Puerto Rico je trh s bydlením nabírá na síle, po několika letech cena domu padá. V průběhu roku Q2 2019, sezónně očištěné nákup-pouze index cen nemovitostí vzrostl o 14.01% (13.24% inflaci), výrazné zlepšení z předchozí rok nepatrný růst 1,35%, podle Federální Agentura pro Financování Bydlení (FHFA).

byl to nejvyšší meziroční růst zaznamenaný od doby, kdy FHFA začala zveřejňovat údaje v roce 1995. Za poslední čtvrtletí, ceny domů vzrostly téměř o 5% (3.76% očištěné o inflaci) v Q2 2019, na rozdíl od q-o-q pokles o 6,7% (-7% inflace očištěná) ve stejném čtvrtletí loňského roku.

v Průběhu roku 2018, tržby za nově postavených domů vzrostly o 78% oproti předchozímu roku, zatímco prodeje existujících domů vzrostly o 17%, podle Estudios Técnicos, Inc. (INTEROPERABILITA). Prodej domů by měl letos pokračovat v růstu.

poptávka prudce roste díky novým iniciativám, včetně daňových pobídek a dalších opatření na podporu bydlení. Peníze z pojištění a federální pomoci se nalévají, spolu s rostoucím zájmem Američanů, kteří hledají výhodnou dohodu. První tři obce s nejvyšším počtem prodejů domů zahrnuty Ponce, Mayagüez a San Juan.

očekává se, že dynamika bude pokračovat i v letošním roce, přičemž celkový prodej domů v první polovině roku 2019 vzrostl o 3.5% na 5393 jednotek ve srovnání se stejným obdobím loňského roku. Stejně tak celková hodnota prodeje domů vzrostla v první polovině roku 2019 o 16.1% na 845.35 milionů USD oproti předchozímu roku.

přesto výstavba zůstává slabá, uprostřed nízké důvěry investorů. V roce 2018 klesla hodnota bytové výstavby meziročně o 28,2% na 364 USD.5 milionů, podle plánovací Rady Portorika-daleko pod USD2.33 miliard 2007. Soukromá a veřejná bytová výstavba klesla o 27,9% a 34,2%.

očekává se, že trh s bydlením zůstane křehký vzhledem k vleklé hospodářské krizi ostrova, masivnímu zadlužování a pokračujícímu úbytku obyvatelstva.

ekonomika předpokládá se, že smlouva o 1,1% v letošním roce a o dalších 0,7% v roce 2020, po téměř 14 letech deprese, podle Mezinárodního Měnového Fondu (MMF). Portoriko požádalo o ekvivalent ochrany před bankrotem v květnu 2017, neschopné zaplatit svůj obrovský dluh nebo poskytovat svým občanům efektivní služby.

cizinci mohou volně koupit nemovitost v Portoriku. Je důležité najmout realitní agent jako znalost španělštiny je zásadní. Cizinec může alternativně koupit prostřednictvím společnosti (us $ 300 pro firemní řešení). Registrace nemovitosti společností může být dokončena přibližně za 15 dní.

hospodářská krize a trh s bydlením

historicky Ekonomika Portorika úzce odrážela trendy ve Spojených státech. Poslední hospodářský pokles byl však intenzivnější a v Portoriku přetrvával déle.

Po obrovské roční růst cen se v časném 2000s, na trhu s bydlením v roce 2008 zhroutil. Ceny nemovitostí klesly od 2. čtvrtletí 2007 do 3. čtvrtletí 2018 o více než 31% (41,3% očištěno o inflaci).

Recesia Portorika začala vo štvrtok 2006. HDP za posledních deset let rostl jen velmi málo nebo klesal, každý rok se snižoval v letech 2005 až 2017, s výjimkou roku 2012, kdy ekonomika rostla o skromných 0,03%.

Portoriko od roku 2007 ztratilo asi 20% pracovních míst. Populace se za posledních deset let zmenšila asi o 13%. Míra chudoby je nyní na 45%. A systémy veřejného zdraví a důchodů jsou insolventní. Došlo k vysoké nezaměstnanosti, masivní emigraci a téměř katastrofální krizi státního dluhu a snížení ratingu.

téměř polovina populace Portorika žije v chudobě a příjem domácnosti činí přibližně 18 000 USD ročně-méně než polovina příjmu Mississippi, nejchudšího amerického státu.

zatímco nezaměstnanost klesla, v srpnu 2019 postupně dosáhla 7,7% – pokles z 16,4% v roce 2010 a 15,9% v roce 2011-zůstává daleko nad 3,6% nezaměstnaností Spojených států. Mnoho nových pracovních míst je v přestavbě, což vytvořilo mnoho stavebních pracovních míst. Tato další pracovní místa jsou však dočasná.

ztráta čistého jmění mezi Portorikánci souborům ke kolapsu ceny nemovitostí v posledních několika letech byla v blízkosti USD30 miliard, podle ekonomické poradenské firmy Estudios Tecnicos je ředitel, José galapagos villamil.

