プエルトリコの住宅市場は、住宅価格の下落の数年後に、勢いを増しています。 連邦住宅金融庁（Fhfa）によると、2019年第2四半期までの期間中、季節調整済みの購入のみの住宅価格指数は14.01％（13.24％インフレ調整済み）上昇し、前年の1.35％の

これは、FHFAが1995年にデータの公開を開始して以来、これまでに記録された最高のy-o-y成長でした。 最新四半期の住宅価格は、前年同期の6.7％（-7％インフレ調整後）のq-o-qの下落とは対照的に、2019年第2四半期にほぼ5％（3.76％インフレ調整後）上昇しました。Estudios Técnicos,Inc.によると、2018年の新築住宅の売上高は前年比78％増、既存住宅の売上高は17％増となった。 （TSI）。 住宅販売は今年も上昇を続けると予測されています。

税制上の優遇措置やその他の住宅刺激策を含む新たな取り組みのおかげで、需要が急激に上昇しています。 保険と連邦政府の援助のお金は、掘り出し物を探しているアメリカ人からの関心の高まりと相まって、注いでいます。 住宅販売の数が最も多い上位3つの自治体には、ポンセ、マヤグエス、サンフアンが含まれていました。 この勢いは今年も続くと予想され、2019年上半期の総住宅販売台数は前年同期比3.5％増の5,393台となりました。 同様に、2019年上半期の住宅販売総額は前年比16.1％増の8億4,535万ドルとなりました。 p>

まだ建設は低い投資家の信頼の中で、弱いままです。 2018年には、住宅建設の価値は28.2％y-o-yからUSD364に減少しました。プエルトリコ計画委員会によると、5万人-2007年のUSD2.33億ドルをはるかに下回っています。 民間と公共の住宅建設は、それぞれ27.9％と34.2％減少しました。

住宅市場は、島の長期的な経済危機、大規模な債務と継続的な人口損失を考えると、脆弱なままになると予想されます。

国際通貨基金（IMF）によると、経済は今年1.1％、さらに0.7％、2020年には約14年間の不況の後に収縮すると予測されています。 プエルトリコは2017年5月に破産保護と同等のものを申請したが、巨額の負債を支払うことも、市民に効果的なサービスを提供することもできなかった。

外国人は自由にプエルトリコで不動産を購入することができます。 スペイン語の知識が不可欠であるとして、不動産業者を雇うことが重要です。 外国人は、代わりに企業を通じて購入することができます（企業の解決のためのUS$300）。 法人による物件の登録は、約15日で完了することができます。

経済危機と住宅市場

歴史的に、プエルトリコの経済は密接に米国の動向を反映しています。 しかし、最新の景気後退はより激しく、プエルトリコでは長く残っています。

2000年代初頭に年間の住宅価格が大幅に上昇した後、2008年に住宅市場が崩壊しました。 住宅価格は、2007年第2四半期から2018年第3四半期に31％（41.3％インフレ調整後）以上下落しました。

プエルトリコの景気後退は2006年の第四四半期に始まりました。 GDPは過去10年間でほとんど成長していないか減少しており、2005年から2017年まで毎年縮小していますが、経済がわずかに成長した2012年を除き、0.03％です。

プエルトリコは2007年以来、雇用の約20％を失っています。 人口は過去10年間で約13％減少しています。 貧困率は45％になりました。 そして、公衆衛生と退職制度は破産しています。 高い失業率、大規模な移住、そしてほぼ壊滅的な国家債務危機と信用格付けの格下げがありました。

プエルトリコの人口のほぼ半分が貧困に暮らしており、世帯収入は年間約US$18,000であり、米国の最貧国であるミシシッピ州の半分以下です。失業率は2010年の16.4％、2011年の15.9％から徐々に低下し、2019年8月には7.7％に達していますが、米国の失業率3.6％をはるかに上回っています。

失業率は、2019年 新しい仕事の多くは、多くの建設の仕事を作成している再構築にあります。 しかし、これらの追加の仕事は一時的なものです。

過去数年間の不動産価格の崩壊に関連するプエルトリコ人の間で純資産の損失は、経済コンサルティング会社Estudios Tecnicosのディレクター、ホセVillamilによると、USD30億

2012年初頭に施行された二つの法律は、プエルトリコに移転する外国人や企業に大きな新しい税制上の利益を提供しました。

• 輸出サービス法20は、輸出サービスに税制上の優遇措置を提供しています。
• 個人投資家法22は、プエルトリコの善意の居住者になった後に実現または未収のすべての受動的所得に対するプエルトリコ所得税の免除を提

