Si es propietario de bienes raíces, es posible que algún día reciba un golpe metafórico en la puerta del gobierno para tomar parte o la totalidad de su propiedad. Es posible que el estado le diga que lo va a tomar directamente, o que haga algo que efectivamente tome su propiedad o una parte de ella. La diferencia entre estos dos enfoques es paralela a la diferencia entre dominio eminente y condena inversa.

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Dominio eminente

Nos guste o no, el poder de forzar la venta o tomar propiedad privada para uso público tiene una larga historia como un aspecto del poder soberano del gobierno. Esto se llama el poder de expropiación. Tanto la constitución de California como la de los Estados Unidos combinan este poder con la obligación gubernamental de pagar una «compensación justa» por la propiedad.

el dominio Eminente es iniciado por el gobierno. En raras ocasiones, el propietario de la propiedad puede impugnar la capacidad del gobierno de tomar la propiedad en virtud de la ley constitucional o estatutaria, pero esas impugnaciones rara vez tienen éxito. La restricción de «uso público», por ejemplo, se ha interpretado de manera bastante amplia.

En la gran mayoría de los casos, la batalla en el dominio eminente es sobre el valor de la propiedad, la «compensación justa».»La ley de California define el valor justo de mercado como» el precio más alto en la fecha de valoración que sería acordado por un vendedor, que está dispuesto a vender pero no tiene una necesidad particular o urgente de hacerlo, ni está obligado a vender, y un comprador, que está listo, dispuesto y capaz de comprar pero no tiene una necesidad particular de hacerlo, cada uno tratando con el otro con pleno conocimiento de todos los usos y propósitos para los que la propiedad es razonablemente adaptable y disponible.»Código de Procedimiento Civil de California § 1263.320.

Como es de esperar, esto puede llevar a una batalla de tasadores expertos. Al igual que cualquier otra disputa, dependiendo de las tendencias de las partes y la distancia entre sus respectivos puntos de vista sobre el valor, un asunto de dominio eminente puede seguir la ruta de un litigio o negociación (o un poco de ambos).

Condena inversa

El dominio eminente es iniciado por el gobierno. Por el contrario, la condena inversa es iniciada por el propietario cuando el gobierno exige una toma sin seguir los procedimientos de expropiación. A menudo se trata de disputas por el uso de la tierra en las que el propietario de una propiedad impugna las restricciones de desarrollo. Esto se denomina comúnmente «toma» y, al igual que el dominio eminente, requiere que el gobierno compense al titular de bienes raíces.

Una toma, sin embargo, no necesariamente puede resultar de una transferencia forzada de la propiedad del propietario al gobierno. También puede ser el resultado de daños u otra disminución del uso o valor de la propiedad debido a la conducta del gobierno. Incluso puede ocurrir si la «toma» o el daño a la propiedad es meramente temporal, como la inundación de tierras por una entidad gubernamental.

Una toma también puede ser el resultado de una regulación gubernamental que va demasiado lejos. Este es un área compleja que está más allá del alcance de este artículo, pero busque los siguientes tipos de impactos: invasiones físicas, apropiaciones directas, privación de todos los usos económicamente viables de la propiedad, interferencia sustancial en la capacidad del propietario de la propiedad para satisfacer las expectativas de beneficios respaldadas por inversiones, y ciertas condiciones para la aprobación del uso de la tierra cuando no exista un nexo esencial entre la condición del permiso y un interés legítimo del Estado o cuando la condición sea desproporcionada con ese interés (incluidas las tarifas monetarias).

Puede leer acerca de un artículo de law review sobre las ganancias que Jarod Bona es coautor en Georgetown International Environmental Law Review aquí.

Si el gobierno está amenazando su propiedad, ya sea directa o indirectamente, podríamos ayudarlo. Llámenos al +1 858-964-4589 si tiene alguna pregunta. Bona Law PC es un bufete de abogados boutique que se centra en litigios inmobiliarios, litigios comerciales, litigios de apelación, antimonopolio y desafíos a la conducta gubernamental. Puede contactarnos aquí.