fler och fler investerare gör cash-out refinansierar på sin hyresfastighet.

När det görs av rätt skäl kan detta strategiska finansieringsalternativ vara ett perfekt sätt att göra upplupen kapital till pengar som sedan kan användas för att öka fastighetsvärden, höja hyror och skala upp en portfölj.

Här är allt du behöver veta om att göra en cash-out refinansiera på din hyresfastighet.

de främsta anledningarna till att investerare gör en utbetalning refinansiera

under de senaste fem åren har medianpriset för ett enfamiljshus i USA ökat med nästan 29%, enligt Zillow (från och med januari 2020).

Därför, Om du ursprungligen köpte ett 1,500 kvadratmeter hem till det då medianpriset på $172,500 ($115 per kvadratmeter), är din hyresfastighet nu potentiellt värd $220,500 ($147 per kvadratmeter).

det betyder att det ackumulerade kapitalet i din fastighet från uppskattning är $48,000 – och det tar inte ens hänsyn till det reducerade huvudbalansen på hypotekslånet efter fem års betalningar.

det är sant att vissa människor föredrar att lämna det ackumulerade kapitalet i huset orört. Men många professionella fastighetsinvesterare tycker att det är bättre affärsmässig mening att vända sitt eget kapital till kontanter och sätta att ’gratis pengar’ intjänade från normal uppskattning att arbeta med:

• investera i en annan hyresfastighet för att skala upp en fastighetsportfölj
• diversifiera geografiskt till olika marknader genom att bli en långväga fastighetsinvesterare
• kapitalanskaffning för att delta i ett joint venture fastighetsinvesteringsmöjlighet
• göra förbättringar eller uppdateringar av en befintlig hyresfastighet som motiverar högre hyra och ökad avkastning
• betala av ett befintligt fastighetslån på en annan fastighet
• eliminera utestående personliga skulder, vilket är det första steget mot att nå ekonomisk frihet
• /li >

regler för hyresfastigheter Cash-Out refinansiering

Även om det finns gott om goda skäl för att göra en cash-out refinansiera på din hyresfastighet, är det viktigt att du förstår spelets regler.

här är riktlinjerna från Fannie Mae för att framgångsrikt refinansiera ditt befintliga lån för att dra ut pengar från din hyra:

• maximalt 75% LTV (lån till värde) för enfamiljshus eller en-enhet egenskaper
• maximalt 70% LTV för 2-till 4-enhetsegenskaper som en duplex eller triplex
• ARM (justerbar ränta inteckning) har LTV på 65% för en enhet och 60% för 2-till 4 – enheter
• fastighet som är listad till salu under de senaste sex månaderna har en maximal LTV på 70%
• egendom kan inte listas för försäljning vid den tidpunkt då cash-out refinansiera lånet ansöks om
• egendom som köpts under de senaste sex månaderna är inte berättigad till en cash-out refinansiera – det finns dock tre undantag

undantag från cash-out refinansiera regler

normalt måste du vänta sex månader från dagen för stängning på fastigheten innan du gör en cash-out refinansiera. Det finns dock tre undantag från sexmånadersregeln:

• fastigheten ärvdes
• fastigheten erhölls från en rättslig dom i en skilsmässa eller separationsorder
• egenskapen kvalificerar sig för det försenade finansieringsundantaget

fördröjd finansieringsregel för cash-out refinansiering

förutom ovanstående undantag är du fortfarande berättigad till en cash-out refinansiering om du köpte hyresfastigheten inom de senaste sex månaderna om du har köpt hyresfastigheten under de senaste sex månaderna om du har köpt hyresfastigheten under de senaste sex månaderna:

• nytt lånebelopp överstiger inte det ursprungliga köpeskillingen, exklusive eventuella stängningskostnader
• fastigheten köptes inte med hypotekslån
• källa till medel för köpet kan dokumenteras
• låntagaren har en avslutande upplysning eller avräkningsförklaring med transaktionsinformation, inklusive inköpspriset för fastigheten
• Köp mellan köpare och säljare var en ”vapenlängd” transaktion, med säljaren som inte har ett befintligt förhållande till köparen eller ett intresse för försäljningen, förutom att transaktionen genomförs försäljningen själv

Fannie Mae vs. Freddie Mac

reglerna för en cash-out refinansiering är något annorlunda mellan Fannie Mae och Freddie Mac:

Fannie Mae

• enfamilj eller 1-enhet 75% LTV fast ränta lån 65% LTV ARM
• 2-till 4 – enheter 70% LTV fast ränta lån 60% LTV ARM

Freddie Mac

• enfamilj eller 1-enhet 75% LTV fast ränta lån 75% LTV ARM
• 2-till 4-enheter 70% LTV fast ränta lån 70% LTV arm

kredit värdering och kassareserver krav

det finns ytterligare två saker att tänka på om du funderar på att ansöka om en utbetalning refinansiera din hyresfastighet.

