David Moore: Hallo, David Moore mit Aktienvorteil 1031exchange.com . Und die heutige Frage ist, was ist die Definition von Like-kind in Bezug auf 1031? Und das wird oft diskutiert und die Leute haben viele Fehlinformationen darüber. Und wenn wir uns die Regeln ansehen, die wir früher auf persönliches Eigentum anwenden mussten, haben wir 2017 die Transaktion mit persönlichem Eigentum verloren. Jetzt schauen wir uns nur noch Immobilien an.Wenn wir uns also die gleichartige Anforderung ansehen, wenn sie auf Immobilien angewendet wird, ist sie sehr, sehr weit gefasst. Es bezieht sich nur auf die Art der Investition und nicht auf die Form. Also jede Immobilie aufgegeben, die für Investitionen gehalten wurde, wird wie die Bindung mit jedem Ersatz Eigentum erworben mit der Absicht, für Investitionen zu halten. Was bedeutet das? Was bedeutet für Investitionen gehalten? Wie lange musst du etwas halten?

David Moore: Und das sind großartige Fragen. Und leider habe ich keine Schwarz-Weiß-Antworten, oder vielleicht ist es gut, dass ich keine Schwarz-Weiß-Antworten habe. Wenn Sie drängen und mich fragen, wie lange Sie etwas halten sollten, um sich zu qualifizieren, werde ich Ihnen ein Jahr basierend auf ein paar verschiedenen Faktoren erzählen, aber wenn wir uns eine ähnliche Situation ansehen, Dinge, die nach draußen fallen werden, wenn wir uns Immobilien ansehen, die sich nicht für Ihre 1031 qualifizieren, werden wir uns eine Situation ansehen, in der Sie kein neues Zuhause kaufen können, in dem Sie leben können. Das wird nicht mit der Absicht erworben werden, für Investitionen zu halten. Und wir sind in einer Situation, in der Sie vielleicht eine Anzeige gesehen oder gelesen haben oder Eigenschaften umdrehen.Nun, eine Flip-Eigenschaft ist nicht etwas für Investitionen gehalten, und es spielt keine Rolle, wie lange Sie brauchen, um diese Eigenschaft zu verbessern, wenn Sie es mit der Absicht gekauft haben, es zu verbessern und zu drehen, Sie haben es für den Weiterverkauf gehalten. Und deshalb wird es nicht für 1031 qualifizieren, unabhängig davon, wie lange Sie es halten. Und zweitens werden Sie eine Situation haben, in der Sie auch keine langfristige kapitalertragsteuerliche Behandlung für diesen Gewinn erhalten.David Moore: Schauen Sie sich dieses Zeug wirklich an, verstehen Sie, dass die meisten Leute, die zu uns kommen, um Eigenschaften umzudrehen, ein paar davon machen werden. Sie werden so viel an Steuern verlieren, sie kommen schnell darüber hinweg und sie werden das tun, was wir einen modifizierten Flip nennen würden, etwas, das es schon gibt … ich bin seit über 30 Jahren im Immobiliengeschäft tätig und gibt es schon viel länger. Ich bekomme einen Kick aus all diesen neuen Formeln, die Leute mit den Akronymen herausbringen, die diese neuen Ideen erklären, die es seit Jahrzehnten gibt.

Aber ein modifizierter Flip wäre eine Situation, in der man es kauft, repariert, dann vermietet man das Ding, hält es für eine gewisse Zeit für Investitionen. Wenn Sie das Geld aus ihm heraus wollen, können Sie eine Cash-out-Refi tun und was Sie über die Refi bekommen, wird wahrscheinlich ein Überschuss von dem sein, was Sie netto von Steuern gehabt hätten.

David Moore: Das ist also eine großartige Lösung. Vielleicht ein oder zwei Jahre später machen Sie dann einen Austausch. Also betrachten wir diese Zeit als Investitionsbedarf, und dann ist es kein Zeitproblem. Es hat wirklich mehr mit Absicht zu tun als alles andere. Also noch einmal, jede Immobilie, die für Investitionen gehalten wurde, wird mit jeder Immobilie, die mit der Absicht erworben wurde, für Investitionen zu halten, gleichartig sein. Sie können von diesem Schmutz in ein Bürogebäude gehen, ein Einkaufszentrum, Die Vermietung von Einfamilienhäusern wird mit dem Mini-Speicher vergleichbar sein.

Es spielt keine Rolle, solange Sie Eigentum aufgeben und erhalten, das als Investition gehalten und mit der Absicht erworben wurde, es für Investitionen zu halten. Die nächste Frage wird sein, wie gesagt, wie lange muss etwas festgehalten werden? Und es hat wirklich mit einer Vielzahl von Faktoren zu tun.