その後、2014年には、政府は法20と22の両方の適用範囲を拡大し、免税期間を拡大しました。 2017年7月11日、Act45はAct20とact22をさらに拡大し、act20に基づく適格サービスとして「医療観光サービス」と「遠隔医療施設」を追加し、Act20のほとんどの事業に必要な従業員の最小数を廃止しました。

しかし、これまでのところ、これらのインセンティブのどれもプエルトリコを衰退から引き出すのに十分ではありませんでした。

プエルトリコの銀行危機も大きな懸念であり、不良債権は上昇している。 問題のほとんどは、スコシア銀行によると、総融資の約三分の二を表す住宅市場である。 2006年には、危機の前に、プライム金利は7.26％に立っていた。 3着に敗れた。25％2009年以来、非常に低いままであるが、これにもかかわらず、約80,000家族は彼らのローンを借り換え、彼らの家を失うリスクすることができませんでした。

プエルトリコは、2017年に破産保護と同等のものを申請し、巨額の負債を支払ったり、市民に効果的なサービスを提供することができません。 700億米ドルの負債と500億米ドルの年金負債で、プエルトリコの破産申請は、デトロイトの180億米ドルの破産申請を2013年に矮小化し、米国の歴史の中で最大のものでした。

ハリケーン–マリア

ハリケーン-マリアは2017年に島を襲い、推定2,975人が死亡し、島のインフラに深刻な損傷を与え、数千の中小企業に悪影響を及ぼし、ほぼすべての農業生産を破壊した。 カテゴリー4の嵐は、推定90億米ドルの損害を引き起こしました。 連邦緊急事態管理局（FEMA）によると、プエルトリコの合計357,492軒の家屋がハリケーン・マリアによって被害を受けました。 全体的に、島の住宅ストックの約23％が影響を受け、その約3分の1がサンフアン都市圏および他の沿岸郡に位置しています。これを受けて、米国住宅都市開発省（HUD）は、再建を支援するために、コミュニティ開発ブロック助成金-災害復旧（CDBG-DR）行動計画のために1.5億ドルを承認し この助成金には、住宅プロジェクトに10億米ドル、インフラに100万米ドル、脆弱な世帯や高齢者への賃貸支援に10万米ドルが含まれています。

その後、2019年3月に、HUDはさらに82億ドルの資金をプログラムに割り当てました。 そのうちのUSD2.85億住宅のために割り当てられています。

プエルトリコス政府はまた、投資を誘致するために、ビジネス許可制度を改革しました。

主要な改革：

• 2019年6月7日に発効し、島の新規および既存の事業は単一の許可証を取得し、すべてのライセンス、認可、認定を統合することがで;
• 土地利用および事業の運営のための許可、認可、ライセンスおよび認定の申請および処理のための統一された情報システム。
• 許可証の発行のための時間制限。 2019では、建築許可証を取得するには、2年前の98日ではなく、平均して20日しかかかりません。

“プエルトリコは今、ビジネスのために開いている、と私たちはハリケーンイルマとマリアの後に私たちの島を再構築するように私たちの許可改革は重要な柱である、”知事リカルドRossellóは言いました。 “私の政権は、プエルトリコをビジネスを行うための魅力的な目的地に変えるための努力の一環として、赤いテープをカットし続けます。”

住宅刺激法

これらの措置は、新しい住宅建設を刺激するために2010年に可決された既存の”Impulso a la Vivienda”（Act152）プログラムの上にあります。

Act152が提供されています：

• 105％のローン対価値住宅ローン比率
• 純賃貸所得税から100％免除、10年間。
• 新しいプロパティの再販時にキャピタルゲイン税から100％の免除、および手数料、切手やバウチャーから100％の免除、および固定資産税から五年間の免除。Puerto Rico Planning Boardによると、2018年の住宅建設投資は前年比28.2％減の364.5百万米ドルと大幅に減少しました。
  • 民間住宅建設は、前年比27.9％減の346.4百万米ドルに2018。 これはUS$2をはるかに下回っていました。1億人の住宅建設は2007年に記録された。
  • 公共住宅建設はちょうどUSD18.1百万2018で、前年から34.2％ダウンし、2007年のUS$223.1百万公共住宅建設のちょうど八分の一でした。

  金融機関委員会（OCIF）のオフィスによると、建設業界の重要な指標であるセメント販売は、38.9％増の14.3万袋に2018年に前年から増加しました。 しかし、2019年の最初の7ヶ月では、セメントの売上高は7.4％減の7.9百万袋に減少しました。 同様に、セメント生産も同期間に12.8％y-o-yから7.28万袋に減少しました。 調査会社Estudios Tecnicosによると、2019年第1四半期の時点で、151の新しい住宅プロジェクトから約1,446の新築住宅があり、前四半期の住宅在庫から10.9％減少しました。 住宅ストックの約70％はUSD200,000以下の価格のユニットです。

