Opmerking van de redactie: Dit artikel is bijgewerkt op 16/04/2020 met de laatste informatie over discount makelaars en makelaars.

hoe de modellen van kortingsmakelaars werken

Als u de kortingsmakelaars wilt begrijpen, moet u eerst het traditionele model van de Commissie voor onroerend goed begrijpen. De typische onroerend goed Commissie is 6%, die wordt verdeeld tussen de beursgenoteerde agent en de agent van de koper, en hun respectieve makelaardijen.

waarom is het nationale gemiddelde commissiepercentage dan lager? Nou, als discount makelaars en agenten die werken voor minder dan de conventionele commissie tarief vaker zijn geworden, de gemiddelde Commissie is ondergedompeld ver onder 6%.

u vraagt zich waarschijnlijk af hoe kortingsmakelaars verschillen van conventionele agenten, en wat voor soort diensten ze kunnen bieden als ze zoveel minder geld nemen. Dat hangt af van wat voor soort discount broker je besluit om te werken met; in de afgelopen tien jaar-plus, de soorten vastgoed diensten beschikbaar voor huisverkopers zijn veel diverser geworden. Het begrijpen van de verschillende soorten korting diensten gaat om de sleutel tot het hebben van een bevredigende verkoopervaring.

aan de ene kant van het spectrum, heb je Barebones flat fee MLS bedrijven die, voor vergoedingen zo laag als $99, zal uw huis op de lokale MLS— en dat is het. Ze helpen niet met staging of marketing, en de verkoper is op hun eigen door middel van onderhandelingen en het sluiten. Aan de andere kant van het spectrum— en dit is het type discount broker we gaan worden gericht op— je hebt top agenten die een conventionele full service verkoopproces bieden, maar alleen een vaste vergoeding in plaats van een percentage-gebaseerde Commissie.

Hoe komen deze full service kortingsmakelaars ermee weg? Nou, deze top agenten maken over het algemeen in volume wat ze opgeven in per-verkoop Commissie. Bekijk het op deze manier: als ze kunnen sluiten vijf flat fee sales in dezelfde tijd zou het hen nemen om een conventionele verkoop te sluiten, ze komen vooruit. Zo zijn de verkopers, die krijgen om te profiteren van de expertise en ervaring van een elite agent, terwijl het betalen van een fractie van de gebruikelijke 6%,

laten we eens kijken naar enkele van de positieve en negatieve aspecten van het verkopen met een discount broker.

inhoudsopgave:

Discount Real Estate Broker voors en tegens

Full Service Brokers vs. Kortingsmakelaars

een paar Full-Service kortingsmakelaars om

De beste en slechtste kortingsmakelaars te overwegen

Hoe te onderhandelen met uw makelaar

conclusie

Discount Real Estate Broker voors en tegens

werken met een discount real estate broker klinkt als het beste van twee werelden; een full-service verkoopervaring, voor minder geld. En in de meeste gevallen is dat zo. Echter, er zijn een aantal potentiële nadelen die je in gedachten moet houden.

laten we eens kijken naar voors en tegens, te beginnen met de positieve.

Pros

u bespaart geld

Deze is een no-brainer. U krijgt korting bij een kortingsmakelaar. Hoeveel van één? Dat hangt af van de details van je contract. Typisch, deze makelaars werken voor een vaste vergoeding. Clever Real Estate, bijvoorbeeld, biedt een full service verkoop ervaring voor een vaste vergoeding van $ 3.000, als uw huis verkoopt voor minder dan $350.000, en 1% als het verkoopt voor meer dan dat.

laten we enkele getallen opsplitsen om te zien hoeveel u kunt besparen met dit soort prijsmodel. De mediane Amerikaanse thuiswaarde, via Zillow, is iets meer dan $ 247.000. Een gemiddelde commissie van 6%, als je dat huis verkocht, zou komen tot $ 14.820.

dat is een gezonde verandering.

maar laten we zeggen dat u met een discount broker hebt gewerkt. De manier waarop Commissie breekt, je zult nog steeds te betalen 3%, of $7.410, aan de agent van de koper— dit zou waar zijn, zelfs als je verkocht zonder enige agent op alle. Maar in plaats van het betalen van een gelijke 3%, of $7.410, aan uw advertentie agent, je zou betalen slechts een vaste vergoeding van $3.000, voor een totaal van $10.410 in Commissie.

dat is een aanzienlijke besparing van $ 4.410, voor exact dezelfde diensten die u zou ontvangen als u de volledige prijs betaalde. Dat is de manier waarop het zou moeten werken, maar we zullen hieronder onderzoeken hoe dit perfecte scenario niet altijd werkt.

een gemotiveerde Agent

zoals we hierboven hebben besproken, maken discontoagenten in volume uit wat ze afstaan in provisie per verkoop. En dit zijn geen willekeurige agenten; de meeste kortingsmakelaars screenen agenten om ervoor te zorgen dat ze klanten verwijzen naar bewezen, elite agenten in hun gebied.

voeg deze twee feiten samen, en je hebt een geweldige agent die maximaal gemotiveerd is om je huis te verkopen. Je kunt wedden dat ze agressief zullen zijn met hun prijzen, marketing en onderhandelingen, en dat ze elke cent gaan verdienen van de vaste vergoeding die je hen betaalt.

