David Moore: Bună ziua, David Moore cu avantaj de capital 1031exchange.com. și întrebarea de astăzi este, care este definiția asemănării cu 1031? Și asta e ceva care este adesea discutat și oamenii au o mulțime de dezinformare acolo pe ea. Și dacă ne uităm la regulile pe care le-am folosit pentru a le aplica proprietății personale, în 2017, am pierdut tranzacția proprietății personale. Deci, acum ne uităm doar la proprietăți imobiliare.

deci, dacă ne uităm la cerința asemănătoare, atunci când este aplicată proprietății imobiliare, este foarte, foarte largă. Se referă doar la natura investiției, mai degrabă decât la formă. Deci, orice proprietate reală renunțat, care a avut loc pentru investiții va fi ca legarea cu orice proprietate de înlocuire dobândite cu intenția de a deține pentru investiții. Ce înseamnă asta? Ce înseamnă a avut loc pentru investiții? Cât timp trebuie să ții ceva?

David Moore: și acestea sunt întrebări grozave. Și, din păcate, nu am răspunsuri alb-negru, sau poate că este bine că nu am răspunsuri alb-negru. Dacă insistați și mă întrebați cât timp ar trebui să țineți ceva pentru a vă califica, vă voi spune un an bazat pe câțiva factori diferiți, dar când ne uităm la situații asemănătoare, lucruri care vor cădea afară, dacă ne uităm la proprietăți imobiliare, care nu se vor califica pentru 1031-ul dvs., vom analiza o situație în care nu ați putea cumpăra o casă nouă în care să locuiți. Asta nu va fi achiziționat cu intenția de a deține pentru investiții. Și suntem într-o situație în care poate ai văzut un anunț sau citit, sau poate faci flipping proprietăți.

Ei bine, o proprietate flip nu este ceva deținut pentru investiții și nu contează cu adevărat cât timp luați pentru a îmbunătăți acea proprietate, dacă ați cumpărat-o cu intenția de a o îmbunătăți și de a o transforma, ați păstrat-o pentru revânzare. Și, prin urmare, nu se va califica pentru 1031, indiferent de cât timp îl țineți. Și în al doilea rând, veți avea o situație în care nu veți obține nici un tratament fiscal pe termen lung pentru câștigurile de capital.

David Moore: uitați-vă cu adevărat la aceste lucruri, înțelegeți de cele mai multe ori oamenii vin la noi uitându-se la proprietățile de răsturnare, vor face câteva dintre ele. Vor pierde atât de mult în impozite, vor trece repede peste asta și vor face ceea ce am numi un flip modificat, ceva care a fost în jur de… am fost în afaceri imobiliare de peste 30 de ani și a fost în jur de mult mai mult decât atât. I a lua o lovitură afară toate aceste formule noi pe care oamenii vin cu acronime explica aceste idei noi, care au fost în jur de zeci de ani.dar un flip modificat ar fi o situație în care îl cumperi, îl repari, apoi îl închiriezi, îl ții pentru investiții pentru o perioadă de timp. Dacă doriți banii din ea, puteți face un cash Out refi și ceea ce veți obține prin refi este, probabil, va fi un exces de ceea ce ar fi avut net de impozite.

David Moore: deci aceasta este o soluție excelentă. Poate un an sau doi mai târziu, apoi faci un schimb. Deci, ne uităm la care a avut loc pentru cerința de investiții, și atunci nu este o problemă de timp. Este într-adevăr are de a face cu intenția mai mult decât orice. Deci, încă o dată, orice proprietate imobiliară a renunțat a avut loc pentru investiții va fi de genul cu orice proprietate imobiliară dobândită cu intenția de a deține pentru investiții. Puteți merge de la care murdărie într-o clădire de birouri, un mall benzi, închiriere singură familie va fi ca-un fel cu mini de stocare.

