Nota wydawcy: Ten artykuł został zaktualizowany 16.04.2020 r.o najnowsze informacje na temat rabatowych pośredników i agentów nieruchomości.

jak działają modele rabatowych brokerów Nieruchomości

Jeśli chcesz zrozumieć rabatowych brokerów nieruchomości, najpierw musisz zrozumieć tradycyjny model prowizji od nieruchomości. Typowa prowizja od nieruchomości wynosi 6%, która jest podzielona między agenta Aukcyjnego i agenta kupującego oraz ich odpowiednie domy maklerskie.

więc dlaczego średnia krajowa stawka prowizji jest niższa niż ta? Cóż, ponieważ brokerzy dyskontowi i agenci, którzy pracują za mniej niż konwencjonalna stawka prowizji, stały się bardziej powszechne, średnia prowizja spadła znacznie poniżej 6%.

prawdopodobnie zastanawiasz się, czym różnią się brokerzy rabatowi od konwencjonalnych agentów i jakie usługi mogą zaoferować, jeśli biorą o wiele mniej pieniędzy. To zależy od tego, jakiego rodzaju rabat broker zdecydujesz się pracować z; w ciągu ostatniej dekady-plus, rodzaje usług nieruchomości dostępnych dla sprzedawców domu stały się znacznie bardziej zróżnicowane. Zrozumienie różnych rodzajów usług rabatowych będzie kluczem do satysfakcjonującego doświadczenia sprzedaży.

na jednym końcu spektrum, masz Barebones flat fee MLS firm, które, za opłaty Tak niskie, jak $99, będzie wymienić swój dom na lokalnym MLS-i to wszystko— Nie pomagają w inscenizacji lub marketingu, a sprzedawca jest sam poprzez negocjacje i zamykanie. Na drugim końcu spektrum-i jest to rodzaj brokera dyskontowego, na którym będziemy się koncentrować – masz najlepszych agentów, którzy oferują konwencjonalny proces sprzedaży pełnej usługi, ale pobierają tylko stałą opłatę zamiast prowizji opartej na procentach.

W Jaki Sposób tym brokerom rabatowym z pełną obsługą ujdzie to na sucho? Ci najlepsi agenci zazwyczaj nadrabiają to, z czego rezygnują w prowizji od sprzedaży. Spójrz na to w ten sposób: jeśli mogą zamknąć Pięć sprzedaży zryczałtowanych opłat w tym samym czasie, zajęłoby im zamknięcie jednej konwencjonalnej sprzedaży, wychodzą z przodu. Tak jak sprzedawcy, którzy korzystają z wiedzy i doświadczenia elitarnego agenta, płacąc ułamek zwykłego 6%,

spójrzmy na niektóre z pozytywów i negatywów sprzedaży z brokerem dyskontowym.

spis treści:

Rabat Broker Nieruchomości za i przeciw

Full Service Brokers vs. Brokerzy rabatowi

kilka brokerów rabatowych z pełną obsługą, aby rozważyć

najlepszych i najgorszych brokerów rabatowych

Jak negocjować z agentem nieruchomości

wniosek

Broker rabatowy za i przeciw

praca z brokerem rabatowym brzmi jak najlepszy z obu światów; pełne doświadczenie w sprzedaży usług, za mniejsze pieniądze. I w większości przypadków tak jest. Istnieją jednak pewne potencjalne wady, o których należy pamiętać.

spójrzmy na plusy i minusy, zaczynając od pozytywnych.

plusy

zaoszczędzisz pieniądze

To nie ma sensu. Otrzymasz zniżkę u brokera rabatowego. Ile? To zależy od specyfiki Twojego kontraktu. Zazwyczaj ci brokerzy pracują za stałą opłatą. Clever nieruchomości, na przykład, oferuje pełne doświadczenie sprzedaży usług za stałą opłatą $3,000, jeśli twój dom sprzedaje za mniej niż $350,000, a 1%, jeśli sprzedaje za więcej niż to.

Podzielmy kilka liczb, aby zobaczyć, ile możesz zaoszczędzić dzięki tego rodzaju modelowi cenowemu. Średnia wartość domu w USA, za pośrednictwem Zillow, wynosi nieco ponad $247,000. Typowa prowizja 6%, jeśli sprzedasz ten dom, wyniesie $14,820.

to zdrowa odmiana.

ale powiedzmy, że pracowałeś z brokerem rabatowym. Sposób prowizja rozkłada, nadal będziesz musiał zapłacić 3%, lub $7,410, do agenta kupującego— byłoby to prawdą, nawet jeśli sprzedawane bez żadnego agenta w ogóle. Ale zamiast płacić równe 3% lub $7,410 swojemu agentowi aukcyjnemu, zapłacisz tylko stałą opłatę w wysokości $3,000, w sumie $ 10,410 w prowizji.

to znaczne oszczędności w wysokości $4,410, za dokładnie te same usługi, które otrzymałbyś, gdybyś zapłacił pełną cenę. Tak powinno to działać, ale poniżej omówimy, jak ten idealny scenariusz nie zawsze się sprawdza.

