerea potrivita pentru fiecare investitor imobiliar. De exemplu, dacă intenționați să vindeți proprietatea în viitorul nu prea îndepărtat, cheltuiala de a face o refi de retragere poate fi mai mare decât recompensele.

cu toate acestea, atunci când făcut pentru motivele corecte, există o mulțime de beneficii pentru refinanțare proprietatea dumneavoastră de închiriere și trăgând cash-out:

• blocați ratele dobânzilor scăzute din punct de vedere istoric cu un nou împrumut
• LTV-urile de până la 75% vă permit să accesați valoarea maximă a capitalului acumulat în proprietatea dvs.
• transformați capitalul acumulat în numerar pe care îl puteți utiliza pentru a crește valoarea proprietății, a crește chiriile și a genera