yhä useampi sijoittaja tekee lunastusrahoitusta vuokrakiinteistölleen.

oikeista syistä tehtynä tämä strateginen rahoitusvaihtoehto voi olla täydellinen tapa muuttaa kertynyttä pääomaa rahaksi, jota voidaan sitten käyttää kiinteistöjen arvon nostamiseen, vuokrien nostamiseen ja salkun skaalaamiseen.

tässä on kaikki, mitä sinun tarvitsee tietää lunastusrahoituksen tekemisestä vuokrakiinteistölläsi.

Top Reasons Investors Do a Cash-Out Refinance

viimeisen viiden vuoden aikana omakotitalon mediaanilistaushinta Yhdysvalloissa on noussut Zillowin mukaan (tilanne tammikuussa 2020) lähes 29%.

näin ollen, jos olet alun perin ostanut 1 500 neliön asunnon silloisella mediaanihinnalla 172 500 dollaria (115 dollaria neliöltä), vuokra-asuntosi arvo on nyt mahdollisesti 220 500 dollaria (147 dollaria neliöltä).

se tarkoittaa, että arvostuksesta kertynyt oma pääoma kiinteistössäsi on 48 000 dollaria – eikä siinä edes oteta huomioon asuntolainan lyhennettyä pääomasaldoa viiden vuoden maksuajan jälkeen.

on totta, että jotkut haluavat jättää taloon kertyneen oman pääoman koskematta. Kuitenkin monet ammattimaiset kiinteistösijoittajat ajattelevat, että on parempi liiketoiminnan järkevää kääntää oman pääoman käteiseksi ja laittaa että ”ilmaista rahaa” ansainnut normaalista arvostuksesta toimimaan:

• sijoittamalla toiseen vuokrakiinteistöön laajentaakseen kiinteistösalkkua
• hajauttamalla maantieteellisesti eri markkinoille ryhtymällä pitkän matkan kiinteistösijoittajaksi
• hankkimalla pääomaa osallistuakseen yhteisyritykseen kiinteistösijoitusmahdollisuus
• tekemällä olemassa olevaan vuokrakiinteistöön parannuksia tai päivityksiä, jotka oikeuttavat korkeampaan vuokraan ja korotettuun tuottoon
• maksamalla olemassa olevaa kiinteistölainaa toisesta kiinteistöstä
• poistamalla jäljellä olevat henkilökohtaiset velat, mikä on ensimmäinen askel kohti taloudellisen vapauden saavuttamista

säännöt Vuokrakiinteistön Lunastusrahoitukselle

vaikka vuokrakiinteistön lunastusrahoitukselle on paljon hyviä syitä, on tärkeää varmistaa, että ymmärrät pelisäännöt.

tässä ovat Fannie Maen ohjeet olemassa olevan lainasi uudelleenrahoittamiseksi, jotta voit vetää käteisen vuokrastasi:

• enintään 75% LTV: tä (laina-arvoon) omakotitaloille tai yksiökiinteistöille
• enintään 70% LTV: tä 2-4 yksikön kiinteistöille, kuten paritalolle tai triplexille
• ARM: lle (säädettävä korko) yhden asunnon LTV: t ovat 65% ja 2-4 asunnon 60%
• viimeisen kuuden kuukauden aikana myytäväksi listatun kiinteistön LTV: t ovat enintään 70%
• kiinteistöä ei voida listata myytäväksi siinä vaiheessa, kun LUNASTUSRAHOITUSLAINAA haetaan
• viimeisen puolen vuoden aikana ostettu kiinteistö ei ole oikeutettu lunastusrahoitukseen-on kuitenkin kolme poikkeusta

poikkeukset lunastusrahoitussäännöistä

normaalisti joudut odottamaan kuusi kuukautta kiinteistön sulkemispäivästä ennen kuin teet lunastusrahoituksen. Kuuden kuukauden sääntöön on kuitenkin kolme poikkeusta:

