steeds meer beleggers doen cash-outherfinancieringen op hun huurwoning.

wanneer dit om de juiste redenen gebeurt, kan deze strategische financieringsoptie een perfecte manier zijn om opgebouwde aandelen om te zetten in geld dat vervolgens kan worden gebruikt om de waarde van onroerend goed te verhogen, huur te verhogen en een portefeuille op te schalen.

Hier is alles wat u moet weten over het doen van een cash-out herfinanciering op uw huurwoning.

belangrijkste redenen beleggers doen een Cash-Out herfinanciering

de afgelopen vijf jaar is de mediane notering prijs van een eengezinswoning in de VS gestegen met bijna 29%, volgens Zillow (vanaf januari 2020).

daarom, als u oorspronkelijk kocht een 1500 vierkante voet huis tegen de toenmalige mediane prijs van $172.500 ($115 per vierkante voet), uw huurwoning is nu potentieel waard $220.500 ($147 per vierkante voet).

dat betekent dat het geaccumuleerde eigen vermogen van uw woning uit appreciatie $48.000 bedraagt – en dat houdt zelfs geen rekening met het verminderde hoofdsomsaldo op de hypotheek na vijf jaar van betalingen.

Het is waar dat sommige mensen er de voorkeur aan geven om het geaccumuleerde eigen vermogen in het huis onaangetast te laten. Echter, veel professionele vastgoedbeleggers denken dat het beter zakelijk zinvol is om hun eigen vermogen om te zetten in cash en zet dat ‘gratis geld’ verdiend uit normale waardering om te werken door:

• investeren in een ander onroerend goed om een vastgoedportefeuille op te schalen
• geografisch diversifiëren naar verschillende markten door een investeerder in onroerend goed op lange afstand te worden
• kapitaal aantrekken om deel te nemen aan een joint venture investeringsmogelijkheid voor onroerend goed
• verbeteringen of updates aanbrengen van een bestaand onroerend goed dat een hogere huur en een hoger rendement rechtvaardigt
• een bestaande Vastgoedlening op een ander onroerend goed aflossen
• uitstaande persoonlijke schuld elimineren, wat de eerste stap is naar het bereiken van financiële vrijheid

regels voor herfinanciering van Cash-Out van huurwoningen

hoewel er tal van goede redenen zijn om een herfinanciering van cash-out van uw huurwoning uit te voeren, is het belangrijk om ervoor te zorgen dat u de spelregels begrijpt.

Hier zijn de richtlijnen van Fannie Mae voor het met succes herfinancieren van uw bestaande lening om cash-uit uw huur te trekken:

• Maximum van 75% LTV (loan-to-value) voor eengezinswoningen of one-unit eigenschappen
• Maximaal 70% van de LTV-ratio voor 2 – tot 4-unit eigenschappen zoals een duplex of triplex
• ARM (adjustable rate mortgage) hebben LTVs van 65% voor een-eenheid en 60% voor 2 – tot 4-eenheden
• Woning die te koop staat in de laatste zes maanden heeft een maximale LTV-ratio van 70%
• Eigenschap kan niet worden weergegeven voor de verkoop op het moment dat de cash-out herfinanciering van de lening wordt toegepast voor
• Pand gekocht in de laatste zes maanden niet in aanmerking voor een cash-out herfinanciering – er zijn echter drie uitzonderingen

uitzonderingen op de regels voor herfinanciering van uitbetalingen

normaal gesproken moet u zes maanden wachten vanaf de datum van sluiting van het onroerend goed voordat u een herfinanciering van uitbetalingen uitvoert. Er zijn echter drie uitzonderingen op de zes maanden regel:

• onroerend goed werd geërfd
• onroerend goed werd verkregen uit een gerechtelijke beslissing in een echtscheiding of scheiding bevel
• onroerend goed komt in aanmerking voor de vertraagde financiering uitzondering

vertraagde financiering regel voor cash-out herfinanciering

naast de bovenstaande uitzonderingen komt u nog steeds in aanmerking voor een cash-out herfinanciering als u de huurwoning binnen de laatste zes maanden hebt gekocht als:

• het bedrag van de nieuwe lening is niet hoger dan de oorspronkelijke aankoopprijs, exclusief eventuele slotkosten
• onroerend goed is niet gekocht met hypothecaire financiering
• financieringsbron voor de aankoop kan worden gedocumenteerd
• kredietnemer heeft een slotverklaring of afwikkelingsverklaring met transactiegegevens, inclusief de aankoopprijs van het onroerend goed
• aankoop tussen koper en verkoper was een “zakelijke” transactie, waarbij de verkoper geen reeds bestaande relatie met de koper of een belang in de verkoop heeft, behalve voor transactie van de verkoop zelf

Fannie Mae vs. Freddie Mac

de regels voor een cash-out herfinanciering zijn iets anders tussen Fannie Mae en Freddie Mac:

Fannie Mae

• eengezins of 1-eenheid 75% LTV vastrentende lening 65% LTV ARM
• 2-tot 4 – eenheden 70% LTV vastrentende lening 60% LTV ARM

Freddie Mac

• eengezins of 1-eenheid 75% LTV vastrentende lening 75% LTV ARM
• 2-tot 4-eenheden 70% LTV vastrentende lening 70% LTV Arm

kredietscore en kasreservevereisten

er zijn twee extra dingen om in gedachten te houden als u overweegt om een cash-out herfinanciering van uw huurwoning aan te vragen.

ten eerste vereisen kredietverstrekkers vaak een hogere minimum FICO-score van ten minste 680-700. Dat komt omdat underwriters leningen op vastgoedbeleggingen zien als een hoger risico, vooral wanneer de lener het grootste deel van het eigen vermogen uit het onroerend goed haalt. Echter, sommige kredietverstrekkers zijn minder streng dan anderen, dus het kan betalen om te winkelen voor kredietverstrekkers die een lagere minimale credit score als u niet al een hypotheek makelaar of kredietverstrekker als onderdeel van uw vertrouwde onroerend goed team.

naast het vereisen van een hogere credit score voor een cash-out herfinanciering, eisen kredietverstrekkers normaal gesproken dat u een kasreservefonds aanhoudt. Dit beschermt u en de kredietgever tegen potentieel neerwaartse risico ‘ s als de cashflow tijdelijk negatief wordt door een langer dan normale vacatureperiode, of als er plotseling een noodkapitaalreparatie moet worden uitgevoerd.