Cons

De meeste negatieven hier komen voort uit een gebrek aan informatie van de kant van de verkoper, dus zorg ervoor dat u uw onderzoek doet voordat u een bedrijf kiest.

minder krijgen dan je dacht

als je niet precies weet waar je aan begint met een barebones flat fee MLS broker, kan je uiteindelijk ongelukkig worden met je ervaring.

De meeste van deze flat fee MLS brokers rekenen ongeveer $400. Dat basistarief krijgt uw huis ingevoerd in de MLS, en ze zullen soms gooien in een lockbox / yard teken. Dit basispakket bevat geen hulp bij contract, onderhandelingen, sluiting of enig ander aspect van de deal.

als u een ervaren huis-verkoop pro bent, is dit een optie die u misschien wilt overwegen. Als je een eerste keer verkoper, het is waarschijnlijk niet van plan om voldoende te zijn voor uw behoeften. En als je iets als een full service ervaring verwacht, dit is waarschijnlijk een enorme teleurstelling.

veel van deze aanbieders van vaste vergoedingen bieden duurdere pakketten voor hogere vergoedingen of zelfs een percentage-gebaseerde uitbetaling; deze pakketten bevatten vaak hulp bij marketing en sluiting. Maar met het standaard pakket, ga je eigenlijk je huis zelf verkopen, met weinig tot geen steun.

de beste makelaars in deze categorie maken er een punt van om te adverteren dat ze alle oproepen doorsturen naar de koper, of alle oproepen tijdig beantwoorden en duidelijk alle kopers naar u, de verkoper, doorverwijzen.

wees niet bang om veel vragen te stellen over wat je wel en niet krijgt, voordat je een contract ondertekent. Het minimum is een vermelding op de lokale MLS; laten ze je foto ‘ s uploaden, en hoeveel? (Sommige bedrijven laten je er maar een paar opnemen.) Zullen ze zorgen voor een lockbox voor de showings? Als u hulp nodig hebt bij de onderhandelingen of het papierwerk, kunt u uw diensten upgraden?

en als je een echte spotprijs ziet (minder dan $300) zorg er dan voor dat je extra diligence toepast om ervoor te zorgen dat je krijgt wat je nodig hebt om te slagen. Als een deal te mooi lijkt om waar te zijn, is het dat waarschijnlijk ook.

P. S. We werken samen met Clever om u te verbinden met geweldige lokale agenten die werken tegen gereduceerde tarieven. Meer informatie hier.

verdwalen in de Shuffle

zoals we al zeiden, vertrouwen veel kortingsmakelaars op het feit dat ze in volume zullen goedmaken wat ze opgeven in een per-transactie Commissie. Met andere woorden, als ze vier vaste kosten verkopen kunnen sluiten in de tijd die ze nodig hebben om een 3% Commissie verkoop te sluiten, komen ze vooruit, financieel.

over het algemeen is dit een winst voor zowel de makelaar als de verkoper. Het verhogen van het volume is geweldig – zolang de discount broker een systeem heeft om het volume effectief te behandelen. De gemiddelde makelaar behandelt 12 transacties per jaar, volgens de statistieken van NAR; dat geeft hen een maand, gemiddeld, om een enkele transactie te begeleiden. En houd in gedachten dat terwijl het gemiddelde is 12, de meeste agenten beschouwen onroerend goed als een “side carrière,” en slechts een paar klanten per jaar.

van enkele transacties per jaar, of één per maand, naar enkele transacties per maand, kan voor sommige agenten een moeilijke aanpassing zijn. Als uw discount broker is niet ervaren omgaan met een hoog volume, dat kan vertalen naar slechte communicatie en beschikbaarheid, die verkopers kunnen verlaten gevoel verwaarloosd.

de beste manier om dit te voorkomen is om online reviews te controleren op elke makelaar die u overweegt, en om er zeker van te zijn dat ze ervaren zijn met dit soort business model. Als u de kortingsroute gaat, wilt u een agent die veel transacties per jaar verwerkt, en is comfortabel omgaan met meerdere gelijktijdige verkoop.

