coraz więcej inwestorów dokonuje refinansowania cash-out na swojej wynajmowanej nieruchomości.

ta strategiczna opcja finansowania może być doskonałym sposobem na przekształcenie zgromadzonego kapitału w pieniądze, które można następnie wykorzystać do zwiększenia wartości nieruchomości, podniesienia czynszów i zwiększenia portfela.

oto wszystko, co musisz wiedzieć o dokonywaniu refinansowania gotówkowego na wynajętej nieruchomości.

najważniejsze powody, dla których inwestorzy przeprowadzają refinansowanie Cash-Out

w ciągu ostatnich pięciu lat średnia cena sprzedaży domu jednorodzinnego w USA wzrosła o prawie 29%, według Zillow (stan na Styczeń 2020).

w związku z tym, jeśli pierwotnie zakupiłeś dom o powierzchni 1500 stóp kwadratowych po średniej cenie 172 500 USD (115 USD za stopę kwadratową), Twoja nieruchomość na wynajem jest obecnie potencjalnie warta 220 500 USD (147 USD za stopę kwadratową).

oznacza to, że skumulowany kapitał w twojej nieruchomości z aprecjacji wynosi 48 000 USD – a to nawet nie uwzględnia zmniejszonego salda kapitału na hipotece po pięciu latach płatności.

To prawda, że niektórzy wolą pozostawić zgromadzony kapitał w domu nietknięty. Jednak wielu profesjonalnych inwestorów nieruchomości uważają, że lepiej biznes sens, aby włączyć swój kapitał w gotówkę i umieścić, że „wolne pieniądze” zarobione z normalnego uznania do pracy przez:

• inwestowanie w inną nieruchomość na wynajem w celu zwiększenia portfela nieruchomości
• Dywersyfikacja geograficzna na różne rynki, stając się inwestorem nieruchomości na duże odległości
• pozyskiwanie kapitału do udziału we wspólnej inwestycji w nieruchomości
• wprowadzanie ulepszeń lub aktualizacji istniejącej nieruchomości na wynajem, które uzasadnią wyższy czynsz i zwiększoną rentowność
• spłata istniejącej pożyczki na nieruchomości na innej nieruchomości
• eliminacja zaległych zobowiązań osobistych, co jest pierwszym krokiem w kierunku osiągnięcia wolności finansowej
• /li >

Zasady refinansowania Cash-Out nieruchomości na wynajem

chociaż istnieje wiele dobrych powodów, aby dokonać refinansowania cash-out nieruchomości na wynajem, ważne jest, aby upewnić się, że rozumiesz zasady gry.

oto wytyczne z Fannie Mae dla pomyślnego refinansowania istniejącego kredytu wyciągnąć cash-out z wynajmu:

• maksymalnie 75% LTV (loan-to-value) dla domów jednorodzinnych lub nieruchomości jednorodzinnych
• maksymalnie 70% LTV dla nieruchomości od 2 do 4, takich jak duplex lub triplex
• ARM (Adjustable rate mortgage) ma LTV 65% dla jednej jednostki i 60% dla 2 do 4 jednostek
• nieruchomość wystawiona na sprzedaż w ciągu ostatnich sześciu miesięcy ma maksymalnie LTV 70%
• nieruchomość nie może być wystawiona na sprzedaż w momencie ubiegania się o kredyt refinansowy z wypłatą
• nieruchomość zakupiona w ciągu ostatnich sześciu miesięcy nie kwalifikuje się do refinansowania z wypłatą-istnieją jednak trzy wyjątki

wyjątki od zasad refinansowania cash-out

Zwykle przed dokonaniem refinansowania cash-out należy odczekać sześć miesięcy od daty zamknięcia nieruchomości. Istnieją jednak trzy wyjątki od zasady sześciomiesięcznej:

• nieruchomość została odziedziczona
• nieruchomość została uzyskana z orzeczenia sądowego w orzeczeniu o rozwodzie lub separacji
• nieruchomość kwalifikuje się do opóźnienia finansowania wyjątku

reguła opóźnionego finansowania dla refinansowania cash-out

oprócz powyższych WYJĄTKÓW, nadal masz prawo do refinansowania cash-out, jeśli kupiłeś nieruchomość wynajętą w ciągu ostatnich sześciu miesięcy, jeśli:

