Flere og flere investorer gjør cash-out refinances på deres eiendom til leie. når det er gjort av de riktige grunnene, kan dette strategiske finansieringsalternativet være en perfekt måte å slå påløpt egenkapital til penger som deretter kan brukes til å øke eiendomsverdier, øke leieprisene og skalere opp en portefølje.

her er alt du trenger å vite om å gjøre en cash-out refinansiere på din eiendom til leie.

Topp Grunner Investorer Gjør En Cash-Out Refinansiere

i løpet av de siste fem årene median notering prisen på en enebolig i USA har økt med nesten 29%, Ifølge Zillow (fra januar 2020). derfor, Hvis du opprinnelig kjøpte et 1500 kvadratmeter hjem til den da medianprisen på $172 500 ($115 per kvadratmeter), er leieboligen din nå potensielt verdt $220 500 ($147 per kvadratmeter). Det betyr at den akkumulerte egenkapitalen i eiendommen din fra takknemlighet er $48 000 – og det tar ikke engang hensyn til den reduserte hovedstolsbalansen på boliglånet etter fem års betalinger.

det er sant at noen foretrekker å forlate den akkumulerte egenkapitalen i huset uberørt. Men mange profesjonelle eiendomsinvestorer tror det er bedre forretningssans å gjøre egenkapitalen til kontanter og sette den ‘gratis penger’ tjent fra normal takknemlighet for å jobbe med:

• Investere i en annen eiendom til å skalere opp en eiendomsportefølje
• Diversifisere geografisk inn i ulike markeder ved å bli en langdistanse eiendomsinvestor
• Skaffe kapital til å delta i et joint venture eiendom investeringsmulighet
• gjøre forbedringer eller oppdateringer til en eksisterende eiendom til leie som vil rettferdiggjøre høyere leie og økt avkastning
• Betale av en eksisterende eiendom lån på en annen eiendom
• Eliminere utestående personlig gjeld, som Er det første skrittet mot å nå økonomisk frihet

Regler for Utleieeiendom Cash-Out Refinansiering

Selv om det er mange gode grunner til å gjøre en cash-out refinansiering på utleieeiendommen din, er det viktig å sørge for at du forstår spillets regler.

her er retningslinjene Fra Fannie Mae for vellykket refinansiering av ditt eksisterende lån for å trekke penger ut av leien din:

• Maksimum 75% LTV (lån-til-verdi) for eneboliger eller en-enhet egenskaper
• Maksimum 70% LTV for 2-til – 4-enhet egenskaper som en duplex eller triplex
• ARM (justerbar hastighet boliglån) Har Ltv på 65% for en-enhet og 60% for 2 – til-4-enheter
• Eiendom oppført for salg i løpet av de siste seks månedene har en maksimal LTV på 70%
• eiendom kan ikke bli oppført for salg På det tidspunktet cash-OUT refinansiere lån er søkt om
• eiendom kjøpt i løpet av de siste seks månedene er ikke kvalifisert for en cash – out REFINANSIERE-men det er tre unntak

Unntak fra cash-out refinance regler

Normalt må du vente seks måneder fra datoen for lukking på eiendommen før du gjør en cash-out refinance. Det er imidlertid tre unntak fra seks måneders regelen:

• Eiendom ble arvet
• Eiendom ble oppnådd fra en juridisk dom i en skilsmisse eller separasjon orden
• Eiendom kvalifiserer for forsinket finansiering unntak

Forsinket finansiering regel for cash-out refinansiering

i tillegg til de ovennevnte unntakene, er du fortsatt kvalifisert for en cash-out refinansiere hvis du har kjøpt eiendom til leie i løpet av de siste seks månedene hvis:

• Nytt lånebeløp overstiger ikke den opprinnelige kjøpesummen, unntatt eventuelle avsluttende kostnader
• Eiendom ble ikke kjøpt med boliglån finansiering
• kilde til midler for kjøpet kan dokumenteres
• Låntaker har en avsluttende avsløring eller oppgjør uttalelse med transaksjonsdetaljer, inkludert kjøpesummen av eiendommen
• Kjøp mellom kjøper og selger var en «armlengdes avstand» transaksjon, med selgeren ikke å ha en pre-eksisterende forhold med kjøperen eller en interesse i salg, med unntak av transacting salget selv

fannie Mae vs Freddie Mac

reglene for en cash-out refinansiering er litt annerledes Mellom Fannie Mae Og Freddie Mac:

Fannie Mae

• Enfamilie eller 1-enhet 75% LTV fast rente 65% LTV ARM
• 2-til 4 – enheter 70% LTV fast rente 60% LTV ARM

