Sempre più investitori stanno facendo rifinanziamenti cash-out sulla loro proprietà in affitto.

Quando fatto per le giuste ragioni, questa opzione di finanziamento strategico può essere un modo perfetto per trasformare il patrimonio netto maturato in denaro che può quindi essere utilizzato per aumentare i valori delle proprietà, aumentare gli affitti e scalare un portafoglio.

Ecco tutto quello che c’è da sapere su come fare un rifinanziamento cash-out sulla vostra proprietà in affitto.

Principali motivi per cui gli investitori rifinanziano il Cash-out

Negli ultimi cinque anni il prezzo medio di quotazione di una casa unifamiliare negli Stati Uniti è aumentato di quasi il 29%, secondo Zillow (a partire da gennaio 2020).

Pertanto, se hai originariamente acquistato una casa di 1.500 piedi quadrati al prezzo mediano di then 172.500 ($115 per piede quadrato), la tua proprietà in affitto ora vale potenzialmente potentially 220.500 ($147 per piede quadrato).

Ciò significa che il patrimonio netto accumulato nella vostra proprietà da apprezzamento è di $48.000 – e che non tiene nemmeno conto del saldo principale ridotto sul mutuo dopo cinque anni di pagamenti.

È vero che alcune persone preferiscono lasciare intatto il patrimonio accumulato in casa. Tuttavia, molti investitori immobiliari professionali pensano che abbia un migliore senso degli affari trasformare il loro capitale in denaro e mettere quel “denaro gratuito” guadagnato dal normale apprezzamento per lavorare:

• Investire in un altro immobile in affitto a scala su un portafoglio immobiliare
• Diversificare geograficamente in mercati diversi da diventare un investitore immobiliare
• la raccolta di capitale per partecipare ad una joint venture opportunità di investimento immobiliare
• miglioramenti o aggiornamenti esistenti di proprietà in affitto che giustifica affitto più alto e maggior rendimento
• Pagando un parco immobiliare esistente prestito a un’altra proprietà
• Eliminare eccezionale debito personale, che è il primo passo verso la libertà finanziaria

Regole per il rifinanziamento di cash-out di proprietà in affitto

Anche se ci sono molte buone ragioni per fare un rifinanziamento di cash-out sulla tua proprietà in affitto, è importante assicurarsi di aver compreso le regole del gioco.

Ecco le linee guida di Fannie Mae per rifinanziare con successo il tuo prestito esistente per estrarre denaro dal tuo noleggio:

• Massimo del 75% LTV (loan-to-value) per le case unifamiliari o di una unità di proprietà
• Massima del 70% LTV per 2 a 4 unità di proprietà come un duplex o triplex
• BRACCIO (mutuo a tasso variabile) sono Vtl del 65% per una unità e il 60% per 2 o 4 unità.
• Immobili in vendita negli ultimi sei mesi, ha un massimo di LTV del 70%
• Proprietà non può essere messo in vendita al momento del cash-out rifinanziare il prestito viene applicato per
• Proprietà acquistato negli ultimi sei mesi non è ammissibile per un cash-out rifinanziare – tuttavia, ci sono tre eccezioni

Eccezioni alle regole di rifinanziamento cash-out

Normalmente è necessario attendere sei mesi dalla data di chiusura della proprietà prima di effettuare un rifinanziamento cash-out. Tuttavia, ci sono tre eccezioni alla regola di sei mesi:

• La proprietà è stata ereditata
• La proprietà è stata ottenuta da un giudizio legale in un ordine di divorzio o separazione
• La proprietà si qualifica per l’eccezione di finanziamento ritardato

Regola di finanziamento ritardato per il rifinanziamento di cash-out

Oltre alle eccezioni di cui sopra, sei ancora idoneo per un rifinanziamento di cash-out:

• Nuovo importo del prestito non può superare il prezzo di acquisto, escluse le eventuali spese di chiusura
• Proprietà non è stato acquistato con un finanziamento ipotecario
• Fonte di fondi per l’acquisto può essere documentato
• Mutuatario ha una chiusura, la divulgazione o la dichiarazione di insediamento con i dettagli della transazione, tra il prezzo di acquisto della proprietà
• Acquisto tra l’acquirente e il venditore era un “braccio di lunghezza, transazione, con venditore, non avendo un rapporto preesistente con il compratore o di un interesse per la vendita, fatta eccezione per le transazioni di vendita

Fannie Mae vs. Freddie Mac

Le regole per un rifinanziamento cash-out sono leggermente diverse tra Fannie Mae e Freddie Mac:

Fannie Mae

• una Sola famiglia, o 1-unità 75% LTV prestito a tasso fisso, il 65% LTV BRACCIO
• 2 – a 4-unità 70% LTV prestito a tasso fisso, il 60% LTV BRACCIO

Freddie Mac

• una Sola famiglia, o 1-unità 75% LTV prestito a tasso fisso 75% LTV BRACCIO
• 2 – a 4-unità 70% LTV prestito a tasso fisso, il 70% di LTV BRACCIO

punteggio di Credito e si riserva di cassa requisiti

Ci sono altre due cose da tenere a mente se si sta pensando di applicare per un cash-out rifinanziare la vostra proprietà in affitto.

In primo luogo, i creditori spesso richiedono un punteggio FICO minimo più alto di almeno 680-700. Questo perché i sottoscrittori vista prestiti sugli investimenti immobiliari come rischio più elevato, soprattutto quando il mutuatario sta tirando la maggior parte del patrimonio netto fuori della proprietà. Tuttavia, alcuni istituti di credito sono meno severi di altri, in modo che possa pagare a guardarsi intorno per i creditori che hanno un punteggio minimo di credito più basso se non si dispone già di un broker ipotecario o prestatore come parte del vostro team immobiliare di fiducia.