  

  しかし、需要の高まりに伴い、住宅建設活動は今後数ヶ月で改善すると予測されています。 Estudios TécnicosのGraham Castilloによると、将来の建設開発は次のニッチ市場に焦点を当てるべきです:

  • シウダデラやライブワークプレイコミュニティの開発のような混合開発
  • ダウンスケールとシンプルな生活をしたい高齢化人口のための小、特に新しい住宅建設のために。
    

    住宅ローンの滞納は、差し押さえモラトリアムが満了するにつれて、再び上昇します

    滞納住宅ローンは、嵐の直後に143,200に膨潤しました。 抵当流れの救助プログラムは戦うプエルトリコの自家所有者を助けるために導入された。 その結果、プエルトリコの差し押さえの数は、金融機関のコミッショナー事務所（OCIF）によると、2018年にはわずか36％のy-o-yを2,942台に落としました。

    また、連邦住宅局（FHA）は、支払いショックなしで彼らの住宅ローンの支払いを再開するために苦労して借り手を助ける新しい災害スタンドアロン部分 プログラムは、住宅ローンの無利子の第二のローンに逃した住宅ローンの支払いの12ヶ月までラップします。 第二のローンは、借り手が自分の家や借り換えを販売しているときに支払われます。

    差し押さえモラトリアムは三度延長されましたが–嵐の影響から回復するために住宅所有者に年を与えます-最終的な締め切りはSeptember16、2018に来ました。 モラトリアムの有効期限が切れたと、住宅ローンの延滞は、今後数年間で再び急増すると予想されます。

    

    “これらの地域のFHAの住宅所有者は、これらの嵐から回復するにつれて、足に戻るためにもっと助けが必要であることは明らか

    実際にはAriadna Godreau-Aubert率いるリーガルヘルププエルトリコからの弁護士のグループは、リカルド*ラモスとタニア*モラレス*クルスと一緒に、危機的なレベルですでに抵 彼らは、差し押さえと延滞率は、過去二年間で急激に上昇している必要があることを指摘し、”しかし、住宅ローンの支払いと裁判所の一時的な閉鎖のモラトリアムは、人工的な減少を作成し、ケースを延期しました”。

    “公式データはそれをすべて言うわけではありません。 OCIFによると、2016年から2018年の間に銀行によって実行された住宅の数は減少しましたが、OCIFには売却ローンや破産裁判、オークションやリバースモーゲージのどちらも含まれていないため、それは人工的な枯渇です」とラモス氏は述べています。

    レンタル利回りは良いですが、レンタル市場はソフトのまま

    プエルトリコのレンタル利回りは、グローバルプロパティガイドの研究によると、 サンフアンの2ベッドルームアパートメントの平均レンタル利回りは7.1％で、前年の7.3％からわずかに減少しました。 3ベッドルームのアパートの平均賃貸利回りは7.3％で、前年の8.3％から減少しました。

    コンダド、ミラマー、ドラドなどのプエルトリコの沿岸地域のアパートに関するデータが不十分でしたが、二年前、彼らは3.8％ではるかに低いレンタルリター

    良好な利回りにもかかわらず、プエルトリコの賃貸市場は、現在約12.8％の空室率で、米国住宅都市開発省（HUD）によると、10％から2010年に7.4％、2000年には軟ら

    “プエルトリコの継続的な人口減少は、ますますソフトレンタル市場の状況と上昇空室率につながっている、”HUDは言いました。

    サンフアンメトロエリアの2ベッドルームアパートメントの平均月額家賃は約US$720に達し、3ベッドルームアパートメントの平均家賃は月額US$850でした。

    往復の取引コスト、すなわち、不動産の売買のコストは、プエルトリコでは非常に低いです。

    観光は弱いまま

    島に行楽客を奨励するための政府の努力にもかかわらず、観光はダウンしています。 Puerto Rico Planning Boardによると、2018年の観光客数は前年比13.5％減の約426万人となり、2017年の1.5％、2016年の1％よりもはるかに悪化しています。

    2018年：

    同様に、総訪問者支出は前年から14.7％減少し、3.28億米ドルになりました2018。

    

    今年は改善の兆しがあり、プエルトリコ観光会社の数字に基づいて、観光ホテルの登録数は2019年の最初の7ヶ月で1,376,979にほぼ34％増加しました。

    過去三年間にプエルトリコの滞在以上の訪問者の約87％が米国から来ました。

    観光は昨年、プエルトリコのGDPの約7％を占めました。