Dva zákony, které vstoupily v platnost na počátku roku 2012, za předpokladu, významné nové daňové výhody pro zahraniční fyzické osoby a firmy přesídlení do Puerto Rico:

• Export Služeb z 20 nabízí daňové pobídky pro vývoz služeb.
• Individuální Investory Jednat 22 nabízí úplné osvobození od daně z Puerto Rican daně z příjmu na všechny pasivní příjem, si uvědomil, nebo vzniklé poté, co se stal v dobré víře, rezident Puerto Rico.

poté v prosinci 2014 vláda rozšířila pokrytí zákona 20 a 22 a prodloužila dobu osvobození od daně. 11. července 2017, Jednat 45 dále rozšířila Pravomoci 20 a 22, dodal: „lékařské služby cestovního ruchu“ a „telemedicína zařízení“ jako způsobilé služby podle Zákona 20; zrušení minimální počet zaměstnanců potřebných pro nejvíce Působit 20 podniků.

Nicméně doposud žádný z těchto podnětů byly dostatečné, aby vytáhnout Puerto Rico z jeho poklesu.

bankovní krize Portorika je také velkým problémem, s nesplácenými úvěry na zvýšené úrovni. Největší problém je podle Scotia Bank na trhu s bydlením, který představuje zhruba dvě třetiny celkových úvěrů. V roce 2006, před krizí, činila hlavní úroková sazba 7,26%. Klesla na 3.25% v roce 2009 a od té doby zůstal velmi nízký, ale navzdory tomu asi 80 000 rodin nebylo schopno refinancovat své půjčky a riskovat ztrátu svých domovů.

Puerto Rico podala žádost o ekvivalent konkurzní ochranu v Květnu 2017, není schopen platit své obrovské dluhy nebo poskytnout svým občanům efektivní služby. S NÁMI 70 miliard$v dluhu a 50 miliard amerických dolarů v penzijních závazků, Puerto Rico je bankrot byl největší v historii Spojených Států, zastínily Detroit US$18 miliard bankrot v roce 2013.

Hurikán Maria

Hurikán Maria zasáhlo ostrov na září 2017 – zabití odhadem 2,975 lidi, vážně poškozuje ostrova infrastruktury, nepříznivě ovlivňuje tisíce malých podniků, a zničil téměř všechny zemědělské výroby. Bouře kategorie 4 způsobila odhadem škody ve výši 90 miliard USD. Podle Federální agentury pro řešení krizových situací (FEMA) poškodil hurikán Maria v Portoriku celkem 357 492 domů. Celkově bylo postiženo asi 23% bytového fondu ostrova, přičemž přibližně třetina z nich se nachází v metropolitní oblasti San Juan a dalších pobřežních krajích.

V reakci na AMERICKÉ Ministerstvo Bydlení a Rozvoj Měst (HUD) schválila 1,5 miliardy USD pro Komunitní Rozvoj Blokový Grant-Disaster Recovery (CDBG-DR) Akční Plán v. července 2018 na pomoc obnově. Grant zahrnuje USD1 miliard pro projekty bydlení, výši 100 milionů USD pro infrastrukturu a 10 milionů USD za pronájem na pomoc ohroženým domácnostem a seniory.

pak v březnu 2019 přidělil HUD do programu další prostředky ve výši 8.2 miliard USD – největší financování schválené HUD na obnovu po katastrofě. Z toho 2,85 miliardy USD je vyčleněno na bydlení.

