Si vous possédez des biens immobiliers, vous pourriez un jour recevoir un coup métaphorique à la porte du gouvernement pour prendre une partie ou la totalité de vos biens. L’État peut vous dire qu’il va le prendre purement et simplement, ou qu’il peut faire quelque chose qui prend efficacement votre propriété ou une partie de celle-ci. La différence entre ces deux approches est parallèle à la différence entre le domaine éminent et la condamnation inverse.

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Domaine éminent

Qu’on le veuille ou non, le pouvoir de forcer la vente ou de prendre une propriété privée pour un usage public est depuis longtemps un aspect du pouvoir souverain du gouvernement. C’est ce qu’on appelle le pouvoir du domaine éminent. Les constitutions de Californie et des États-Unis couplent ce pouvoir avec une obligation gouvernementale de payer une « juste compensation” pour le bien.

Le domaine éminent est initié par le gouvernement. Dans de rares cas, le propriétaire peut contester la capacité du gouvernement de prendre la propriété en vertu de la loi constitutionnelle ou statutaire, mais ces défis réussissent rarement. La restriction de l’” utilisation publique « , par exemple, a été interprétée de manière assez large.

Dans la grande majorité des cas, la bataille dans le domaine éminent porte sur la valeur de la propriété — la « juste compensation. »La loi californienne définit la juste valeur marchande comme « le prix le plus élevé à la date de l’évaluation qui serait convenu par un vendeur, étant disposé à vendre mais sans nécessité particulière ou urgente de le faire, ni obligé de vendre, et un acheteur, étant prêt, disposé et capable d’acheter mais sans nécessité particulière de le faire, chacun traitant l’autre en pleine connaissance de toutes les utilisations et fins pour lesquelles le bien est raisonnablement adaptable et disponible. »Code de procédure civile de Californie § 1263.320.

Comme vous pouvez vous y attendre, cela peut conduire à une bataille des experts évaluateurs. Comme tout autre différend, selon les penchants des parties et la distance entre leurs points de vue respectifs sur la valeur, une affaire éminente peut aller soit dans le cadre d’un litige, soit dans le cadre d’une négociation (ou un peu des deux).

Condamnation inverse

Le domaine éminent est initié par le gouvernement. En revanche, la condamnation inverse est initiée par le propriétaire lorsque le gouvernement impose une prise sans suivre les procédures éminentes du domaine. Il s’agit souvent de conflits d’utilisation des terres dans lesquels un propriétaire conteste les restrictions de développement. C’est ce qu’on appelle communément une « prise” et, comme le domaine éminent, elle oblige le gouvernement à indemniser le détenteur de biens immobiliers.

Une prise, cependant, ne peut pas nécessairement résulter d’un transfert forcé de propriété du détenteur du bien au gouvernement. Il peut également résulter de dommages ou d’une autre diminution de l’utilisation ou de la valeur du bien en raison de la conduite du gouvernement. Cela peut même se produire si la « prise » ou les dommages causés à la propriété ne sont que temporaires, comme l’inondation de terres par une entité gouvernementale.

Une prise peut aussi résulter d’une réglementation gouvernementale qui va trop loin. Il s’agit d’un domaine complexe qui dépasse le cadre de cet article, mais recherchez les types d’impacts suivants: les invasions physiques, les appropriations directes, la privation de toutes les utilisations économiquement viables du bien, une ingérence substantielle dans la capacité du propriétaire de satisfaire les attentes de profit adossées à des investissements et certaines conditions d’approbation d’utilisation des terres lorsqu’il n’y a pas de lien essentiel entre la condition du permis et un intérêt légitime de l’État ou lorsque la condition est disproportionnée par rapport à cet intérêt (y compris les frais monétaires).

Vous pouvez lire un article de law review sur les recettes que Jarod Bona a co-écrit dans la Georgetown International Environmental Law Review ici.

Si le gouvernement menace vos biens — directement ou indirectement – nous pourrons peut-être vous aider. Veuillez nous appeler au +1 858-964-4589 si vous avez des questions. Bona Law PC est un cabinet d’avocats spécialisé dans les litiges immobiliers, les litiges commerciaux, les litiges en appel, les pratiques antitrust et les contestations de la conduite du gouvernement. Vous pouvez nous contacter ici.