• omaisuus on peritty
• omaisuus on saatu avioero-tai asumuseromääräyksessä tehdyn laillisen päätöksen perusteella
• omaisuus on oikeutettu viivästynyttä rahoitusta koskevaan poikkeukseen

viivästynyttä rahoitusta koskeva sääntö käteisrahoitusta varten

edellä mainittujen poikkeusten lisäksi olet edelleen oikeutettu lunastusrahoitukseen, jos olet ostanut vuokrakiinteistön viimeisen kuuden kuukauden aikana, jos:

• uuden lainan määrä ei ylitä alkuperäistä kauppahintaa, lukuun ottamatta sulkemiskuluja
• kiinteistöä ei ole ostettu kiinnelainarahoituksella
• oston rahoituslähde voidaan dokumentoida
• lainanottajalla on tilinpäätöstiedote tai selvitysilmoitus, jossa on transaktiotiedot, mukaan lukien kiinteistön kauppahinta
• ostajan ja myyjän välinen osto oli ”asevarustelu”, eikä myyjällä ollut ennestään suhdetta ostajaan tai osuutta myynnistä, paitsi transaktiossa itse kauppa

fanie Mae vs. Freddie Mac

cash-out refinancen säännöt ovat hieman erilaiset Fannie Maen ja Freddie Macin välillä:

Fannie Mae

• yksin-tai 1-yksikkö 75% LTV kiinteäkorkoinen laina 65% LTV ARM
• 2 – 4-yksikköä 70% LTV kiinteäkorkoinen laina 60% LTV ARM

Freddie Mac

kredit score and cash reserve requirements

on kaksi muutakin asiaa, jotka kannattaa pitää mielessä, jos aikoo hakea vuokrakiinteistölleen lunastusrahaa.

ensinnäkin lainanantajat vaativat usein korkeampaa FICO-pistemäärää, joka on vähintään 680-700. Tämä johtuu siitä, että vakuutuksenantajat pitävät sijoituskiinteistöihin kohdistuvia lainoja suurempana riskinä, varsinkin kun lainanottaja vetää suurimman osan pääomasta pois kiinteistöstä. Kuitenkin, jotkut lainanantajat ovat vähemmän tiukkoja kuin toiset, joten se voi maksaa ostoksia luotonantajille, joilla on pienempi vähimmäisluotto pisteet, jos sinulla ei ole jo kiinnitys välittäjä tai lainanantaja osana luotettu kiinteistöjen joukkue.

sen lisäksi, että lunastusrahoitukselta vaaditaan korkeampi luottopistemäärä, lainanantajat vaativat yleensä, että sinulla on käteisvararahasto. Tämä suojaa sinua ja lainanantajaa mahdolliselta alasajon riskiltä, jos kassavirta menee tilapäisesti negatiiviseksi normaalia pidemmän vapautumisajan vuoksi tai jos hätäpääoman korjaus on yhtäkkiä tehtävä.

Vähimmäisvarannon määrä vaihtelee lainanantajan mukaan. Jotkut vaativat tahansa muutaman kuukauden jopa 12 kuukautta tai enemmän tulevan asuntolainan maksu. Muut lainanantajat voivat vaatia sinua pitämään käteisvarantotiliä, jonka saldo on enintään 6% maksamattomasta lainasummasta.

plussat ja miinukset Vuokrakiinteistön Lunastusrefin tekemisestä ovat yleensä parhaita sijoittajille, joilla on keskimääräistä paremmat luottopisteet ja ylimääräistä pääomaa. Tämä johtuu siitä, että lainanantajilla on yleensä korkeammat vaatimukset sijoituskiinteistöjen lunastusrahoille kuin omistusasunnoille.

on myös varauduttava antamaan lainanantajalle tietoja, kuten vuokrasopimus, vuokralaisen maksuhistoria, tulos & tappiolaskelma ja tase. Nämä asiakirjat ja raportit osoittavat lainanantajalle, kuinka hyvin vuokra-asuntosi toimii taloudellisesti.

muita hyviä ja huonoja puolia kotiutusrefin tekemisessä vuokrakiinteistöllämme ovat:

Kotiutetun jälleenrahoituksen plussat

• Lukitse korko nykyisiin historiallisen alhaisiin korkoihin
• velkavivun viisas käyttö voi lisätä sijoitetun pääoman tuottoa ja käteisrahan tuottoa
• tuottopotentiaalia kaksinumeroisella tuotolla tekemällä päivitystä, joka nostaa kiinteistön arvoa ja oikeuttaa vuokralaisten korkeampaan vuokraan
• lisää asumisajan pituutta siten, että vuokralaiset haluavat vuokrata sinulta pitkän aikavälin
• kasvattaa ja monipuolistaa vuokrakiinteistösi sijoitusportfoliota käyttämällä omaa pääomaa lisävuokrakiinteistö

käteisrahan miinukset

• potentiaali negatiiviseen käteiseen ylivelkaantumisesta ja suuresta lainanmaksusta johtuva virta kotiutusrefin jälkeen
• ei välitöntä käyttöä kassasta saaduille varoille, kun taas lainapalkkiot on vielä maksettava
• Kotiutusrefin palkkiot, mukaan lukien lähtö-ja hakemusmaksut, arviointi-ja tarkastusmaksut, omistusoikeuden haku-ja vakuutusmaksut, voivat vähentää käteisen määrää sulkemisajan päättyessä
• sopimalla aseeseen (adjustable rate mortgage), joka ei vastaa pitkäaikaista, osta-ja-hold-sijoitusstrategiaasi, koska korot ja kuukausimaksut voivat vaihtele

lunastettu Jälleenrahoitus vs. HELOC

suurin ero HELOC – tai home equity limit of credit – ja cash-out refinancen välillä on se, että HELOC antaa sinulle pääsyn omaan pääomaasi, kun Ja jos tarvitset sitä.

toisaalta, kun teet käteisrahaa saat oman pääoman heti kertasuorituksena. Niin, sinun täytyy laittaa oman pääoman olet muuttunut käteistä työskennellä heti, jotta hyödyntää oman cash-out Jälleenrahoitus.

muita eroavaisuuksia käteisrahan ja HELOC: n välillä ovat:

lunastusrahan

plussat:

• saa kaikki rahasi ennakkoon kertasuorituksena
• käteisrahoitus voi olla helpompi saada kuin HELOC
• uuden lainan korot ovat yleensä alhaisemmat kuin home equity limit of credit

Cons:

• Can ’t borrow again until you refinance
• Uusi asuntolaina tarkoittaa ”kellon nollaamista” siten, että sinun on kasvatettava uudelleen omaa pääomaasi kiinteistössä
• pidempi laina-aika 15 tai 30 vuotta tarkoittaa enemmän korkoja

HELOC

plussaa:

• luottolimiitti tarkoittaa, että sinun ei tarvitse käyttää rahaa heti
• voi lainata uudelleen joka kerta, kun luottolimiitti on maksettu pois
• Sulkemiskulut ovat yleensä pienemmät HELOC: n kanssa vs. lunastusrahoitus

miinukset:

• korot ovat yleensä korkeammat ja voivat muuttua korkojen noustessa tai laskiessa
• HELOC: n Lainanantajapalkkiot voivat olla korkeammat vuokrakiinteistössä vs. yksityisasunto
• HELOC vuokrakiinteistölle voi olla vaikea saada, sillä lainanantajat kiristävät pätevyysvaatimuksiaan

lopulliset ajatukset

lunastusrahoituksen tekeminen vuokrakiinteistölle ei ole jokaisen kiinteistösijoittajan oikea valinta. Esimerkiksi, jos aiot myydä omaisuutta ei liian kaukaisessa tulevaisuudessa, kustannukset tehdä kotiutus refi voi olla suurempi kuin palkintoja.

kuitenkin oikeista syistä tehtynä vuokrakiinteistön uudelleenrahoittamiseen ja kotiutuksen nostamiseen on runsaasti etuja:

• Lukitse nykyiset historiallisen alhaiset korot uudella lainalla
• enintään 75%: n suuruisella lainalla voit käyttää omaisuudestasi kertyneen pääoman enimmäismäärää
• muuttaa kertyneen oman pääoman rahaksi, jota voit käyttää kiinteistön arvon nostamiseen, vuokrien nostamiseen ja kassavirran lisäämiseen