KOMUNITNÍ ROZVOJ BLOKOVÝ GRANT-DISASTER RECOVERY AKČNÍ PLÁN
Aktivity/Projekty	1,5 USD B Rozdělení	USD 8.22 B Rozdělení	Celková Alokace
Projekty Bydlení	USD 1,01 Miliardy	USD 2.85 Miliard	3 USD.86 Billion
Economic Development	USD 145 Million	USD 1.38 Billion	USD 1.52 Billion
Infrastructure	USD 100 Million	USD 1.38 Billion	USD 1.48 Billion
Multi-sector	–	USD 1.9 Billion	USD 1.90 Billion
Program Administration	USD 75.4 Million	USD 411 Million	USD 486.4 Million
Planning	USD 175.25 Million	USD 309.7 Million	USD 484.9 Milionů
Celkem			9,7 Miliard amerických dolarů
Zdroj: McConnell Valdes

Puerto telenovele ricos vláda také reformované podnikání, povolení systém, jak přilákat investice.

Hlavní reformy:

• Efektivní 7. června 2019, nové a stávající podniky na ostrově můžete získat jediné povolení, konsolidaci všech licencí, povolení a certifikací;
• jednotný informační systém pro evidenci a zpracování povolení, oprávnění, licencí a certifikací pro využití půdy a provoz podniků.
• lhůty pro vydání povolení. V roce 2019 trvá získání stavebního povolení v průměru jen 20 dní místo 98 dní před dvěma lety.

„Puerto Rico je nyní otevřít pro podnikání, a naše umožňující reforma je důležitým pilířem, jak jsme obnovit náš ostrov po Hurikány Irma a Marío,“ řekl Guvernér Ricardo Rossell. „Moje administrativa bude i nadále snižovat byrokracii v rámci našeho úsilí proměnit Portoriko v atraktivní destinaci, ve které lze podnikat.“

Bydlení Stimul Akt

Tato opatření přicházejí na vrcholu stávající „Impulso a la Vivienda“ (Zákon 152) program prošel v roce 2010 na podporu nové bytové výstavby.

Akt 152 předpokladu, že:

• Úvěru k hodnotě hypoteční poměry 105%
• 100% osvobození od čisté příjmy z pronájmu daně, pro 10-leté období.
• 100% osvobození od daně ze zisku v době prodeje nových nemovitostí, a 100% osvobození od poplatků, známek a poukázek, a pětileté osvobození od daně z nemovitostí.

Bytové výstavby stále klesá

v Průběhu roku 2018, bytové výstavby investice v ostrovy prudce klesl o 28,2% na USD364.5 milionů o rok dříve, podle Puerto Rico Plánování Rada.

• soukromá rezidenční výstavba klesla o 27.9% na 346.4 milionů USD v 2018 oproti předchozímu roku. To bylo hluboko pod us $ 2.1 miliarda bytová výstavba zaznamenána v roce 2007.
• veřejná obytná výstavba byla jen USD18. 1 milionů v 2018, dolů 34.2% oproti předchozímu roku a jen jedna osmina 2007 us$223.1 milionů veřejné bytové výstavby.

prodej cementu, klíčový ukazatel stavebnictví, se v roce 2018 podle úřadu komisaře finančních institucí (OCIF) zvýšil o 38,9% na 14,3 milionu pytlů. V prvních sedmi měsících roku 2019 však prodej cementu meziročně klesl o 7,4% na 7,9 milionu pytlů. Podobně se ve stejném období snížila i výroba cementu meziročně o 12,8% na 7,28 milionu pytlů.

Jako Q1 2019, tam bylo asi 1,446 nově postavené domy z 151 nových bytových projektů, dolů 10,9% z bydlení zásob v předchozím čtvrtletí podle výzkumné firmy Estudios Tecnicos. Asi 70% bytového fondu jsou jednotky s cenou pod 200 000 USD.

Ale s rostoucí poptávkou, bytové, stavební činnost, předpokládá se zlepšit v nadcházejících měsících. Podle Grahama Castilla z Estudios Técnicos by se budoucí stavební vývoj měl zaměřit na následující specializované trhy:

• Smíšené vývoj, jako Ciudadela nebo vývoj live-work-play komunit
• Malé bytové jednotky o stárnutí populace, který chce tuctové a žít jednoduchý život
• Oceanfront luxusní nemovitosti pro investory, kteří chtějí využít daňové pobídky v rámci Akty, 20 a 22 (popsány níže)

Komunitní Rozvoj Blokový Grant-Disaster Recovery (CDBG-DR) plán pro Puerto Rico je rekonstrukce také představuje obrovskou příležitost pro stavební průmysl, zejména pro nové bytové výstavby.

