egyre több befektető csinál cash-out refinanszírozás a bérleti ingatlan.

ha megfelelő okokból történik, ez a stratégiai finanszírozási lehetőség tökéletes módja annak, hogy a felhalmozott tőkét olyan pénzré alakítsuk, amely felhasználható az ingatlanértékek növelésére, a bérleti díjak emelésére és a Portfólió méretezésére.

itt van minden, amit tudni kell csinál egy cash-out refinance a bérleti ingatlan.

legfontosabb okok miatt a befektetők Cash-Out refinanszírozást végeznek

az elmúlt öt évben az egycsaládos otthon medián tőzsdei ára az Egyesült Államokban közel 29%-kal nőtt Zillow szerint (2020 januárjától).

ezért, ha eredetileg vásárolt egy 1500 négyzetméteres otthon az akkori medián ára $172,500 ($115 négyzetméterenként), a bérleti ingatlan most potenciálisan érdemes $220,500 ($147 négyzetméterenként).

Ez azt jelenti, hogy az ingatlan felértékelődéséből származó felhalmozott saját tőke 48 000 dollár-és ez nem is veszi figyelembe a jelzálog csökkentett tőkemérlegét öt év fizetés után.

igaz, hogy egyesek inkább a felhalmozott tőkét hagyják érintetlenül a házban. Azonban sok profi ingatlanbefektető úgy gondolja, hogy jobb üzleti értelme van a saját tőkéjüket készpénzre fordítani, és ezt a “szabad pénzt” a normál elismeréstől a munkaig:

• Befektetés egy másik bérleményt bővíteni, ingatlan portfólió
• Diverzifikálása földrajzilag különböző piacokon azáltal, hogy egy hosszú távú ingatlan befektető
• tőkebevonás, hogy részt vegyenek egy közös vállalkozás, ingatlan befektetési lehetőség
• Hogy a fejlesztések, vagy a frissítések, hogy egy meglévő bérleményt, hogy fogja igazolni, magasabb bérleti díjat, illetve a nagyobb hozam
• Fizet ki egy meglévő ingatlan hitel egy másik ingatlan
• Megszüntetése fennálló személyes adósság, ami az első lépés a felé, elérve a pénzügyi szabadság

A Bérleti Ingatlan Cash-Out refinanszírozására vonatkozó szabályok

bár rengeteg jó ok van arra, hogy a bérleti ingatlanon készpénz-refinanszírozást végezzen, fontos, hogy megértse a játék szabályait.

itt vannak a Fannie Mae irányelvei a meglévő hitel sikeres refinanszírozásához, hogy készpénzt vegyen ki a bérleti díjból:

• Maximum 75% – os LTV (loan-to-value) a családi házak, vagy egy-egység tulajdonságok
• a Maximális 70% – os HITELFEDEZETI 2 – 4-egység tulajdonságok, mint a duplex vagy triplex
• KAR (állítható kamatozású jelzálog) van LTVs 65% – a egy-egység, illetve 60% 2 – 4-egység
• Ingatlan szerepel eladó az utóbbi hat hónapon belül van egy maximális LTV 70%
• Ingatlan nem lehet felsorolt eladó, amikor a cash-out eladó ingatlan hitel alkalmazzák
• Ingatlant vásárolt az elmúlt hat hónapban nem jogosult a készpénz-ki refinanszírozni – van azonban három kivételek

kivételek a cash-out refinance szabályok

általában meg kell várni hat hónappal a zárás az ingatlan előtt csinál egy cash-out refinance. A hat hónapos szabály alól azonban három kivétel van:

• örökölt Ingatlan
• Ingatlan kapott egy jogi ítéletet, egy válás, vagy különélés érdekében,
• Ingatlan jogosult a késedelmes finanszírozása kivétel

Késleltetett finanszírozási szabály cash-out refinanszírozási

amellett, hogy a fenti kivételek, még mindig vannak jogosult a készpénz-ki refinanszírozni ha megvásárolta a bérleményt az utóbbi hat hónapon belül, ha:

• Új kölcsön összege nem haladja meg az eredeti vételár, kivéve a záró költségek
• Ingatlan nem vásárolta meg a jelzálog-finanszírozás
• Forrást a vásárlás dokumentálható
• Hitelfelvevő egy záró nyilvánosságra hozatala, vagy az elszámolási nyilatkozatot a tranzakció adatait, beleértve a vételár az ingatlan
• Vásárlás között a vevő, illetve az eladó volt egy “fegyver hossza” tranzakciót az eladó, hogy nem egy már meglévő kapcsolat, a vevő, vagy az érdeklődést az eladó, kivéve tranzakciókra maga az adásvétel

Fannie Mae vs. Freddie Mac

a cash-out refinanszírozás szabályai kissé eltérnek a Fannie Mae és a Freddie Mac között:

Fannie Mae

• egy-család vagy 1-egység 75% LTV fix kamatozású kölcsön 65% LTV ARM
• 2 – 4-egységek 70% LTV fix kamatozású kölcsön 60% LTV ARM

Freddie Mac

• egy-család vagy 1-egység 75% LTV fix kamatozású kölcsön 75% LTV ARM
• 2 – 4-egység 70% LTV fix kamatozású hitel 70% LTV arm

hitelképességi pontszám és készpénztartalék követelmények

két további dolgot kell szem előtt tartani, ha a bérleti ingatlan készpénz-refinanszírozásának igénylésére gondol.

először is, a hitelezők gyakran legalább 680-700-as minimális FICO-pontszámot igényelnek. Ennek oka az, hogy a biztosítók magasabb kockázatnak tekintik a befektetési célú kölcsönöket, különösen akkor, ha a hitelfelvevő a saját tőke nagy részét kihúzza az ingatlanból. Azonban egyes hitelezők kevésbé szigorúak, mint mások, így fizethet a hitelezők számára, akiknek alacsonyabb minimális hitelképessége van, ha még nem rendelkezik jelzálog-brókerrel vagy hitelezővel a megbízható ingatlancsapat részeként.

amellett, hogy magasabb hitel pontszámot igényel a cash-out refinanszírozáshoz, a hitelezők általában megkövetelik a készpénz tartalékalap fenntartását. Ez megóvja Önt és a hitelezőt a potenciális lefelé mutató kockázatoktól, ha a pénzforgalom átmenetileg negatívvá válik a normál üresedési időszaknál hosszabb üresedési időszak miatt, vagy ha hirtelen vészhelyzeti tőkejavítást kell végrehajtani.

a kötelező tartalék összege hitelezőtől hitelezőig változik. Néhány igényel bárhol néhány hónap akár 12 hónap vagy több a jövőben jelzálog fizetés. Más hitelezők megkövetelhetik, hogy tartsa a készpénz tartalék számla egyenlege legfeljebb 6% A ki nem fizetett hitel összegét.

az átlagosnál magasabb hitelképességű és extra tőkével rendelkező befektetők számára a legjobb a bérleti ingatlanra vonatkozó Cash-out refis. Ez azért van, mert a hitelezők általában magasabb követelményeket beruházási ingatlan cash-out refinances, mint a lakások, amelyek tulajdonos által elfoglalt.

fel kell készülnie arra is, hogy a hitelezőnek olyan információkat szolgáltasson, mint a bérleti szerződés, a bérlő fizetési előzményei, nyereség & veszteségkimutatás és mérleg. Ezek a dokumentumok, jelentések bizonyítják, hogy a hitelező, hogy milyen jól a bérleti ingatlan teljesít pénzügyileg.