Full Service Brokers vs. Discount Brokers: uw opties verkennen

Er zijn een paar cruciale verschillen tussen full service brokers en discount brokers; laten we een side-by-side vergelijking doen om die verschillen te markeren, en hoe je die verschillen voor je kunt laten werken.

Full Service Brokers

Dit zijn de conventionele agenten die 6% provisie in rekening brengen en een volledig spectrum van diensten aanbieden. Zij zullen u helpen uw huis in scène te zetten, upgrades aan te bevelen om de waarde ervan te verhogen, u te verbinden met fotografen en professionele staging services indien nodig, helpen het woord te verspreiden met marketing en reclame, voeren open huizen, hameren onderhandelingen met de agent van de koper, begeleiden u door het labyrintische sluitingsproces, en nog veel meer.

met behulp van de mediaan Amerikaanse huiswaarde van $247.000, dat betekent dat de gemiddelde 6% onroerend goed Commissie rond $14.820. Dat is veel geld om te betalen, maar je krijgt er ook veel voor terug. Als je al die diensten nodig hebt— de enscenering, de marketing, de hulp bij het sluiten – de full service, full price broker kan een geweldige optie zijn. De problemen ontstaan wanneer je niet veel nodig hebt van uw agent, en je uiteindelijk betalen veel voor een beetje.

Discount Brokers

een ding hebben alle discount brokers gemeen is dat ze minder kosten dan een conventionele full service broker. Maar sommige bieden ook veel minder.

We gaan ons hier concentreren op de twee belangrijkste soorten kortingsmakelaars: de Barebones flat fee MLS discount broker, en de full service discount broker.

De Barebones Discount Broker

De Barebones flat fee MLS discount broker biedt in wezen het absolute minimum, tegen een bodemprijs-soms zo laag als $99.

een voorbeeld is Houzeo, die voor $99 een drie maanden durende vermelding op de MLS, zes lijsten foto ‘ s, en syndicatie op belangrijke onroerend goed websites zoals Zillow, Trulia, en Realtor.com. als verkopers wijzigingen aan hun advertentie willen aanbrengen, of om te overleggen met een agent, zullen ze meer moeten betalen.

een ander voorbeeld is het flat fee MLS listing package op FSBO.com dat kost 399 dollar. Verkopers die gebruik maken van deze dienst ontvangen een MLS-vermelding en, per de website, eventueel een yard teken. Zodra de agent een lijst van de woning op de MLS, ze bieden geen diensten meer.

u kunt het patroon hier zien. Voor die vaste vergoeding krijgt de verkoper zijn huis genoteerd op de lokale MLS. Ze krijgen geen hulp bij het inrichten of op de markt brengen van hun huis, of begeleiding door het onderhandelings-en sluitingsproces. In sommige gevallen krijgen ze niet eens een bord. Buiten de MLS lijst staan ze er alleen voor. Dit staat bekend als selling For Sale By Owner (FSBO).

als ze het prettig vinden om hun huis solo te verkopen, kan dit een geweldige optie zijn. Als dat niet iets wat ze comfortabel met, maar ze willen nog steeds om geld te besparen, ze moeten waarschijnlijk overwegen de full service discount broker.

De Full-Service Discount Broker

Dit type broker biedt een full-service verkoopervaring, voor een lagere commissie dan wat traditioneel in rekening wordt gebracht.

Hoe kunnen zij full service bieden voor minder geld? Zoals we hierboven besproken, ze maken het in volume. Ze sluiten veel kleinere commissies, en komen voor waar ze zouden zijn als ze maar één grotere Commissie sloten.

er zijn ook een paar andere manieren waarop ze dit model winstgevend kunnen maken; sommige kortingsmakelaars zullen hun provisie verlagen als u, de verkoper, ermee instemt om ze als uw vertegenwoordiging te gebruiken wanneer u uw volgende huis koopt. Dit laat de notering makelaar in wezen eten de kosten aan de verkoop kant en make-up voor het met een volledige koper agent Commissie.

andere werken hoofdzakelijk als verwijzingsservices. Bedrijven zoals Clever Real Estate supply pre-doorgelicht, hoge kwaliteit leidt naar top lokale agenten; de agenten krijgen kwaliteit leads, en de verkopers zijn verbonden met elite, bewezen performers die weten hoe te verkopen.

in dit prijsmodel betaalt de verkoper slechts een vaste vergoeding van $3.000 in plaats van een commissie van 6%, en ze krijgen dezelfde full service deluxe ervaring alsof ze een volledige provisie op basis van percentage betalen. En het werkt voor agenten omdat ze een constante aanvoer van goede aanwijzingen krijgen.

Het is echt een win-win.