Hypoteční delikvence opět stoupat, neboť uzavření moratorium vyprší

nesplácené hypotéky zvětšila na 143,200 bezprostředně po bouři. Uzavření relief program byl zaveden na pomoc bojující Puerto Rican majitelů domů. V důsledku toho počet zabavení v Portoriku klesl téměř 36% y-o-y na pouhých 2,942 jednotek v 2018-nejnižší úroveň od 2009, podle úřadu komisaře finančních institucí (OCIF).

kromě toho, Federální Úřad pro Bydlení (FHA) představil novou Katastrofu Samostatný Dílčí Nárok, možnost, která pomáhá bojovat dlužníky pokračovat v jejich hypoteční splátky bez platby šok. Program zabalí až 12 měsíců zmeškaných splátek hypotéky do bezúročného druhého úvěru na hypotéku. Druhá půjčka je pak splatná, když dlužník prodá svůj domov nebo refinancuje.

i Když uzavření moratorium byla prodloužena třikrát – dává majitelé domů ročně se zotavit z dopadů bouře – konečný termín přišel v září 16, 2018. S vypršením moratoria se očekává, že kriminalita hypoték v příštích letech opět vzroste.

„je jasné, že majitelé domů FHA v těchto oblastech potřebují více pomoci, aby se vrátili na nohy, když se zotavují z těchto bouří,“ řekl tajemník HUD Ben Carson.

Ve skutečnosti skupina advokáti z Právní Pomoc Puerto Rico, v čele Ariadna Godreau-Aubert, spolu s Ricardo Ramos a Tania Morales-Cruz, varují, že je hypoteční krize na ostrově, s exekucí již na kritické úrovni. Všimli si, že zabavování a mladistvých poměry by prudce vzrostly v posledních dvou letech, „ale moratoria na splácení hypoték a dočasné uzavření soudy odložené případy, vytváří umělý pokles“.

“ oficiální údaje neříkají všechno. Podle OCIF, počet domácností provedené bankami, mezi roky 2016 a 2018, klesla, ale to je umělý vyčerpání jako OCIF nezahrnuje prodané úvěry nebo konkurzní soud případech, ani aukce nebo reverzní hypotéky,“ řekl Ramos.

výnosy z pronájmu jsou dobré, ale trh s pronájmy zůstává měkký

výnosy z pronájmu v Portoriku zůstávají dobré, podle výzkumu Global Property Guide. Průměrné výnosy z pronájmu v apartmánech se 2 ložnicemi v San Juanu činily 7.1%, mírně dolů ze 7.3% o rok dříve. U bytů se 3 ložnicemi činil průměrný výnos z pronájmu 7,3%, oproti 8,3% v předchozím roce.

k Dispozici dostatečné údaje o byty v pobřežních oblastech z Puerto Rico jako Condado, Miramar a Dorado, ale před dvěma lety měli mnohem nižší nájemné vrátí na 3,8%.

navzdory dobrým výnosům zůstává trh s nájemným v Portoriku měkký, v současné době je míra neobsazenosti 12.8%, z 10% v 2010 a 7.4% V 2000, podle amerického ministerstva bydlení a rozvoje měst (HUD).

„pokračující úbytek obyvatelstva v Portoriku vedl ke stále mírnějším podmínkám na trhu s pronájmy a rostoucí míře neobsazenosti,“ řekl HUD.

San Juan metro area průměrné měsíční nájemné za 2-ložnicových bytů činilo asi us $ 720, zatímco průměrné nájemné na 3-ložnicových bytů byl US $ 850 za měsíc.

zpáteční transakční náklady, tj., náklady na nákup a prodej nemovitosti, jsou v Portoriku velmi nízké.

cestovní ruch zůstává slabý

navzdory snahám vlády povzbudit rekreanty na ostrov zůstává cestovní ruch na dně. V roce 2018, celkový počet turistů klesla o 13,5% na cca 4.26 milionů lidí, o rok dříve, mnohem horší než y-o-y pokles o 1,5% v roce 2017 a 1% v roce 2016, podle Puerto Rico Plánování Rada.

během 2018:

stejně tak celkové výdaje návštěvníků klesly o 14.7% na 3.28 miliard USD v 2018 oproti předchozímu roku.

Tam jsou známky zlepšení v tomto roce, s celkovým počtem tourist hotel registrací zvýšil o téměř 34% y-o-y 1,376,979 v prvních sedmi měsících roku 2019, na základě údajů z Puerto Rico cestovního Ruchu Společnosti.

asi 87% návštěvníků v Portoriku za poslední tři roky pocházelo ze Spojených států.

cestovní ruch představoval v loňském roce asi 7% HDP Portorika.