dacă dețineți proprietăți imobiliare, s-ar putea să primiți într-o zi o bătaie metaforică la ușă de la guvern pentru a vă lua o parte sau toate proprietățile. Statul ar putea să vă spun că sunt de gând să-l ia pur și simplu, sau pot face ceva care ia în mod eficient proprietatea dumneavoastră sau o parte din ea. Diferența dintre aceste două abordări este paralelă cu diferența dintre domeniul eminent și condamnarea inversă.

dacă sunteți un investitor imobiliar, vă rugăm să consultați noul nostru blog „titluri și fapte”, pentru investitorii imobiliari.

domeniu Eminent

ne place sau nu, puterea de a forța vânzarea sau de a lua proprietate privată pentru uz public are o istorie lungă ca un aspect al puterii suverane a Guvernului. Aceasta se numește puterea domeniului eminent. Atât Constituțiile din California, cât și Statele Unite cuplează această putere cu obligația guvernamentală de a plăti „doar compensații” pentru proprietate.

domeniul Eminent este inițiat de guvern. În cazuri rare, proprietarul proprietății poate contesta capacitatea guvernului de a lua proprietatea în conformitate cu legea constituțională sau statutară, dar aceste provocări rareori reușesc. Restricția „utilizării publice”, de exemplu, a fost interpretată destul de larg.

în marea majoritate a cazurilor, lupta în domeniu eminent este de peste valoarea proprietății—”doar de compensare.”Statutul California definește valoarea justă de piață ca” cel mai mare preț la data evaluării, care ar fi convenit de către un vânzător, fiind dispus să vândă, dar sub nici o necesitate specială sau urgentă pentru a face acest lucru, nici obligat să vândă, și un cumpărător, fiind gata, dispus, și capabil să cumpere, dar sub nici o necesitate specială pentru a face acest lucru, fiecare se ocupă cu celălalt, cu deplină cunoaștere a tuturor utilizărilor și scopurilor pentru care proprietatea este în mod rezonabil adaptabil și disponibil.”Codul de Procedură Civilă din California 1263.320.așa cum v-ați putea aștepta, acest lucru poate duce la o bătălie a Evaluatorilor experți. Ca orice altă dispută, în funcție de înclinațiile părților și de distanța dintre punctele lor de vedere asupra valorii, o chestiune de domeniu eminentă poate merge pe calea fie a litigiilor, fie a negocierii (sau a unui pic din ambele).

condamnarea inversă

domeniul Eminent este inițiat de guvern. În schimb, condamnarea inversă este inițiată de proprietarul proprietății atunci când guvernul solicită o luare fără a urma procedurile eminente ale domeniului. Acestea sunt adesea dispute privind utilizarea terenurilor în care un proprietar de proprietate contestă restricțiile de dezvoltare. Aceasta se numește în mod obișnuit „luare” și, la fel ca domeniul eminent, cere guvernului să compenseze titularul imobiliar.cu toate acestea, o preluare nu poate rezulta neapărat dintr-un transfer forțat de proprietate de la deținătorul proprietății către guvern. De asemenea, poate rezulta din daune sau o altă diminuare a utilizării sau valorii proprietății din cauza comportamentului guvernamental. Poate apărea chiar dacă” luarea ” sau deteriorarea proprietății este doar temporară, cum ar fi inundarea terenurilor de către o entitate guvernamentală.

o luare poate rezulta, de asemenea, dintr-o reglementare guvernamentală care merge prea departe. Aceasta este o zonă complexă care depășește domeniul de aplicare al acestui articol, dar căutați următoarele tipuri de impacturi: invaziile fizice, creditele directe, privarea de toate utilizările viabile din punct de vedere economic ale proprietății, interferența substanțială cu capacitatea proprietarului de a satisface așteptările de profit garantate cu investiții și anumite condiții pentru aprobările de utilizare a terenurilor în cazul în care nu există o legătură esențială între condiția permisului și un interes legitim al statului sau în cazul în care condiția este disproporționată față de dobânda respectivă (inclusiv taxele monetare).

puteți citi despre un articol de revizuire a legii despre preluările pe care Jarod Bona le-a coautor în Georgetown International Environmental Law Review aici.

dacă Guvernul vă amenință proprietatea—direct sau indirect—am putea să vă ajutăm. Vă rugăm să ne sunați la +1 858-964-4589 dacă aveți întrebări. Bona law PC este o firmă de avocatură de tip boutique care se concentrează pe litigii imobiliare, litigii de afaceri, litigii de apel, antitrust și provocări la adresa comportamentului guvernamental. Ne puteți contacta aici.