Redaktörens anmärkning: Denna artikel uppdaterades 4/16/2020 med den senaste informationen om rabatt fastighetsmäklare och agenter.

hur Rabatt Fastighetsmäklare modeller arbete

Om du vill förstå Rabatt fastighetsmäklare, måste du först förstå den traditionella fastigheter kommissionen modell. Den typiska fastighetskommissionen är 6%, som delas mellan noteringsagenten och köparens agent och deras respektive mäklare.

så varför är den nationella genomsnittliga provisionen lägre än så? Tja, eftersom rabattmäklare och agenter som arbetar för mindre än den konventionella provisionsnivån har blivit vanligare, har den genomsnittliga provisionen sjunkit långt under 6%.

du undrar förmodligen hur rabattmäklare skiljer sig från konventionella agenter, och vilken typ av tjänster de kan erbjuda om de tar så mycket mindre pengar. Det beror på vilken typ av rabatt mäklare du väljer att arbeta med; under det senaste decenniet-plus, de typer av fastighetstjänster tillgängliga för hem säljare har blivit mycket mer varierande. Att förstå de olika typerna av rabatttjänster kommer att vara nyckeln till att ha en tillfredsställande försäljningsupplevelse.

i ena änden av spektrumet har du barebones fast avgift MLS— företag som, för avgifter så låga som $99, kommer att lista ditt hem på den lokala MLS-och det är det. De hjälper inte med iscensättning eller marknadsföring, och säljaren är på egen hand genom förhandlingar och stängning. I andra änden av spektrumet— och det här är den typ av rabattmäklare vi ska fokusera på— Har du toppagenter som erbjuder en konventionell fullserviceförsäljningsprocess, men tar bara ut en fast avgift istället för en procentbaserad provision.

hur dessa full service rabatt mäklare komma undan med det? Tja, dessa toppagenter utgör i allmänhet i volym vad de ger upp i per försäljning provision. Titta på det här sättet: om de kan stänga fem fasta avgifter på samma gång skulle det ta dem att stänga en konventionell försäljning, kommer de framåt. Så är säljarna, som får utnyttja expertis och erfarenhet av en elit agent, samtidigt betala en bråkdel av de vanliga 6%,

Låt oss titta på några av de positiva och negativa att sälja med en rabatt mäklare.

Innehållsförteckning:

Rabatt Fastighetsmäklare fördelar och nackdelar

full service mäklare vs. Rabatt mäklare

några Full Service rabatt mäklare att överväga

de bästa och sämsta Rabatt Fastighetsmäklare

hur man förhandlar med din fastighetsmäklare

slutsats

Rabatt Fastighetsmäklare fördelar och nackdelar

att arbeta med en rabatt Fastighetsmäklare låter som det bästa av två världar; en full service försäljning erfarenhet, för mindre pengar. Och i de flesta fall är det. Det finns dock några potentiella nackdelar som du bör tänka på.

låt oss titta på fördelar och nackdelar, börja med det positiva.

Pros

du sparar pengar

den här är en no-brainer. Du får rabatt med en rabattmäklare. Hur mycket av en? Det beror på detaljerna i ditt kontrakt. Vanligtvis arbetar dessa mäklare för en fast avgift. Clever Real Estate, till exempel, erbjuder en full service försäljningsupplevelse för en fast avgift på $3,000, om ditt hem säljer för mindre än $350,000, och 1% om det säljer för mer än så.

låt oss bryta ner några siffror för att se hur mycket du står för att spara med denna typ av prissättningsmodell. Medianvärdet för USA: s hemvärde, via Zillow, är drygt 247 000 dollar. En typisk 6% provision, om du sålde det hemmet, skulle komma till $14,820.

det är en hälsosam bit av förändring.

men låt oss säga att du arbetade med en rabattmäklare. Hur kommissionen bryts ner måste du fortfarande betala 3%, eller $7,410, till köparens agent— det skulle vara sant även om du sålde utan någon agent alls. Men istället för att betala lika 3%, eller $7,410, till din noteringsagent, skulle du bara betala en fast avgift på $3,000, för totalt $10,410 i provision.

det är en betydande besparing på $4,410, för exakt samma tjänster som du skulle få om du betalade fullt pris. Det är så det ska fungera, men vi kommer att undersöka nedan hur det här perfekta scenariot inte alltid fungerar.