egyéb előnyök és hátrányok a cash-out refi bérleményünkben a következők:

a Profik a cash-out refinanszírozni

• Zár a kamatlábat, a mai történelmi alacsony árak
• Bölcs használni a tőkeáttétel növelése ROI, valamint cash-a-készpénz vissza
• Hozam potenciális kétszámjegyű hozam azzal, frissítése, amely növeli az ingatlan értékét, valamint indokolja egy magasabb lakbért a bérlők
• Növelje kihasználtság hossza azáltal, hogy a bérlők szeretne bérelni a hosszú távú
• egyre változatossá a bérelt ingatlan-portfólió segítségével saját tőke befektetni további bérlemény

Cons a cash-out refinanszírozni

• Potenciális negatív cash áramlás miatt több kihasználva, magas hitel kifizetése után a készpénz-ki a kölcsönnel kapcsolatos
• Nincs közvetlen használja a kapott pénzeszközök a cash-out, míg a kölcsön díjat még nem fizetett
• Készpénz-ki a kölcsönnel kapcsolatos díjakat, beleértve a híváskezdeményezési, valamint a bejelentési díj, értékbecslés, ellenőrzés, cím keresés, majd a biztosítási díjakat csökkentheti a mennyiségű pénzt közeli letéti
• Beleegyezett, hogy egy KAR (állítható kamatozású jelzálog) ez nem illik a hosszú távú, buy-and-hold befektetési stratégia, mivel az árak, valamint a havi kifizetések ingadozhat

Cash-out refinanszírozni, ill. a HELOC

a legnagyobb különbség a HELOC – vagy a home equity line of credit-és a cash-out refinance között az, hogy a HELOC hozzáférést biztosít a saját tőkéhez, amikor és ha szüksége van rá.

másrészt, ha nem a cash-out refinance megkapja a saját tőke azonnal, mint egy átalányösszeg fizetés. Így, akkor kell, hogy a saját tőke vált készpénz dolgozni azonnal annak érdekében, hogy a legtöbbet a cash-out refinanszírozási.

A Cash-out refinance és a HELOC közötti egyéb különbségek a következők:

Cash-out refinance

profik:

• Megkapja a pénzt előre, egy összegben kifizetés
• Cash-out refinanszírozási lehet, hogy könnyebb lesz jogosult, mint egy HELOC
• – kamatlábak az új hitel általában kisebb, mint a home equity hitel

Hátrányok:

• nem Lehet kölcsön újra, amíg nem voltam,
• Új jelzálog azt jelenti, hogy ‘visszaállítása az óra’ azáltal, hogy újra nő a saját tőke az ingatlan
• Tovább kölcsön feltételei 15 vagy 30 éve több kamatot

HELOC

a Profik:

• hitelkeret azt jelenti, hogy nem kell használni a pénzt rögtön
• kölcsön újra minden alkalommal, amikor a hitelt fizetett ki
• bezárásának költségei általában kevesebb a HELOC szemben a készpénz-ki refinanszírozni

Hátrányok:

• Kamatok általában magasabb, illetve módosíthatja, mint az árak vagy
• Hitelező díjak a HELOC magasabb lehet a bérleményt, ill. a személyes tartózkodási
• HELOC a bérleti ingatlan nehéz lehet jogosult, mint a hitelezők szigorítani a képesítési követelmények

végső gondolatok

csinál egy cash-out refinance a bérleti ingatlan nem a megfelelő választás minden ingatlan befektető. Például, ha azt tervezi, hogy eladja az ingatlant a nem túl távoli jövőben, a költségek csinál egy cash-out refi lehet nagyobb, mint a jutalom.

azonban, ha a megfelelő okok miatt történik, rengeteg előnye van a bérleti ingatlan refinanszírozásának, valamint a készpénzfelvételnek:

• Zár a mai történelmileg alacsony kamatlábak az új hitel
• LTVs akár 75% elérheti a maximális mennyiségű felhalmozott tőke az ingatlan
• Viszont a felhalmozott tőke a pénz segítségével, hogy emeli az ingatlan értékét, emelje fel a bérleti díjak, valamint generálni több cash-flow