David Moore: Bonjour, David Moore avec Equity Advantage 1031exchange.com . Et la question d’aujourd’hui est, quelle est la définition de like-kind par rapport à 1031? Et c’est quelque chose qui est souvent discuté et les gens ont beaucoup de désinformation là-dessus. Et si nous examinons les règles que nous devions appliquer aux biens personnels, en 2017, nous avons perdu une transaction de biens personnels. Alors maintenant, nous ne regardons que les biens immobiliers.

Donc, si nous examinons l’exigence de type similaire, lorsqu’elle est appliquée aux biens immobiliers, elle est très, très large. Il se réfère simplement à la nature de l’investissement plutôt qu’à la forme. Ainsi, tout bien immobilier cédé qui était détenu à des fins d’investissement sera comme lié à tout bien de remplacement acquis dans l’intention de le détenir à des fins d’investissement. Qu’est-ce que ça veut dire? Que signifie détenir pour investissement? Combien de temps dois-tu tenir quelque chose?

David Moore: Et ce sont d’excellentes questions. Et malheureusement, je n’ai pas de réponses en noir et blanc, ou c’est peut-être bien que je n’ai pas de réponses en noir et blanc. Si vous poussez et me demandez combien de temps vous devriez détenir quelque chose pour être admissible, je vais vous dire une année en fonction de plusieurs facteurs différents, mais lorsque nous examinons une situation semblable, des choses qui vont tomber à l’extérieur, si nous examinons des biens immobiliers, qui ne seront pas admissibles à votre 1031, nous allons examiner une situation où vous ne pourriez pas acheter une nouvelle maison pour y vivre. Cela ne sera pas acquis avec l’intention de détenir pour investissement. Et nous sommes dans une situation où vous avez peut-être vu une annonce ou lu, ou peut-être que vous retournez des propriétés.

Eh bien, une propriété flip n’est pas quelque chose de réservé à l’investissement, et peu importe le temps que vous prenez pour améliorer cette propriété, si vous l’avez achetée avec l’intention de l’améliorer et de la transformer, vous l’avez détenue pour la revente. Et par conséquent, il ne sera pas admissible à 1031, peu importe combien de temps vous le tenez. Et deuxièmement, vous allez avoir une situation où vous n’obtiendrez pas non plus de traitement fiscal à long terme pour les gains en capital sur ce gain.

David Moore: Alors regardez vraiment ce genre de choses, comprenez que la plupart du temps les gens viennent nous voir en regardant des propriétés retournées, ils vont en faire quelques-unes. Ils vont perdre tellement d’impôts, ils s’en remettent rapidement et ils vont faire ce que nous appellerions un retournement modifié, quelque chose qui existe depuis 3 Je suis dans le secteur de l’immobilier depuis plus de 30 ans et cela dure beaucoup plus longtemps. Je reçois un coup de pied toutes ces nouvelles formules que les gens sortent avec les acronymes expliquant ces nouvelles idées qui existent depuis des décennies.

Mais un flip modifié serait une situation où vous l’achetez, vous le réparez, vous louez ensuite la chose, la conservez pour un investissement pendant un certain temps. Si vous voulez en retirer de l’argent, vous pouvez faire un refi de retrait et ce que vous obtenez via le refi sera probablement un excédent de ce que vous auriez eu net d’impôts.

David Moore : C’est donc une excellente solution. Peut-être un an ou deux plus tard, vous faites ensuite un échange. Nous examinons donc cette exigence d’investissement, et ce n’est pas un problème de temps. Cela a vraiment à voir avec l’intention plus que tout. Donc, encore une fois, tout bien immobilier cédé a été détenu à des fins d’investissement sera de même nature que tout bien immobilier acquis avec l’intention de le détenir à des fins d’investissement. Vous pouvez passer de cette saleté à un immeuble de bureaux, un centre commercial, la location unifamiliale va être semblable avec le mini-stockage.

Peu importe tant que vous renoncez et recevez des biens qui ont été détenus à titre d’investissement et acquis dans l’intention de les détenir à des fins d’investissement. La question suivante sera, comme je l’ai dit, combien de temps doit-on tenir quelque chose? Et cela a vraiment à voir avec une variété de facteurs.