zmotywowany Agent

jak omówiliśmy powyżej, agenci rabatowi składają w ilości to, z czego rezygnują w prowizji od sprzedaży. I nie są to przypadkowi agenci; większość pośredników rabatowych sprawdza agentów, aby upewnić się, że odnoszą klientów do sprawdzonych, elitarnych agentów w swojej okolicy.

połącz te dwa fakty, a masz świetnego agenta, który ma maksymalną motywację do sprzedaży domu. Możesz się założyć, że będą agresywni w zakresie cen, marketingu i negocjacji, i że zarobią każdy cent z płaconej im opłaty ryczałtowej.

minusy

Większość negatywów tutaj wynika z braku informacji ze strony sprzedawcy, więc upewnij się, że robisz swoje badania przed wyborem firmy.

coraz mniej niż myślisz

Jeśli nie wiesz dokładnie, w co się pakujesz z brokerem Barebones flat fee, możesz skończyć niezadowolony ze swojego doświadczenia.

większość z tych płaskich opłat maklerów pobiera około $400. Ta stawka podstawowa wprowadza twój dom do MLS, a czasami dorzucą znak lockbox / yard. Ten podstawowy pakiet nie obejmuje pomocy przy zawarciu umowy, negocjacjach, zamknięciu lub jakimkolwiek innym aspekcie umowy.

Jeśli jesteś doświadczonym profesjonalistą od sprzedaży domu, jest to opcja, którą możesz rozważyć. Jeśli jesteś sprzedawcą po raz pierwszy, prawdopodobnie nie będzie odpowiedni dla Twoich potrzeb. A jeśli spodziewałeś się czegoś takiego jak pełne doświadczenie serwisowe, prawdopodobnie będzie to ogromne rozczarowanie.

wielu z tych dostawców zryczałtowanych opłat oferuje droższe pakiety z wyższymi opłatami lub nawet wypłatą opartą na procentach; pakiety te często zawierają pomoc w marketingu i zamykaniu. Ale dzięki standardowemu pakietowi będziesz w zasadzie sam sprzedawał swój dom, z niewielkim lub zerowym wsparciem.

najlepsi brokerzy w tej kategorii będą reklamować, że przesyłają wszystkie połączenia do kupującego lub odpowiadają na wszystkie połączenia w odpowiednim czasie i wyraźnie kierują wszystkich kupujących do ciebie, sprzedawcy.

nie bój się zadawać wielu pytań o to, co dostaniesz, a czego nie dostaniesz, zanim podpiszesz umowę. Minimum to lista na lokalnych MLS; czy pozwalają na przesyłanie zdjęć, a ile? (Niektóre firmy pozwalają tylko na włączenie kilku.) Czy zapewnią skrytkę na pokazy? Jeśli potrzebujesz pomocy w negocjacjach lub formalności, czy możesz ulepszyć swoje usługi?

a jeśli widzisz prawdziwą okazyjną cenę (mniej niż $300) upewnij się, że zastosujesz dodatkową staranność, aby upewnić się, że otrzymujesz to, czego potrzebujesz, aby odnieść sukces. Jeśli umowa wydaje się zbyt dobra, aby mogła być prawdziwa, prawdopodobnie tak jest.

P. S. nawiązaliśmy współpracę z Clever, aby połączyć cię z niesamowitymi lokalnymi agentami, którzy pracują po obniżonych cenach. Dowiedz się więcej tutaj.

zagubienie się w losowaniu

jak wspomnieliśmy, wielu brokerów rabatowych polega na tym, że nadrobi wolumen tego, z czego rezygnują, w prowizji za transakcję. Innymi słowy, jeśli mogą zamknąć cztery sprzedaż zryczałtowaną w czasie, który zajęłoby im zamknięcie jednej sprzedaży z prowizją 3%, wychodzą z przodu, finansowo.

Ogólnie rzecz biorąc, jest to wygrana zarówno dla brokera, jak i sprzedawcy. Zwiększenie wolumenu jest świetne – tak długo, jak broker rabatowy ma system, który skutecznie obsługuje wolumen. Średnia Realtor obsługuje 12 transakcji rocznie, według statystyk z NAR; to daje im miesiąc, średnio, do pasterza pojedynczej transakcji. I należy pamiętać, że podczas gdy średnia wynosi 12, większość agentów uważa nieruchomości za „karierę poboczną” i przyjmuje tylko kilku klientów rocznie.

przejście od kilku transakcji w roku, lub jednej w miesiącu, do kilku w miesiącu, może być trudną korektą dla niektórych agentów. Jeśli twój broker rabatowy nie ma doświadczenia w obsłudze dużych wolumenów, może to przełożyć się na słabą komunikację i dostępność, co może pozostawić sprzedawców w poczuciu zaniedbania.

najlepszym sposobem, aby tego uniknąć, jest sprawdzenie opinii online dla każdego brokera, który rozważasz, i upewnienie się, że mają doświadczenie w tego typu modelu biznesowym. Jeśli idziesz trasą rabatową, chcesz agenta, który obsługuje wiele transakcji rocznie i jest wygodny w obsłudze wielu jednoczesnych sprzedaży.