Minimumreservebedragen variëren van kredietgever tot kredietgever. Sommige vereisen overal van een paar maanden tot 12 maanden of meer van de toekomstige hypotheek betaling. Andere kredietverstrekkers kunnen vereisen dat u een kasreserve account met een saldo van maximaal 6% van uw onbetaalde lening bedrag aan te houden.

voors en tegens van het uitvoeren van een Cash-Out Refi

Cash-out refi ‘ s op een huurwoning zijn doorgaans het beste voor beleggers met een hoger dan gemiddelde kredietscore en extra kapitaal bij de hand. Dat komt omdat kredietverstrekkers meestal hogere eisen aan vastgoedbeleggingen hebben dan bij woningen die door de eigenaar worden bewoond.

u moet ook bereid zijn de kredietgever informatie te verstrekken zoals de huurovereenkomst, betalingsgeschiedenis van de huurder, winst & verliesrekening en balans. Deze documenten en rapporten laten aan de kredietgever zien hoe goed uw huurwoning financieel presteert.

andere voors en tegens van het doen van een cash-out refi op onze huurwoning omvatten:

voordelen van een cash-out herfinanciering

• blokkering van een rente tegen de huidige historische lage tarieven
• verstandig gebruik van hefboomfinanciering kan de ROI en het cash-on-cash rendement verhogen
• opbrengstpotentieel dubbelcijferig rendement door bijwerken die de waarde van het onroerend goed verhoogt en een hogere huur van huurders rechtvaardigt in additioneel huurobject

nadelen van een herfinanciering van kasmiddelen

• potentieel voor negatieve kasmiddelen flow als gevolg van over-leveraging en een hoge leningbetaling na de cash-out refi
• geen onmiddellijk gebruik van de fondsen ontvangen uit de cash-out terwijl lening Vergoedingen nog moeten worden betaald
• Cash-out refi vergoedingen inclusief initiatie en aanvraag Vergoedingen, beoordeling en inspectie, titel zoeken en verzekering vergoedingen kunnen verminderen het bedrag van contant geld aan het einde van de escrow
• akkoord gaan met een ARM (adjustable rate mortgage) die niet overeenkomt met uw lange termijn, buy-and-hold beleggingsstrategie omdat tarieven en maandelijkse betalingen kunnen fluctueren

herfinanciering van kasstromen vs. een HELOC

het grootste verschil tussen een HELOC – of home equity kredietlijn – en een cash-out herfinanciering is dat een HELOC u toegang geeft tot uw equity wanneer en als u het nodig hebt.

aan de andere kant, wanneer u een cash-out herfinanciering doet, ontvangt u uw eigen vermogen meteen als een forfaitaire betaling. Zo, je nodig hebt om de equity je omgezet in contant geld te zetten om meteen te werken om het meeste uit uw cash-out herfinanciering te maken.

overige verschillen tussen een herfinanciering van cash-out en een HELOC omvatten:

herfinanciering van Cash-out

Pro ‘ s:

• ontvang al uw geld vooruit als een forfaitaire betaling
• herfinanciering van kasmiddelen kan gemakkelijker in aanmerking komen dan een HELOC
• rentetarieven op een nieuwe lening zijn meestal lager dan een home equity-kredietlijn

Cons:

• kan niet opnieuw lenen totdat u herfinanciert
• nieuwe hypotheek betekent ‘de klok opnieuw instellen’ door uw eigen vermogen opnieuw te moeten laten groeien in de onroerend goed
• langere looptijd van de lening van 15 of 30 jaar betekent meer rentebetalingen

HELOC

Pros:

• kredietlijn betekent dat u het geld niet meteen hoeft te gebruiken
• kan opnieuw lenen elke keer dat de kredietlijn wordt afbetaald
• Slotkosten normaal gesproken minder met een HELOC VS. een herfinanciering van cash-out

Cons:

• rentetarieven zijn meestal hoger en kunnen worden aangepast als de tarieven stijgen of dalen
• kredietverleners voor een HELOC kunnen hoger zijn op een huurobject vs een persoonlijke verblijfplaats
• HELOC op een huurwoning kan moeilijk te kwalificeren zijn omdat kredietverstrekkers hun kwalificatievereisten aanscherpen

laatste gedachten

het doen van een herfinanciering van een huurwoning is niet de juiste keuze voor elke vastgoedbelegger. Bijvoorbeeld, als je van plan bent op de verkoop van het pand in de niet al te verre toekomst, de kosten van het doen van een cash-out refi kan groter zijn dan de beloningen.

echter, wanneer gedaan om de juiste redenen, zijn er tal van voordelen aan herfinanciering van uw huurwoning en het trekken van cash-out:

• Lock in de huidige historisch lage rente met een nieuwe lening
• LTV ‘ s van maximaal 75% geven u toegang tot het maximale bedrag aan opgebouwde aandelen in uw woning
• zet opgebouwde aandelen om in contanten die u kunt gebruiken om de waarde van het onroerend goed te verhogen, de huur te verhogen en meer cashflow te genereren