Pokud vlastníte nemovitost, můžete někdy získat metaforické zaklepat na dveře od vlády, aby se některé nebo všechny své nemovitosti. Stát vám může říct, že to vezmou přímo, nebo mohou udělat něco, co účinně vezme váš majetek nebo jeho část. Rozdíl mezi těmito dvěma přístupy se vyrovná rozdílu mezi eminentní doménou a inverzním odsouzením.

Pokud jste realitní investor, podívejte se prosím na náš nový blog „tituly a skutky“ pro investory do nemovitostí.

eminentní doména

ať se vám to líbí nebo ne, moc vynutit prodej nebo převzít soukromý majetek pro veřejné použití má dlouhou historii jako jeden aspekt suverénní moci vlády. Tomu se říká síla významné domény. Kalifornská i americká ústava tuto moc spojují s vládní povinností platit“ spravedlivou náhradu “ za majetek.

eminentní doména je iniciována vládou. Ve vzácných případech může vlastník nemovitosti napadnout schopnost vlády převzít majetek podle ústavního nebo zákonného práva, ale tyto výzvy zřídka uspějí. Například omezení „veřejné použití“ bylo interpretováno poměrně široce.

v naprosté většině případů jde o Souboj o hodnotu majetku – “ spravedlivou kompenzaci.“Kalifornského zákona definuje reálnou tržní hodnotu jako „nejvyšší cenu k datu ocenění, že by souhlasil s tím, že prodejce je ochoten prodat, ale za žádné zvláštní nebo naléhavá nutnost přitom se ani povinen prodat, a kupující, že připraveni, ochotni a schopni koupit, ale pod žádný zvláštní nutnost přitom, z nichž každá se zabývá jiné s plnou znalostí všech účely a účely, pro které majetek je poměrně adaptabilní a jsou k dispozici.“Kalifornský Občanský soudní řád § 1263.320.

jak můžete očekávat, může to vést k bitvě znaleckých odhadců. Jako každý jiný spor, v závislosti na sklony stran a vzdálenost mezi jejich názory, hodnoty, vyvlastnění ohledu na to, může jít cestou buď sporu nebo vyjednávání (nebo od obojího trochu).

inverzní odsouzení

eminentní doména je iniciována vládou. Naopak, inverzní odsouzení je iniciováno vlastník nemovitosti, kdy vláda vybírá užívání, aniž by po vyvlastnění postupy. Často se jedná o spory o užívání půdy, ve kterých vlastník nemovitosti zpochybňuje omezení rozvoje. To se běžně nazývá „braní“ a, jako eminentní doména, vyžaduje, aby vláda kompenzovala držitele nemovitostí.

převzetí však nemusí nutně vyplývat z nuceného převodu vlastnictví z držitele nemovitosti na vládu. Může to být také důsledkem poškození nebo jiného snížení užívání nebo hodnoty nemovitosti z důvodu vládního chování. K tomu může dojít i v případě, že „převzetí“ nebo poškození majetku je pouze dočasné, jako je zaplavení půdy vládním subjektem.

převzetí může také vyplynout z vládního nařízení, které jde příliš daleko. Jedná se o složitou oblast, která je nad rámec tohoto článku, ale podívejte se na následující typy dopadů: fyzické invaze, přímé prostředky, zbavení všech hospodářsky životaschopné využití majetku, značné rušení s vlastníkem nemovitosti je schopnost uspokojit investice-couval očekávání zisku, a za určitých podmínek na zemi-schválení použití tam, kde není zásadní spojitosti mezi povolením stavu a legitimní zájem státu, nebo, kde podmínka je nepřiměřená, že úrok (včetně měnové poplatky).

můžete Si přečíst o law review článek o Tržby, které Jarod Bona spoluautorem v Georgetown International Environmental Law Review.

Pokud vláda ohrožuje váš majetek-ať už přímo nebo nepřímo—můžeme vám pomoci. Pokud máte nějaké dotazy, zavolejte nám na +1 858-964-4589. Bona Law PC je butiková advokátní kancelář, která se zaměřuje na spory v oblasti nemovitostí, obchodní spory, odvolací spory, antimonopolní, a výzvy k chování vlády. Můžete nás kontaktovat zde.