• kwota nowej pożyczki nie przekracza pierwotnej ceny zakupu, z wyłączeniem kosztów zamknięcia
• nieruchomość nie została zakupiona z finansowaniem hipotecznym
• źródło środków na zakup może być udokumentowane
• kredytobiorca ma ujawnienie zamknięcia lub oświadczenie rozliczeniowe ze szczegółami transakcji, w tym ceną zakupu nieruchomości
• zakup między kupującym a sprzedającym był transakcją „zbrojną”, przy czym sprzedający nie miał wcześniej istniejącej relacji z kupującym lub udziału w sprzedaży, z wyjątkiem sama transakcja sprzedaży

Fannie Mae vs. Freddie Mac

Zasady refinansowania gotówkowego są nieco inne między Fannie Mae i Freddie Mac:

Fannie Mae

• kredyt jednorodzinny lub 1-lokatowy 75% LTV kredyt o stałym oprocentowaniu 65% LTV ARM
• 2-do 4 – lokat 70% LTV kredyt o stałym oprocentowaniu 60% LTV ARM

Freddie Mac

• kredyt jednorodzinny lub 1-lokatowy 75% LTV kredyt o stałym oprocentowaniu 75% LTV ARM
• 2-do 4-lokat 70% LTV fixed rate loan 70% LTV ARM

ocena kredytowa i wymagania dotyczące rezerw gotówkowych

istnieją dwie dodatkowe rzeczy, o których należy pamiętać, jeśli myślisz o złożeniu wniosku o refinansowanie swojej wynajmowanej nieruchomości.

Po pierwsze, Kredytodawcy często wymagają wyższego minimalnego wyniku FICO co najmniej 680-700. To dlatego, że ubezpieczyciele postrzegają pożyczki na nieruchomości inwestycyjne jako wyższe ryzyko, zwłaszcza gdy kredytobiorca wyciąga większość kapitału z nieruchomości. Jednak niektórzy kredytodawcy są mniej rygorystyczne niż inni, więc może zapłacić rozejrzeć się za kredytodawców, którzy mają niższą minimalną ocenę kredytową, jeśli nie masz już brokera hipotecznego lub kredytodawcy w ramach zaufanego zespołu nieruchomości.

poza wymaganiem wyższej oceny kredytowej dla refinansowania cash-out, kredytodawcy zwykle wymagają utrzymywania funduszu rezerw gotówkowych. Chroni to Ciebie i pożyczkodawcę przed potencjalnym ryzykiem negatywnym, jeśli przepływ środków pieniężnych tymczasowo będzie ujemny z powodu dłuższego niż normalny okresu pustostanu lub jeśli nagła potrzeba naprawy kapitału awaryjnego.

kwoty rezerwy obowiązkowej różnią się w zależności od pożyczkodawcy. Niektóre wymagają od kilku miesięcy do 12 miesięcy lub więcej przyszłej spłaty kredytu hipotecznego. Inni kredytodawcy mogą wymagać od Ciebie posiadania konta rezerw gotówkowych z saldem do 6% niespłaconej kwoty pożyczki.

plusy i minusy wykonania Refi Cash-Out

Refi Cash-out na wynajętej nieruchomości są zwykle najlepsze dla inwestorów z wyższymi niż średnia wynikami kredytowymi i dodatkowym kapitałem pod ręką. To dlatego, że kredytodawcy zwykle mają wyższe wymagania dla nieruchomości inwestycyjnych Cash-out refinansowania niż z domów, które są zajęte przez właściciela.

należy również być przygotowanym do przekazania pożyczkodawcy informacji takich jak umowa najmu, historia płatności najemcy, rachunek zysków i strat & oraz bilans. Te dokumenty i raporty pokazują pożyczkodawcy, jak dobrze twoja wynajmowana nieruchomość radzi sobie finansowo.