en motiverad Agent

som vi diskuterade ovan utgör rabattagenter i volym vad de försvinner i Per-sale-provision. Och det här är inte slumpmässiga agenter; de flesta rabatterade mäklare skärmmedel för att se till att de hänvisar kunder till beprövade elitagenter i deras område.

sätt dessa två fakta tillsammans, och du har en bra agent som har maximal motivation att sälja ditt hem. Du kan satsa på att de kommer att vara aggressiva med sin prissättning, marknadsföring och förhandling, och att de kommer att tjäna varje cent av den fasta avgiften du betalar dem.

nackdelar

de flesta negativa här härrör från brist på information från säljarens sida, så se till att du gör din forskning innan du väljer ett företag.

blir mindre än du trodde

Om du inte vet exakt vad du får in med en barebones fast avgift MLS mäklare, kan du hamna missnöjd med din upplevelse.

de flesta av dessa fast avgift MLS mäklare debitera runt $400. Den basräntan får ditt hus inmatat i MLS, och de kommer ibland att kasta in ett lockbox / yard-tecken. Detta grundpaket inkluderar inte hjälp med kontrakt, förhandlingar, stängning eller någon annan aspekt av affären.

Om du är en erfaren hemförsäljare är det här ett alternativ du kanske vill överväga. Om du är en första gången säljare kommer det förmodligen inte att vara tillräckligt för dina behov. Och om du förväntade dig något som en full serviceupplevelse, detta kommer sannolikt att bli en stor besvikelse.

många av dessa fasta avgiftsleverantörer erbjuder dyrare paket för högre avgifter eller till och med en procentbaserad utbetalning; dessa paket innehåller ofta hjälp med marknadsföring och stängning. Men med standardpaketet kommer du i princip att sälja ditt hus själv, med lite eller inget stöd.

de bästa mäklare i denna kategori kommer att göra det till en punkt att annonsera att de vidarebefordra alla samtal till köparen, eller svara på alla samtal i tid och tydligt rikta alla köpare till dig, säljaren.

var inte rädd för att ställa många frågor om vad du vill och inte får innan du skriver ett kontrakt. Det minsta är en lista på den lokala MLS; låter de dig ladda upp foton, och hur många? (Vissa företag låter dig bara inkludera några.) Kommer de att ge en lockbox för visningar? Om du behöver hjälp med förhandlingar eller pappersarbete, kan du uppgradera dina tjänster?

och om du ser ett riktigt fyndpris (mindre än $300), se till att du tillämpar extra noggrannhet för att se till att du får vad du behöver för att lyckas. Om en affär verkar för bra för att vara sant, är det förmodligen.

ps vi har samarbetat med Clever för att ansluta dig till fantastiska lokala agenter som arbetar till rabatterade priser. Läs mer här.

gå vilse i Shuffle

som vi nämnde är många rabattmäklare beroende av det faktum att de kommer att kompensera i volym vad de ger upp i en per-transaktionskommission. Med andra ord, om de kan stänga fyra fast avgift försäljning i den tid det skulle ta dem att stänga en 3% provision försäljning, de kommer ut framåt, ekonomiskt.

generellt är detta en vinst för både mäklaren och säljaren. Ökande volym är stor – så länge rabattmäklaren har ett system på plats för att hantera volymen effektivt. Den genomsnittliga mäklaren hanterar 12 transaktioner per år, enligt statistik från NAR; som ger dem en månad, genomsnitt, att shepherd en enda transaktion. Och kom ihåg att medan genomsnittet är 12, anser de flesta agenter fastigheter som en ”sidokarriär” och tar bara några kunder om året.

att gå från några transaktioner per år, eller en i månaden, till flera i månaden, kan vara en tuff justering för vissa agenter. Om din rabattmäklare inte har erfarenhet av att hantera hög volym kan det översättas till dålig kommunikation och tillgänglighet, vilket kan göra att säljare känner sig försummade.

det bästa sättet att undvika detta är att kontrollera online recensioner för någon mäklare du överväger, och se till att de är erfarna med denna typ av affärsmodell. Om du går rabattvägen vill du ha en agent som hanterar många transaktioner per år och är bekväm att hantera flera samtidiga försäljningar.

