Kjære Eiendom Rådgiver,
min far kjøpte et hus for mange år siden som er fullt nedbetalt. Nå vil han gi den til meg. Hva er noen av de skattemessige konsekvensene og andre hensyn vi bør tenke på?
— Nancy R.

Kjære Nancy,
Først av Alt, gifting et hjem kan være problematisk for pop hvis han trenger Medicaid dekning i nær fremtid. Det er fordi Medicaid har en femårig «look-back» periode for å avgjøre om søkere har overført noen store eiendeler for å bli kvalifisert.

En straff i form av en flere måneders forsinkelse i dekning kan vurderes mot ham.Hvis vi antar at den gjennomsnittlige månedlige kostnaden for sykehjemspleie i staten din er $6000, Må Pappa vente år for Medicaid å sparke inn.For eksempel, hvis han overførte et hus på $240 000 til Deg 1. Mai 2017, og uventet trengte å flytte til sykehjem 1. Mai 2018 og brukte ned sine gjenværende eiendeler for å bli Medicaid-kvalifisert 1. Mai 2019, det var da straffen ville begynne.

det er varighet i dette tilfellet ville være 40 måneder ($240,000/$6,000 = 40), det betyr at han ikke ville bli kvalifisert for dekning i tre år og fire måneder. Du vil definitivt trenger å snakke med en kvalifisert eiendom eller eldre lov advokat eller finansiell planlegger hvis du tror han kan trenge Medicaid på et tidspunkt.

ville han pådra seg en gaveskatt?

hvis ikke, gir det mer mening å gi et hjem, forutsatt at han ikke allerede har gitt bort millioner. Mens en person som gir bort eiendom verdsatt til mer enn $ 14.000 i et gitt år, må sende inn et gaveskatteskjema, vil den gaven bare bli beskattet dersom den får ham til å overskride eller ytterligere overskride sin levetid føderale individuelle eiendom og gaveskattefritak på $5,49 millioner (opp fra $ 5,45 millioner i fjor).Så med mindre faren din er relativt rik og har begavet nok i sitt liv til å overskride den terskelen, vil han ikke pådra seg en gaveskatt ved å gi deg huset.

Men du bør også vite at hvis du skulle selge stedet raskt etter å ha mottatt det som en gave, ville du møte en heftig kapitalgevinstskatt. Det er fordi når et hjem er gitt bort, blir den opprinnelige kostnaden for giveren – dens » skattegrunnlag — – mottakerens skattegrunnlag med mindre mottakeren bor i det i minst to år før salg.Med andre ord, hvis faren din kjøpte huset for $140 000, og du snudde og solgte den av posthaste for $240 000, ville du skylde kapitalgevinstskatt på det $ 100 000 overskuddet, hvis du solgte før de to årene utløp.I et annet skattebesparende scenario kan faren din selge huset til deg for markedsverdi ved lav forskuddsbetaling og holde notatet selv, muligens med et arrangement for å tilgi balansen i notatet hvis han dør før du betaler den av.

RATE SØK: Finn den beste prisen på et boliglån i dag.

Unngå å bli målrettet av IRS

Deretter Er det et par måter faren din kan gi deg huset og fortsatt bo der uten å føle irs vrede, forutsatt at du er tilbøyelig til å leve sammen.En er med en kvalifisert personlig bostedstillit, ELLER QPRT, som vil tillate Pappa å flytte boligen ut av sin skattepliktige eiendom uten å forlate den. EN IRS-formel vil da sette en verdi på hans rett til å bo i huset med balansen betraktet som en gave, med forbehold om at $5.49 millioner føderale gave skatt fritak grense.Den andre måten er hvis han skulle selge deg hjemmet for rettferdig markedsverdi, men betale markedsnivå leie etterpå for å forbli der.

VURDER SØK: Sjekk ut Bankrate.com for dine beste boliglån alternativer.Når det gjelder å bare arve eiendommen når han dør, vil hjemmets skattegrunnlag da bli «trappet opp» til markedsverdi, noe som ville eliminere kapitalgevinstskatt på enhver takknemlighet din far likte på den etter at han kjøpte den. Imidlertid vil hjemmet forbli i boet og være gjenstand for noen eiendomsskatt konsekvenser.

beslutningen om å bruke noen av alternativene ovenfor avhenger av din fars samlede økonomiske bilde. Det er en annen presserende grunn til å involvere en advokat eller finansiell planlegger. Som du kan se, gifting et hjem kan bli komplisert.

Kudos til din sjenerøse far. Bare sørg for at gaven er strukturert på en måte som du ikke unødvendig byrde din far eller deg selv. Lykke til dere begge!