David Moore: Wir betrachten einen Gerichtsfall, den Fall Clarkowski. Es ist sehr, sehr alt. Es enthält neun Punkte, anhand derer wir den Händlerstatus bestimmen. Ich benutze den gleichen Fall, wenn ich in Bezug auf IRAs und 401K Pläne und unabhängige Unternehmen, zu versteuerndes Einkommen betrachte. Also haben wir Situation mit IRAs, zum Beispiel, wo, wenn Sie ein Geschäft mit diesem Konto führen, auch wenn Sie eine Roth IRA hatten, werden Sie Steuerbelastung haben. Wenn es sich um eine gehebelte Investition in das Einkommen oder den Gewinn handelt, der der Hebelwirkung zugeschrieben wird, oder wenn Sie ein geschäftliches Rentenkonto führen, selbst mit einem Roth, haben Sie ein Steuerrisiko.

Also noch einmal, zurück zu 1031 Anwendung, was ist wie-Art? Es bezieht sich nur auf die Art der Investition und nicht auf die Form. Und das ist das Werkzeug. Das ist eines der Geheimnisse, die es den Menschen ermöglichen, mit diesem einfachen Miethaus zu beginnen und im Laufe der Zeit ein schönes Portfolio an Anlageimmobilien aufzubauen, denn Sie können von diesem Miethaus in die Plex, in die Mehrfamilienhaus, in die Big Box, in was auch immer es sein mag.

David Moore: Und das typische Szenario ist, dass am Ende des Tages jemand diese Eigenschaften austauschen wird, die verwaltet werden müssen. Und irgendwann wirst du müde von den schrecklichen Ts, besonders mit all den Mietkontrollproblemen heute, Toilette, Müll, Mieter, Umsatz, und jetzt ist es Ärger, würde ich sagen, obendrein. Wir landen also an einem Punkt, an dem die Leute sagen: „Hey, ich bin fertig mit dem Zeug.“

Und DST, Delaware Statutary Trust ist einer dieser Orte, an die Menschen gehen. Es erfüllt die Umtauschanforderungen, und es wird Ihr Ausweg sein, ohne die Steuer zahlen zu müssen, die Steuerstundung beizubehalten und Ihnen die Vorteile des Eigentums an Immobilien zu bieten. Wenn Sie also Fragen zu diesem Thema haben, rufen Sie uns an. Eigentlich noch ein Kommentar zu dem, was ist wie-Art. Verbesserungsaustausch, denken Sie darüber nach, was wir mit einem Verbesserungsaustausch machen.David Moore: Für diejenigen unter Ihnen, die nicht vertraut sind, geben Sie Immobilien auf, die Sie für Investitionen gehalten haben. Du wirst eine Immobilie kaufen. Du willst das Ding bauen. Es könnten kleinere Verbesserungen sein, es könnte eine Grundkonstruktion sein. Aber was passiert, ist, dass wir erwerben werden … Wir, wie in der Börsengesellschaft, werden tatsächlich erwerben, das Eigentum an der Immobilie übernehmen, die Verbesserungen vornehmen, um die verbesserte Immobilie an den Steuerzahler zurückzugeben und den Austausch abzuschließen.Nehmen wir also an, wir nähern uns dem 180. Tag und haben noch 50.000 Dollar übrig. Könntest du rausgehen und Arbeit und Material im Voraus bezahlen und, sagen wir, einen Stapel Holz vor Ort sitzen lassen und das einen Steueraufschub darstellen lassen? Die Antwort lautet nein. In Ordnung. Was abgeschlossen ist, wird zufriedenstellen und von gleicher Art sein, also was auch immer Immobilien sind und an diesem Punkt wird eine Übertragung qualifizieren, aber Sie können Arbeit und Material nicht im Voraus bezahlen. Das ist nicht gleichartig, das Gleiche zieht Bargeld aus der Transaktion. Aber ich hoffe, das hat geholfen. Und das ist ein Thema, das die ganze Zeit auftaucht und die Leute oft sagen: „Hey, ich erinnere mich, es war ein Haus für Haus, Land für Land.“ Und so war es noch nie.David Moore: Also noch einmal, mit 1031 gibt es so viele Fehlinformationen da draußen. Deshalb sage ich, es gibt keine dumme Frage, stellen Sie die Frage, rufen Sie uns an und wir werden tun, was wir für Sie tun können. Vielen Dank, dass Sie sich uns heute angeschlossen haben. David Moore für Equity Advantage 1031exchange.com . Pass auf dich auf.