David Moore: Dobrý den, David Moore s výhodou vlastního kapitálu 1031exchange.com, a dnešní otázka zní, jaká je definice podobného druhu s ohledem na 1031? A to je něco, o čem se často diskutuje a lidé na něm mají spoustu dezinformací. A pokud se podíváme na pravidla, která jsme použili, abychom je aplikovali na osobní majetek, v roce 2017 jsme ztratili transakci s osobním majetkem. Takže teď se jen díváme na nemovitosti.

takže pokud se podíváme na požadavek podobného druhu, když se použije na nemovitosti, je to velmi, velmi široké. Pouze odkazuje na povahu investice spíše než na formu. Takže jakýkoli nemovitý majetek, který se vzdal, který byl držen pro investice, bude jako vázání s jakýmkoli náhradním majetkem získaným s úmyslem držet pro investice. Co to znamená? Co znamená investice? Jak dlouho musíš něco držet?

David Moore: a to jsou skvělé otázky. A bohužel nemám černobílé odpovědi, nebo je možná dobře, že nemám černobílé odpovědi. Pokud jste tlačí a ptá se mě, jak dlouho byste měli držet něco mít nárok, řeknu vám rok na základě několika různých faktorů, ale když se na ně díváme jako-druh situace, věci, které spadají mimo, pokud se díváme na skutečné vlastnost, že se to nebude kvalifikovat pro vaše 1031, budeme se dívat na situaci, kdy jste nemohli koupit nový domov k životu. To nebude získáno s úmyslem držet pro investice. A jsme v situaci, kdy jste možná viděli reklamu nebo četli, nebo možná obracíte vlastnosti.

no, flip vlastnost není něco, co držel pro investice, a nezáleží na tom, jak dlouho budete mít na zlepšení této vlastnosti, pokud jste si ji koupili s úmyslem zlepšit a otočit ji, jste ji držel pro další prodej. A proto se nebude kvalifikovat na 1031, bez ohledu na to, jak dlouho ji držíte. A za druhé, budete mít situaci, kdy nebudete mít dlouhodobé kapitálové zisky daňové zacházení na tento zisk buď.

David Moore: takže se opravdu podívejte na tyto věci, pochopte, že většinu času, kdy k nám lidé přijdou a dívají se na převrácené vlastnosti, udělají několik z nich. Chystají se ztratit tolik na daních, že se přes to rychle, a oni budou dělat to, co bychom nazvali upravené flip, něco, co tu je… byla jsem v realitním podnikání pro více než 30 let a má už mnohem déle, než to. Dostávám kop ze všech těchto nových vzorců, které lidé přicházejí se zkratkami vysvětlujícími tyto nové myšlenky, které existují po celá desetiletí.

ale upravený flip by byla situace, kdy si ji koupíte, opravíte, pak si ji pronajmete, podržíte ji na investici po určitou dobu. Pokud chcete peníze z toho, můžete udělat hotovost z refi a to, co dostanete přes refi, bude pravděpodobně přebytek toho, co byste měli bez daní.

David Moore: takže to je skvělé řešení. Možná o rok nebo dva později, pak uděláte výměnu. Takže se na to díváme kvůli investičnímu požadavku a pak to není otázka času. Opravdu to má co do činění se záměrem více než cokoli jiného. Takže ještě jednou, žádné skutečné majetek, vzdal se koná na investice bude jako-druh s žádnou skutečnou majetku nabytého s úmyslem, aby držet pro investice. Z té špíny můžete jít do kancelářské budovy, obchoďáku, pronájem jedné rodiny bude s mini úložištěm podobný.

nezáleží na tom, pokud se vzdáváte a přijímáte majetek, který byl držen jako investice a získán s úmyslem držet za investici. Další otázkou bude, jak jsem řekl, jak dlouho se musí něco držet? A to opravdu souvisí s řadou faktorů.

David Moore: podíváme se na soudní případ, soudní případ Clarkowski. Je to velmi, velmi staré. Obsahuje devět bodů, které používáme k určení stavu prodejce. Používám stejný případ, když se dívám na plány IRAs a 401K a nesouvisející podnikání, zdanitelný příjem. Takže máme situaci, IRAs, například, pokud jste podnikání s tímto účtem, i když jste měli Roth IRA, budete mít daňové expozice. Pokud je to spekulativní investice na příjem nebo zisk přičíst vliv, nebo jestli je to něco, co jste podnikání důchodového účtu, a to i s Roth, budete mít daňové expozice.

takže ještě jednou, zpět na aplikaci 1031, co je jako-druh? Pouze odkazuje spíše na povahu investice než na formu. A to je nástroj. To je jeden z tajemství, které umožňuje lidem, aby začít s, že základní nájemním domě a růst a hromadit pěkné portfolio investičních nemovitostí v průběhu času, můžete si vzít, že pronájem domu, do plex, do rodin, do velké krabice, do toho, co by to mohlo být.

David Moore: a typický scénář je na konci dne, někdo se chystá vyměnit z těchto vlastností, které vyžadují správu. A v určitém okamžiku vás unaví hrozné Ts, zejména se všemi otázkami kontroly nájemného dnes, WC, odpadky, nájemníci, obrat, a teď je to problém, řekl bych, navíc. Takže skončíme v určitém okamžiku, kdy lidé říkají, “ Hej, s tím jsem skončil.“.“

a DST, Delaware Statutární důvěra je jedním z těch míst, kam lidé chodí. Splňuje požadavky na výměnu a bude to vaše cesta ven, aniž byste museli platit daň, udržovat odklad daně a dávat vám výhody vlastnictví nemovitostí. Takže pokud máte otázky na toto téma, zavolejte nám. Vlastně ještě jeden komentář k tomu, co je podobné-laskavé. Výměny zlepšení, přemýšlejte o tom, co děláme s výměnou zlepšení.

David Moore: pro ty z vás, kteří nejsou obeznámeni, vzdáváte se majetku, který jste drželi pro investice. Koupíš si nemovitost. Chcete tu věc postavit. Mohlo by to být drobné vylepšení, mohlo by to být pozemní stavba. Ale co se stane, je, že budeme získat… My, stejně jako v exchange společnost je bude skutečně získat, převzít vlastnictví majetku, zlepšení zprostředkovat lepší majetek zpět poplatníka, dokončení výměny.

řekněme, že se blížíme k 180. dni a stále nám zbývá 50 000 dolarů. Mohli byste jít ven a předem zaplatit práci a materiál a mít, řekněme stoh dřeva, který sedí na místě a má to představovat odklad daně? Odpověď je ne. Dobřit. Co je dokončena bude splňovat a být jako druhu, tedy to, co je nemovitostí, a v tomto bodě, přenos bude mít nárok, ale nemůžete předplatit práce a materiálu. To není nic podobného, to samé tahá peníze z transakce. Ale doufám, že to pomohlo. A toto je téma, které se objevuje pořád a lidé mnohokrát a říkají: „Hej, pamatuji si, že to byl dům za dům, pozemek za půdu.“A nikdy to tak nebylo.

David Moore: takže ještě jednou, s 1031, je tam tolik dezinformací. Proto říkám, že neexistuje nic jako hloupá otázka, zeptejte se, zavolejte nám a uděláme, co se o Vás postaráme. Děkujeme, že jste se k nám dnes připojili. David Moore, Equity Advantage 1031exchange.com. opatruj se.