För det första kräver långivare ofta en högre lägsta FICO-poäng på minst 680-700. Det beror på att försäkringsgivare ser lån på förvaltningsfastigheter som högre risk, särskilt när låntagaren drar det mesta av kapitalet ur fastigheten. Vissa långivare är dock mindre strikta än andra, så det kan betala för att shoppa för långivare som har en lägre minsta kreditpoäng om du inte redan har en hypoteksmäklare eller långivare som en del av ditt betrodda fastighetsteam.

förutom att kräva en högre kredit värdering för en cash-out refinansiera, långivare kräver normalt att du behålla en kontant reservfond. Detta skyddar dig och långivaren från potentiell nedåtrisk om kassaflödet tillfälligt blir negativt på grund av en längre vakansperiod än normalt, eller om en akut kapitalreparation plötsligt behöver göras.

minsta reservbelopp varierar från långivare till långivare. Vissa kräver allt från några månader upp till 12 månader eller mer av den framtida inteckning betalning. Andra långivare kan kräva att du håller ett kontantreserv konto med en balans på upp till 6% av ditt obetalda lånebelopp.

fördelar och nackdelar med att göra en Cash-Out Refi

Cash-out refi på en hyresfastighet är normalt bäst för investerare med högre kreditpoäng än genomsnittet och extra kapital till hands. Det beror på att långivare har oftast högre krav på förvaltningsfastigheter cash-out refinansieringar än med bostäder som är ägare-ockuperade.

Du bör också vara beredd att ge långivaren information som leasingavtalet, hyresgästens betalningshistorik, vinst & förlustrapport och balansräkning. Dessa dokument och rapporter visar långivaren hur väl din hyresfastighet presterar ekonomiskt.

andra fördelar och nackdelar med att göra en cash-out refi på vår hyresfastighet inkluderar:

fördelar med en cash-out refinansiera

• lås i en ränta på dagens historiska låga priser
• klok användning av hävstångseffekt kan öka ROI och cash-on-cash avkastning
• avkastningspotential tvåsiffrig avkastning genom att göra uppdatering som ökar fastighetsvärdet och motiverar en högre hyra från hyresgäster
• öka beläggningslängden genom att hyresgästerna vill hyra från dig på lång sikt
• växa och diversifiera din hyresfastighetsportfölj genom att använda eget kapital för att investera i ytterligare hyresfastigheter

nackdelar med en cash-out refinansiera

• potential för negativa kontanter flöde på grund av över-hävstångseffekt och en hög lån betalning efter cash-out refi
• ingen omedelbar användning för de medel som erhållits från cash-out medan låneavgifter fortfarande måste betalas
• Cash-out refi avgifter inklusive originering och Ansökningsavgifter, bedömning och inspektion, titel sökning och försäkringsavgifter kan minska mängden kontanter vid slutet av escrow
• överens om en ARM (justerbar ränta inteckning) som inte matchar din långsiktiga, buy-and-hold investeringsstrategi eftersom priser och månatliga betalningar kan fluktuera

cash-out refinansiera vs. en HELOC

den största skillnaden mellan en HELOC – eller home equity kredit-och en cash-out refinansiera är att en HELOC ger dig tillgång till ditt eget kapital när och om du behöver det.

å andra sidan, när du gör en utbetalning refinansiera Du får ditt eget kapital direkt som en engångsbetalning. Så måste du sätta det kapital du förvandlas till kontanter för att arbeta direkt för att göra det mesta av din cash-out refinansiering.

andra skillnader mellan en cash-out refinansiera och en HELOC inkluderar:

Cash-out refinansiera

Pros:

• ta emot alla dina pengar på framsidan som en engångsbetalning
• Cash-out refinansiering kan vara lättare att kvalificera sig för än en HELOC
• räntorna på ett nytt lån är vanligtvis lägre än ett hem kapital kredit

nackdelar:

• kan inte låna igen tills du refinansiera
• nya inteckning betyder ’återställa klockan’ genom att behöva åter växa ditt eget kapital i fastigheten
• längre lånevillkor på 15 eller 30 år innebär fler räntebetalningar

HELOC

pros:

• kreditlinje betyder att du inte behöver använda pengarna direkt
• kan låna igen varje gång kreditraden betalas ut
• stängningskostnader normalt mindre med en HELOC vs. en cash-out refinansiera

nackdelar:

• räntorna är vanligtvis högre och kan justera när räntorna går upp eller ner
• Långivaravgifter för en HELOC kan vara högre på en hyresfastighet vs. en personlig bostad
• HELOC på en hyresfastighet kan vara svårt att kvalificera sig för eftersom långivare stramar sina kvalifikationskrav

slutliga tankar

att göra en cash-out refinansiera på en hyresfastighet är inte rätt val för varje fastighetsinvesterare. Till exempel, om du planerar att sälja fastigheten i en inte alltför avlägsen framtid, kan kostnaden för att göra en utbetalning refi vara större än belöningen.

men när det är gjort av rätt skäl finns det många fördelar med att refinansiera din hyresfastighet och dra ut pengar:

• Lås in dagens historiskt låga räntor med ett nytt lån
• LTV på upp till 75% låter dig få tillgång till det maximala beloppet av upplupen kapital i din fastighet
• förvandla upplupen kapital till kontanter Du kan använda för att öka fastighetsvärdet, höja hyrorna och generera mer kassaflöde