nu contează atâta timp cât renunți și primești proprietăți care au fost deținute ca o investiție și achiziționate cu intenția de a deține pentru investiții. Următoarea întrebare va fi, așa cum am spus, cât timp trebuie să se țină ceva? Și are de-a face cu o varietate de factori.David Moore: ne uităm la un caz în instanță, cazul clarkowski. E foarte, foarte veche. Acesta conține nouă puncte pe care le folosim pentru a determina starea dealer. Eu folosesc același caz, atunci când mă uit la cu privire la IRAs și 401k planuri și afaceri care nu au legătură, venituri impozabile. Deci, avem situația cu IRAs, de exemplu, în cazul în care, dacă sunteți efectuarea unei afaceri cu acel cont, chiar dacă ați avut un Roth IRA, ai de gând să aibă expunere fiscale. Dacă este o investiție cu efect de levier pe venitul sau câștigul atribuit efectului de levier sau dacă este ceva ce desfășurați contul de pensionare pentru afaceri, chiar și cu un Roth, veți avea expunere fiscală.

deci, încă o dată, înapoi la 1031 cerere, ceea ce este ca-un fel? Se referă doar natura investiției, mai degrabă decât forma. Și asta e unealta. Acesta este unul dintre secretele care permite oamenilor să înceapă cu acea casă de închiriere de bază și să crească și să adune un portofoliu frumos de proprietăți imobiliare de investiții în timp, pentru că puteți lua din acea casă de închiriere, în plex, în multifamilie, în cutia mare, în orice ar putea fi.

David Moore: și scenariul tipic este la sfârșitul zilei, cineva va schimba din aceste proprietăți care necesită management. Și la un moment dat te-ai săturat de teribilul Ts, mai ales cu toate problemele de control al chiriei de astăzi, toaletă, gunoi, chiriași, cifra de afaceri, iar acum sunt probleme, aș spune, pe deasupra. Așa că ajungem la un moment dat în care oamenii spun: „Hei, am terminat cu chestiile astea.”

și DST, Delaware statutar Trust este unul dintre acele locuri de oameni merg. Acesta satisface cerințele de schimb și va fi calea de ieșire fără a fi nevoie să plătiți impozitul, menținând amânarea impozitului și oferindu-vă beneficiile dreptului de proprietate asupra proprietății imobiliare. Deci, dacă aveți întrebări pe această temă, sunați-ne. De fapt, încă un comentariu despre ceea ce este-amabil. Schimburi de îmbunătățire, gândiți-vă la ceea ce facem cu un schimb de îmbunătățire.David Moore: pentru aceia dintre voi care nu sunt familiari, renunțați la proprietățile pe care le-ați deținut pentru investiții. Vei cumpăra o proprietate. Vrei să construiești chestia aia. Ar putea fi îmbunătățiri minore, ar putea fi o construcție la sol. Dar ceea ce se întâmplă este că vom achiziționa… noi, ca și în compania de schimb, vom achiziționa efectiv, vom prelua proprietatea asupra proprietății, vom face îmbunătățirile pentru a transmite proprietatea îmbunătățită înapoi contribuabilului, finalizând schimbul.

să spunem că ne apropiem de a 180-a zi și mai avem 50.000 de dolari. Ai putea să te duci să plătești anticipat munca și materialele și să ai, să zicem, un teanc de Cherestea la fața locului și asta să reprezinte amânarea impozitelor? Răspunsul e nu. Bine. Ceea ce este finalizat va satisface și va fi de același fel, deci orice ar fi proprietatea reală și în acel moment, un transfer se va califica, dar nu puteți plăti în avans forța de muncă și materialul. Asta nu e de genul-un fel, că același lucru este trăgând bani din tranzacție. Dar sper că acest lucru a ajutat. Și acesta este un subiect care apare tot timpul și oamenii de multe ori și spun: „Hei, îmi amintesc că a fost o casă pentru casă, pământ pentru pământ.”Și nu a fost niciodată așa.

David Moore: deci, încă o dată, cu 1031, există atât de multă dezinformare acolo. De aceea, Eu spun că nu există nici un astfel de lucru ca o întrebare prost, pune întrebarea, să ne dea apel și vom face ceea ce putem avea grijă de tine. Vă mulțumim pentru alături de noi astăzi. David Moore, avantaj de capital 1031exchange.com. ai grijă.