Freddie Mac

• Enfamilie eller 1-enhet 75% LTV fast rente 75% LTV ARM
• 2-til 4-enheter 70% ltv fast Rente Lån 70% ltv arm

kreditt score og kontanter reserver krav

det er to ekstra ting å huske på hvis du tenker på å søke om en cash-out REFINANSIERING av din eiendom til leie. Først krever långivere ofte en høyere minimum FICO score på minst 680-700. Det er fordi underwriters vise lån på investeringseiendom som høyere risiko, spesielt når låntakeren trekker det meste av egenkapitalen ut av eiendommen. Noen långivere er imidlertid mindre strenge enn andre, så det kan betale for å shoppe rundt for långivere som har en lavere minimum kreditt score hvis du ikke allerede har et boliglån megler eller utlåner som en del av ditt pålitelige eiendomsteam.I tillegg til å kreve en høyere kreditt score for en cash-out refinansiere, krever långivere normalt at du opprettholder et kontantreservefond. Dette beskytter deg og utlåner mot potensiell nedsiderisiko hvis kontantstrømmen midlertidig går negativ på grunn av en lengre enn normal ledighetsperiode, eller hvis en nødkapitalreparasjon plutselig må gjøres.

Minimum reserve beløp varierer fra utlåner til utlåner. Noen krever alt fra noen måneder opp til 12 måneder eller mer av fremtidige boliglån betaling. Andre långivere kan kreve at du holder en kontantreservekonto med en balanse på opptil 6% av ditt ubetalte lånebeløp.

Fordeler og Ulemper Ved Å Gjøre En Cash-Out Refi

Cash-out refi på en eiendom til leie er normalt best for investorer med høyere enn gjennomsnittlig kreditt score og ekstra kapital på hånden. Det er fordi långivere vanligvis har høyere krav til investeringseiendom cash-out refinances enn med boliger som er eier-okkupert.

Du bør også være forberedt på å gi utlåner med informasjon som leieavtalen, leietaker betaling historie, profit& tap uttalelse, og balanse. Disse dokumentene og rapporter viser til utlåner hvor godt din eiendom til leie utfører økonomisk.

Andre fordeler og ulemper med å gjøre en cash-out refi på vår eiendom til leie inkluderer:Smart bruk av giring kan øke AVKASTNINGEN og cash-on-cash avkastning

ulemper med en cash-out refinansiere

• potensial for negative kontanter ingen umiddelbar bruk for midler mottatt fra utbetalingen mens låneavgifter fortsatt må betales
• Cash-out refi avgifter inkludert opprinnelse og søknad avgifter, vurdering og inspeksjon, tittel søk og forsikring avgifter kan redusere mengden av kontanter ved utgangen av escrow
• Enighet om EN ARM (justerbar hastighet boliglån) som ikke samsvarer med din langsiktige, buy-and-hold investeringsstrategi siden priser og månedlige utbetalinger kan være en DEL av et LÅN. fluktuate

cash-out refinansiere vs. den største forskjellen mellom EN HELOC – eller hjem egenkapital linje av kreditt – og en cash-out refinansiere er at EN HELOC gir deg tilgang til egenkapital når og hvis du trenger det.

På den annen side, når du gjør en cash-out refinansiere du mottar din egenkapital med en gang som et engangsbeløp betaling. Så, du må sette egenkapitalen du ble til kontanter for å jobbe med en gang for å få mest mulig ut av din utbetalingsfinansiering.

andre forskjeller mellom en cash-out refinance og EN HELOC inkluderer:

Cash-out refinance

Pros:

• Motta alle pengene dine foran som et engangsbeløp
• Cash-out refinansiering kan være lettere å kvalifisere for enn EN HELOC
• Renter på et nytt lån er vanligvis lavere enn et hjem egenkapital linje av kreditt

Ulemper:

• Kan ikke låne igjen før du refinansiere
• Nytt boliglån betyr ’tilbakestille klokken’ ved å måtte re-vokse din egenkapital i eiendommen

/li>

• lengre lånevilkår På 15 eller 30 år betyr flere rentebetalinger

heloc

pros:

• Linje av kreditt betyr at du ikke trenger å bruke pengene med en gang
• kan låne igjen hver gang linjen av kreditt er nedbetalt
• Avsluttende kostnader normalt mindre med EN HELOC vs. en cash-out refinansiere

Ulemper:

• Renten er vanligvis høyere og kan justere som priser gå opp eller ned
• Utlåner avgifter for EN HELOC kan være høyere på en eiendom til leie vs. EN personlig bolig
• HELOC på en eiendom til leie kan være vanskelig å kvalifisere for som långivere stramme sine kvalifikasjonskrav

Final Thoughts

Å gjøre en cash-out refinansiere på en eiendom til leie er ikke det riktige valget for alle eiendomsinvestorer. For eksempel, hvis du planlegger å selge eiendommen i ikke altfor fjern fremtid, kan bekostning av å gjøre en cash-out refi være større enn belønningene.

Men når du er ferdig av de riktige grunnene, er det mange fordeler med å refinansiere leieboligen din og trekke ut penger:

• Lås i dagens historisk lave renter med et nytt lån
• Ltver på opptil 75% gir deg tilgang til det maksimale beløpet av påløpt egenkapital i eiendommen din
• Slå påløpt egenkapital i kontanter du kan bruke til å øke eiendomsverdien, øke leieprisene og generere mer kontantstrøm