David Moore: Hola, David Moore con Ventaja de Capital 1031exchange.com. Y la pregunta de hoy es, ¿cuál es la definición de tipo similar con respecto a 1031? Y eso es algo que a menudo se discute y la gente tiene mucha información errónea al respecto. Y si nos fijamos en las reglas que solíamos tener para aplicarlas a la propiedad personal, en 2017, perdimos la transacción de propiedad personal. Así que ahora solo estamos mirando propiedades inmobiliarias.

Así que si nos fijamos en el requisito de tipo similar, cuando se aplica a la propiedad real, es muy, muy amplio. Solo se refiere a la naturaleza de la inversión en lugar de la forma. Por lo tanto, cualquier propiedad real cedida que se mantuvo para inversión será como vincularla con cualquier propiedad de reemplazo adquirida con la intención de mantenerla para inversión. ¿Qué significa eso? ¿Qué significa «retenido para inversión»? ¿Cuánto tiempo tienes que sostener algo?

David Moore: Y esas son grandes preguntas. Y desafortunadamente no tengo respuestas en blanco y negro, o tal vez eso es bueno que no tenga respuestas en blanco y negro. Si me están presionando y preguntándome cuánto tiempo deben mantener algo para tener que calificar, les voy a decir un año basado en un par de factores diferentes, pero cuando estamos viendo una situación similar, cosas que van a caer fuera, si estamos viendo propiedades inmobiliarias, que no van a calificar para su 1031, vamos a estar viendo una situación en la que no podrían comprar una casa nueva para vivir. Eso no va a ser adquirido con la intención de retenerlo para inversión. Y estamos en una situación en la que tal vez has visto un anuncio o leído, o tal vez haces voltear propiedades.

Bueno, una propiedad de volteo no es algo que se mantenga para inversión, y realmente no importa cuánto tiempo tome para mejorar esa propiedad, si la compró con la intención de mejorarla y girarla, la ha guardado para reventa. Y por lo tanto no va a calificar para 1031, independientemente de cuánto tiempo lo mantenga. Y en segundo lugar, vas a tener una situación en la que tampoco vas a obtener un tratamiento fiscal a largo plazo de las ganancias de capital sobre esa ganancia.

David Moore: Así que realmente miren esas cosas, entiendan que la mayoría de las veces la gente viene a nosotros mirando propiedades de volteo, van a hacer algunas de ellas. Van a perder tanto en impuestos, lo superarán rápidamente y van a hacer lo que llamaríamos una inversión modificada, algo que ha existido por 3 He estado en el negocio de bienes raíces por más de 30 años y ha existido mucho más que eso. Me gusta todas estas nuevas fórmulas que la gente sale con las siglas que explican estas nuevas ideas que han existido durante décadas.

Pero un giro modificado sería una situación en la que lo compras, lo arreglas, luego lo alquilas, lo mantienes para invertirlo por un período de tiempo. Si quieres sacar el dinero de él, puedes hacer una refi de cobro y lo que obtienes a través de la refi probablemente será un exceso de lo que habrías tenido neto de impuestos.

David Moore: Esa es una gran solución. Tal vez un año o dos después, luego haces un intercambio. Así que estamos viendo eso retenido por requisitos de inversión, y entonces no es un problema de tiempo. Realmente tiene que ver con la intención más que nada. Así que, una vez más, cualquier propiedad real cedida se ha mantenido para inversión, va a ser de la misma clase con cualquier propiedad real adquirida con la intención de mantenerla para inversión. Puedes ir de esa tierra a un edificio de oficinas, un centro comercial, el alquiler para una sola familia será como el mini almacenamiento.

No importa mientras renuncie y reciba la propiedad que se mantuvo como inversión y se adquirió con la intención de mantenerla para inversión. La siguiente pregunta va a ser, como he dicho, ¿cuánto tiempo tiene que mantenerse algo? Y realmente tiene que ver con una variedad de factores.

David Moore: Nos fijamos en un caso judicial, el caso judicial de Clarkowski. Es muy, muy viejo. Contiene nueve puntos que utilizamos para determinar el estado del distribuidor. Utilizo el mismo caso cuando estoy mirando con respecto a cuentas IRA y planes 401K y negocios no relacionados, ingresos imponibles. Así que tenemos una situación con las cuentas IRA, por ejemplo, en la que si está realizando un negocio con esa cuenta, incluso si tiene una cuenta IRA Roth, tendrá exposición a los impuestos. Si se trata de una inversión apalancada en los ingresos o ganancias atribuidos al apalancamiento, o si es algo que está llevando a cabo una cuenta de jubilación empresarial, incluso con una cuenta Roth, tendrá exposición fiscal.

Así que, una vez más, de vuelta a la aplicación 1031, ¿qué es like-kind? Solo se refiere a la naturaleza de la inversión en lugar de la forma. Y esa es la herramienta. Ese es uno de los secretos que permite a la gente comenzar con esa casa de alquiler básica y crecer y acumular una buena cartera de bienes inmuebles de inversión con el tiempo, porque se puede tomar de esa casa de alquiler, al plex, a la multifamiliar, a la caja grande, a lo que sea.

David Moore: Y el escenario típico es que al final del día, alguien va a intercambiar estas propiedades que requieren administración. Y en algún momento te cansas de las terribles Ts, especialmente con todos los problemas de control de alquileres de hoy, inodoro, basura, inquilinos, rotación, y ahora diría que son problemas, además de eso. Así que terminamos en un punto en un punto en el que la gente dice: «Oye, ya terminé con esas cosas.»

Y DST, el Fideicomiso Estatutario de Delaware es uno de esos lugares a los que va la gente. Satisface los requisitos de cambio, y va a ser su salida sin tener que pagar el impuesto, manteniendo el aplazamiento de impuestos y dándole los beneficios de la propiedad de bienes inmuebles. Así que si tienes preguntas sobre este tema, llámanos. En realidad, un comentario más sobre lo que es amable. Intercambios de mejoras, piensen en lo que hacemos con un intercambio de mejoras.

David Moore: Para aquellos de ustedes que no están familiarizados, están renunciando a la propiedad que han mantenido como inversión. Vas a comprar una propiedad. Quieres construir esa cosa. Podrían ser mejoras menores, podría ser una construcción de tierra. Pero lo que pasa es que vamos a adquirir We Nosotros, como en la compañía de intercambio, vamos a adquirir, tomar la propiedad de la propiedad, hacer las mejoras para devolver la propiedad mejorada al contribuyente, completando el intercambio.

Así que digamos que nos acercamos al día 180 y aún nos quedan 50.000 dólares. ¿Podría salir y pagar por adelantado la mano de obra y los materiales y tener, digamos, una pila de madera en el lugar y tener que representar el aplazamiento de impuestos? La respuesta es no. Vale. Lo que se ha completado va a satisfacer y ser similar, así que lo que sea que sea propiedad real y en ese momento, una transferencia va a calificar, pero no se puede pagar por adelantado mano de obra y material. Eso no es lo mismo, lo mismo es sacar dinero de la transacción. Pero espero que esto haya ayudado. Y este es un tema que surge todo el tiempo y la gente muchas veces y dice: «Oye, recuerdo que era casa por casa, tierra por tierra.»Y nunca ha sido así.

David Moore: Así que, una vez más, con 1031, hay mucha desinformación por ahí. Es por eso que digo que no hay tal cosa como una pregunta tonta, haz la pregunta, llámanos y haremos lo que podamos para cuidar de ti. Gracias por acompañarnos hoy. David Moore, Ventaja de Capital 1031exchange.com-Cuídate.