Oltre a richiedere un punteggio di credito più alto per un rifinanziamento cash-out, istituti di credito normalmente richiedono che si mantiene un fondo di riserva di cassa. Questo protegge voi e il creditore da potenziali rischi al ribasso se il flusso di cassa temporaneamente va negativo a causa di un periodo di vacanza più lungo del normale, o se una riparazione di capitale di emergenza improvvisamente deve essere fatta.

Gli importi delle riserve minime variano da prestatore a prestatore. Alcuni richiedono ovunque da pochi mesi fino a 12 mesi o più del pagamento futuro mutuo. Altri istituti di credito possono richiedere di tenere un conto di riserva di cassa con un saldo fino al 6% del vostro importo del prestito non pagato.

Pro e contro di fare un Refi Cash-Out

refi Cash-out su una proprietà in affitto sono normalmente migliori per gli investitori con punteggi di credito superiore alla media e capitale extra a portata di mano. Questo perché i creditori di solito hanno requisiti più elevati per investimenti immobiliari rifinanziare cash-out che con le case che sono occupate dal proprietario.

Dovresti anche essere pronto a fornire al creditore informazioni come il contratto di locazione, la cronologia dei pagamenti degli inquilini, il profitto& conto economico e stato patrimoniale. Questi documenti e rapporti dimostrano al creditore quanto bene la vostra proprietà in affitto sta eseguendo finanziariamente.

Altri pro e contro di fare un refi cash-out sulla nostra proprietà in affitto includono:

Pro di un cash-out rifinanziare

• Bloccare in un tasso di interesse storico a basso costo
• Sapiente uso della leva finanziaria può aumentare il ROI e cash-in cash return
• potenziale di Rendimento a doppia cifra di ritorno facendo l’aggiornamento che aumenta il valore della proprietà e giustifica un affitto più alto da inquilini
• Il livello di occupazione lunghezza facendo inquilini desidera noleggiare a lungo termine
• Crescere e diversificare la vostra proprietà in affitto di portafoglio utilizzando patrimonio netto a investire in nuove proprietà in affitto

i Contro di un cash-out rifinanziare

• Potenziale per la cassa in negativo flusso a causa di una leva e di un alto prestito di pagamento dopo il cash-out di rifinanziamento
• Non immediato uso per i fondi ricevuti dal cash-out, mentre il prestito tasse ancora devono essere pagati
• Cash-out di rifinanziamento di spese comprese origine e tasse di iscrizione, di valutazione e di controllo, di ricerca del titolo e le spese di assicurazione può ridurre la quantità di denaro al fine dell’impegno
• per accettare un BRACCIO (mutuo a tasso variabile) che non corrisponde a lungo termine, di buy-and-hold strategia di investimento dal momento che le tariffe e pagamenti mensili possono oscillare

Cash-out rifinanziare vs un HELOC

La più grande differenza tra un HELOC – o home equity linea di credito – e un rifinanziamento cash-out è che un HELOC ti dà accesso al vostro capitale quando e se ne avete bisogno.

D’altra parte, quando fai un rifinanziamento cash-out ricevi subito il tuo capitale come pagamento forfettario. Così, avrete bisogno di mettere l’equità si è trasformato in contanti per lavorare subito al fine di sfruttare al meglio il vostro rifinanziamento cash-out.

Altre differenze tra un rifinanziamento cash-out e un HELOC includono:

Rifinanziamento cash-out

Pro:

• Ricevere tutti i vostri soldi in anticipo un pagamento di somma forfettaria
• Cash-out di rifinanziamento può essere più facile per qualificarsi per più di un HELOC
• tassi di Interesse su un nuovo prestito sono di solito inferiori a una home equity linea di credito

Contro:

• non prendere in prestito di nuovo fino a quando si rifinanziare
• Nuovo mutuo significa ” rimettere l’orologio’ da dover ri-crescere il tuo capitale in proprietà
• Più di condizioni di prestito di 15 o 30 anni significa più pagamenti di interessi

HELOC

Pro:

• Linea di credito, non è necessario utilizzare il denaro subito
• Grado di prendere in prestito di nuovo ogni volta che la linea di credito è pagato off
• i costi di Chiusura normalmente meno con un HELOC contro un cash-out rifinanziare

Contro:

• i tassi di Interesse sono generalmente più elevati e può regolare come i tassi di andare in alto o in basso
• Finanziatore tasse per un HELOC può essere superiore su una proprietà in affitto vs. una residenza personale
• HELOC su una proprietà in affitto può essere difficile a qualificarsi per come finanziatori serrare i loro requisiti di qualificazione

considerazioni Finali

Facendo un cash-out rifinanziare su una proprietà in affitto non è la scelta giusta per ogni investitore immobiliare. Ad esempio, se hai intenzione di vendere la proprietà in un futuro non troppo lontano, la spesa di fare un refi cash-out può essere maggiore dei premi.

Tuttavia, quando fatto per le giuste ragioni, ci sono un sacco di vantaggi per rifinanziare la vostra proprietà in affitto e tirando cash-out:

• Bloccare i tassi di interesse storicamente bassi di oggi con un nuovo prestito
• LTV fino al 75% consentono di accedere alla quantità massima di patrimonio netto maturato nella vostra proprietà
• Trasformare patrimonio netto maturato in contanti è possibile utilizzare per aumentare il valore della proprietà, aumentare gli affitti, e generare più flusso di cassa