David Moore : Nous examinons une affaire judiciaire, l’affaire Clarkowski. C’est très, très vieux. Il contient neuf points que nous utilisons pour déterminer le statut du concessionnaire. J’utilise le même cas lorsque je regarde en ce qui concerne les plans IRA et 401K et les entreprises non liées, le revenu imposable. Nous avons donc une situation avec les IRA, par exemple, où si vous menez une entreprise avec ce compte, même si vous aviez un IRA Roth, vous aurez une exposition fiscale. S’il s’agit d’un investissement à effet de levier sur le revenu ou le gain attribué à l’effet de levier, ou si c’est quelque chose que vous dirigez un compte de retraite d’entreprise, même avec un Roth, vous aurez une exposition fiscale.

Donc encore une fois, revenons à l’application 1031, qu’est-ce que like-kind? Il se réfère simplement à la nature de l’investissement plutôt qu’à la forme. Et c’est l’outil. C’est l’un des secrets qui permet aux gens de commencer avec cette maison de location de base et de développer et d’amasser un joli portefeuille de biens immobiliers d’investissement au fil du temps, parce que vous pouvez prendre de cette maison de location, dans le plex, dans la multifamiliale, dans la grande boîte, dans ce qu’elle pourrait être.

David Moore: Et le scénario typique est qu’à la fin de la journée, quelqu’un va échanger de ces propriétés qui nécessitent une gestion. Et à un moment donné, vous en avez assez des terribles Ts, surtout avec tous les problèmes de contrôle des loyers aujourd’hui, les toilettes, les ordures, les locataires, le chiffre d’affaires, et maintenant c’est un problème, je dirais, en plus de cela. Nous nous retrouvons donc à un moment donné où les gens disent: « Hé, j’en ai fini avec ce genre de choses. »

Et DST, le Delaware Statutory Trust est l’un de ces endroits où les gens vont. Il satisfait aux exigences d’échange, et ce sera votre solution sans avoir à payer la taxe, en maintenant le report d’impôt et en vous offrant les avantages de la propriété de biens immobiliers. Donc, si vous avez des questions sur ce sujet, appelez-nous. En fait, un commentaire de plus sur ce qui est comme-gentil. Échanges d’amélioration, réfléchissez à ce que nous faisons avec un échange d’amélioration.

David Moore: Pour ceux d’entre vous qui ne sont pas familiers, vous abandonnez la propriété que vous avez détenue pour un investissement. Vous allez acheter une propriété. Tu veux construire ce truc. Il pourrait s’agir d’améliorations mineures, il pourrait s’agir d’une construction à la masse. Mais ce qui se passe, c’est que nous allons acquérir We Nous, comme dans la société d’échange, allons effectivement acquérir, prendre possession de la propriété, faire les améliorations pour restituer la propriété améliorée au contribuable, complétant l’échange.

Alors disons que nous approchons du 180e jour et qu’il nous reste encore 50 000 $. Pourriez-vous sortir et payer d’avance la main-d’œuvre et les matériaux et avoir, disons, une pile de bois assis sur place et cela représente un report d’impôt? La réponse est non. D’accord. Ce qui est terminé va satisfaire et être de même nature, donc tout ce qui est un bien immobilier et à ce moment-là, un transfert sera admissible, mais vous ne pouvez pas payer d’avance le travail et le matériel. Ce n’est pas de la même nature, la même chose est de retirer de l’argent de la transaction. Mais j’espère que cela a aidé. Et c’est un sujet qui revient tout le temps et les gens disent souvent: « Hé, je me souviens que c’était maison pour maison, terre pour terre. » Et ça n’a jamais été comme ça.

David Moore: Donc encore une fois, avec 1031, il y a tellement de désinformation. C’est pourquoi je dis qu’il n’y a pas de question stupide, posez la question, appelez-nous et nous ferons ce que nous pouvons pour prendre soin de vous. Merci de vous joindre à nous aujourd’hui. David Moore, Avantage Actions 1031exchange.com . Prends soin de toi.