Full Service Brokers vs. Discount Brokers: utforska dina alternativ

det finns några avgörande skillnader mellan fullservicemäklare och rabattmäklare; låt oss göra en sida vid sida jämförelse för att markera dessa skillnader, och hur du kan få dessa skillnader att fungera för dig.

Full Service Brokers

dessa är de konventionella agenterna som tar ut 6% provision och erbjuder ett komplett spektrum av tjänster. De hjälper dig att arrangera ditt hem, rekommendera uppgraderingar för att öka sitt värde, ansluta dig till fotografer och professionella iscensättningstjänster om det behövs, hjälpa till att sprida ordet med marknadsföring och reklam, genomföra öppna hus, hamra ut förhandlingar med köparens agent, guida dig genom den labyrintiska stängningsprocessen och mer.

med hjälp av median us home-värdet på $247,000 betyder det att den genomsnittliga 6% fastighetskommissionen är cirka $14,820. Det är mycket pengar att betala, men du får också mycket i gengäld. Om du behöver alla dessa tjänster-iscensättning, marknadsföring, hjälp med stängning-full service, fullt pris mäklare kan vara ett bra alternativ. Problemen uppstår när du inte behöver mycket från din agent, och du slutar betala mycket för lite.

rabattmäklare

en sak som alla rabattmäklare har gemensamt är att de tar ut mindre än en konventionell fullservicemäklare. Men några av dem erbjuder också mycket mindre.

Vi kommer att koncentrera oss på de två huvudtyperna av rabattmäklare här: den barebones fast avgift MLS rabatt mäklare, och full service rabatt mäklare.

Barebones rabattmäklare

barebones fast avgift MLS rabattmäklare erbjuder i huvudsak det minsta, till ett bottenpris-ibland så lågt som $99.

ett exempel är Houzeo, som för $99 erbjuder en tremånaders notering på MLS, sex noteringsfoton och syndikering på stora fastighetssajter som Zillow, Trulia och Realtor.com. om säljare vill göra ändringar i sin notering eller samråda med en agent måste de betala mer.

ett annat exempel är fast avgift MLS listing package at FSBO.com, vilket kostar $ 399. Säljare som använder denna tjänst får en MLS-lista och, per webbplatsen, eventuellt ett gårdsskylt. När agenten listar fastigheten på MLS erbjuder de inte fler tjänster.

Du kan se mönstret här. För den fasta avgiften får säljaren sitt hem listat på den lokala MLS. De får inte hjälp med att iscensätta eller marknadsföra sitt hem eller vägledning genom förhandlings-och stängningsprocessen. I vissa fall får de inte ens en gårdsskylt. Utöver MLS-listan är de på egen hand. Detta kallas försäljning till salu av ägaren (FSBO).

om de är bekväma att sälja sitt hem solo, kan detta vara ett bra alternativ. Om det inte är något de är bekväma med, men de vill fortfarande spara pengar, borde de förmodligen överväga full service rabattmäklaren.

Full Service rabatt mäklare

denna typ av mäklare erbjuder en full service försäljning erfarenhet, för en lägre provision än vad som traditionellt debiteras.

hur kan de erbjuda full service för mindre pengar? Som vi diskuterade ovan utgör de det i volym. De stänger många mindre provisioner och kommer ut före var de skulle vara om de bara stängde en större provision.

det finns också några andra sätt de kan göra denna modell lönsam; vissa rabattmäklare kommer att sänka sina provisionspriser om du, säljaren, går med på att använda dem som din representation när du köper ditt nästa hus. Detta låter noteringsmäklaren i huvudsak äta kostnaden på försäljningssidan och kompensera för den med en fullständig köparens agent provision.

andra fungerar i huvudsak som hänvisningstjänster. Företag som Clever Real Estate supply Pre-granskade, hög kvalitet leder till topp lokala agenter; agenterna får kvalitet leder, och säljarna är anslutna med elit, beprövade artister som vet hur man säljer.

i denna prismodell betalar säljaren endast en fast avgift på $3,000 istället för en 6% provision, och de får samma Full Service deluxe-upplevelse som om de betalade en full procentbaserad provision. Och det fungerar för agenter eftersom de får en stadig leverans av bra leads.

det är verkligen en win-win.