Full Service Brokers vs. Discount Brokers: odkrywanie opcji

istnieje kilka istotnych różnic między brokerami full service i discount brokers; zróbmy porównanie obok siebie, aby podkreślić te różnice i jak możesz sprawić, by te różnice działały dla ciebie.

Full Service Brokers

są to konwencjonalni agenci, którzy pobierają 6% prowizji i oferują pełne spektrum usług. Pomogą Ci urządzić dom, zalecić ulepszenia, aby zwiększyć jego wartość, połączyć cię z fotografami i profesjonalnymi usługami inscenizacyjnymi, jeśli to konieczne, pomóc w rozpowszechnianiu informacji o marketingu i reklamie, przeprowadzić otwarte domy, negocjować z agentem kupującego, poprowadzić Cię przez labiryntowy proces zamykania i wiele innych.

korzystając z mediany wartości domu w USA wynoszącej $247,000, oznacza to, że średnia prowizja od nieruchomości 6% wynosi około $14,820. To dużo pieniędzy do zapłacenia, ale dostajesz też dużo w zamian. Jeśli potrzebujesz wszystkich tych usług-inscenizacji, marketingu, pomocy przy zamykaniu – pełna usługa, pełna cena brokera może być świetną opcją. Problemy pojawiają się, gdy nie potrzebujesz wiele od swojego agenta, a w końcu płacisz dużo za trochę.

Brokerzy rabatowi

jedną rzeczą wspólną dla wszystkich brokerów rabatowych jest to, że pobierają mniej niż konwencjonalny broker z pełną obsługą. Ale niektóre z nich oferują znacznie mniej.

skupimy się tutaj na dwóch głównych typach brokerów rabatowych: the Barebones flat fee MLS discount broker, a full service discount broker.

the Barebones Discount Broker

the Barebones flat fee MLS discount broker zasadniczo oferuje minimum, w najniższej cenie-czasami tak niskie, jak $99.

jednym z przykładów jest Houzeo, który za $99 oferuje trzymiesięczną notę w MLS, sześć zdjęć z listą i syndykację na głównych stronach nieruchomości, takich jak Zillow, Trulia i Realtor.com. jeśli sprzedawcy chcą wprowadzić zmiany w swojej ofercie lub skonsultować się z agentem, będą musieli zapłacić więcej.

Innym przykładem jest pakiet zryczałtowany w FSBO.com, który kosztuje 399 dolarów. Sprzedawcy, którzy korzystają z tej usługi otrzymują listę MLS i, na stronie internetowej, ewentualnie znak stoczni. Gdy agent wymieni nieruchomość w MLS, Nie oferuje już żadnych usług.

wzór można zobaczyć tutaj. Za tę stałą opłatę sprzedawca otrzymuje swój dom wymieniony w lokalnym MLS. Nie otrzymują pomocy w inscenizacji lub marketingu domu, ani wskazówek dotyczących procesu negocjacji i zamknięcia. W niektórych przypadkach nie mają nawet znaku podwórka. Poza listą MLS są zdani na siebie. Jest to znane jako sprzedaż na sprzedaż przez właściciela (FSBO).

jeśli czują się komfortowo sprzedając swój dom solo, może to być świetna opcja. Jeśli nie jest to coś, z czym czują się komfortowo, ale nadal chcą zaoszczędzić pieniądze, powinni prawdopodobnie rozważyć brokera rabatowego full service.

Broker rabatowy Full Service

ten rodzaj brokera oferuje pełną obsługę sprzedaży, za niższą prowizję niż tradycyjnie pobierana.

jak mogą zaoferować pełną obsługę za mniejsze pieniądze? Jak omówiliśmy powyżej, tworzą go w objętości. Zamykają wiele mniejszych prowizji i wychodzą przed siebie, gdyby zamknęli tylko jedną większą prowizję.

istnieje również kilka innych sposobów, aby ten model był opłacalny; niektórzy brokerzy rabatowi obniżą swoje stawki prowizji, jeśli ty, sprzedawca, zgodzisz się wykorzystać je jako swoją reprezentację przy zakupie następnego domu. Pozwala to brokerowi aukcji zasadniczo zjeść koszt po stronie sprzedaży i nadrobić go pełną prowizją agenta kupującego.

Inne zasadniczo działają jako usługi polecające. Firmy takie jak Clever Real Estate supply wstępnie sprawdzone, wysokiej jakości prowadzi do najlepszych lokalnych agentów; agenci uzyskać wysokiej jakości prowadzi, a sprzedawcy są związane z elitarnych, sprawdzonych wykonawców, którzy wiedzą, jak sprzedawać.

w tym modelu cenowym sprzedawca płaci tylko 3000 dolarów zryczałtowanej opłaty zamiast 6% prowizji i otrzymuje taką samą pełną obsługę deluxe, jakby płacił pełną prowizję procentową. I to działa dla agentów, ponieważ dostają stały dopływ dobrych tropów.

to naprawdę wygrana.