inne plusy i minusy wykonania refi cash-out na naszej wynajmowanej nieruchomości to:

zalety refinansowania gotówkowego

• Zablokuj stopę procentową przy dzisiejszych historycznych niskich stawkach
• mądre wykorzystanie dźwigni finansowej może zwiększyć zwrot z inwestycji i zwrot gotówki
• potencjalny dwucyfrowy zwrot dzięki aktualizacji, która zwiększa wartość nieruchomości i uzasadnia wyższy czynsz od najemców
• zwiększ długość najmu, sprawiając, że najemcy chcą wynajmować od Ciebie długoterminowo
• Zwiększ i zdywersyfikuj swój portfel nieruchomości na wynajem, wykorzystując kapitał do zainwestuj w dodatkowe nieruchomości na wynajem

cons of a cash-out refinance

• potencjał ujemnej gotówki
• brak natychmiastowego wykorzystania środków otrzymanych z cash-out, podczas gdy opłaty za pożyczkę nadal muszą być zapłacone
• opłaty za Cash-out refi, w tym opłaty za rozpoczęcie i wniosek, wycenę i kontrolę, wyszukiwanie tytułów i opłaty ubezpieczeniowe, mogą zmniejszyć ilość gotówki przy zamknięciu escrow
• zgadzając się na ARM (Adjustable rate mortgage), który nie pasuje do Twojej długoterminowej strategii inwestycyjnej buy-and-hold, ponieważ stawki i miesięczne płatności mogą fluktuacja

cash-out refinance vs. HELOC

największą różnicą między HELOC – lub home equity line of credit-a cash-out refinance jest to, że HELOC daje dostęp do kapitału, kiedy i jeśli go potrzebujesz.

z drugiej strony, gdy wykonujesz refinansowanie cash-out, otrzymujesz swój kapitał od razu jako płatność ryczałtową. Tak więc, musisz od razu umieścić kapitał, który zamieniłeś w gotówkę, aby jak najlepiej wykorzystać refinansowanie cash-out.

inne różnice między refinansowaniem cash-out a HELOC obejmują:

refinansowanie Cash-out

zalety:

• otrzymaj wszystkie swoje pieniądze z góry jako płatność ryczałtową
• refinansowanie gotówkowe może być łatwiejsze do zakwalifikowania niż HELOC
• stopy procentowe nowej pożyczki są zwykle niższe niż główna linia kredytowa

wady:

• nie możesz ponownie pożyczyć, dopóki nie refinansujesz
• nowy kredyt hipoteczny oznacza „przywrócenie czasu” poprzez ponowne zwiększenie kapitału w nieruchomości
• li>
• dłuższy okres kredytowania 15 lub 30 lat oznacza większe oprocentowanie

HELOC

:

• linia kredytowa oznacza, że nie musisz od razu korzystać z pieniędzy
• może pożyczyć ponownie za każdym razem, gdy linia kredytowa jest spłacana
• koszty zamknięcia zwykle mniej z HELOC vs. refinansowanie cash-out

wady:

• stopy procentowe są zwykle wyższe i mogą się dostosowywać w miarę wzrostu lub spadku
• opłaty pożyczkodawcy za HELOC mogą być wyższe w przypadku wynajmu nieruchomości vs. osobiste mieszkanie
• HELOC na wynajem nieruchomości może być trudne do zakwalifikowania, ponieważ kredytodawcy zaostrzają swoje wymagania kwalifikacyjne

końcowe myśli

Robienie refinansowania cash-out na wynajem nieruchomości nie jest właściwym wyborem dla każdego inwestora nieruchomości. Na przykład, jeśli planujesz sprzedać nieruchomość w niezbyt odległej przyszłości, koszt wykonania refi cash-out może być większy niż nagrody.

jednak, gdy zrobi się to z właściwych powodów, istnieje wiele korzyści z refinansowania wynajmu nieruchomości i wyciągania gotówki:

• Zablokuj dzisiejsze historycznie niskie stopy procentowe dzięki nowej pożyczce
• LTV do 75% pozwalają uzyskać dostęp do maksymalnej kwoty narosłego kapitału w twojej nieruchomości
• Zamień narosły kapitał w gotówkę, którą możesz wykorzystać do zwiększenia wartości nieruchomości, podniesienia czynszów i generowania większych przepływów pieniężnych