Der Immobilienmarkt in Puerto Rico gewinnt nach mehreren Jahren fallender Immobilienpreise an Dynamik. Im Laufe des Jahres bis Q2 2019 stieg der saisonbereinigte Kaufpreisindex für reine Wohnimmobilien um 14.01% (inflationsbereinigt 13.24%), eine deutliche Verbesserung gegenüber dem winzigen Wachstum des Vorjahres von 1.35%, so die Federal Housing Finance Agency (FHFA).

Es war das höchste Wachstum im Jahresvergleich, das jemals verzeichnet wurde, seit die FHFA 1995 mit der Veröffentlichung von Daten begann. Im letzten Quartal stiegen die Immobilienpreise im 2. Quartal 2019 um fast 5% (inflationsbereinigt 3,76%), im Gegensatz zu einem Rückgang von 6,7% (inflationsbereinigt -7%) im Vorjahresquartal.

Im Jahr 2018 stiegen die Verkäufe von neu gebauten Häusern gegenüber dem Vorjahr um 78%, während die Verkäufe bestehender Häuser laut Estudios Técnicos, Inc. um 17% stiegen. (TSI). Die Hausverkäufe werden voraussichtlich in diesem Jahr weiter steigen.

Die Nachfrage steigt dank neuer Initiativen, einschließlich steuerlicher Anreize und anderer Maßnahmen zur Stimulierung des Wohnungsbaus, stark an. Versicherungs- und Bundeshilfegelder fließen ein, gepaart mit wachsendem Interesse von Amerikanern, die nach einem Schnäppchen suchen. Zu den drei Gemeinden mit den meisten Hausverkäufen gehörten Ponce, Mayagüez und San Juan.

Die Dynamik wird sich voraussichtlich in diesem Jahr fortsetzen, wobei die Gesamtverkäufe von Eigenheimen im ersten Halbjahr 2019 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 3,5% auf 5.393 Einheiten stiegen. Ebenso stieg der Gesamtwert der Hausverkäufe im ersten Halbjahr 2019 gegenüber dem Vorjahr um 16,1% auf USD 845,35 Mio.

Dennoch bleibt das Baugewerbe angesichts des geringen Anlegervertrauens schwach. Im Jahr 2018 fiel der Wert des Wohnungsbaus im Jahresvergleich um 28,2% auf 364 USD.5 Millionen, nach dem Puerto Rico Planning Board – weit unter 2007 USD2.33 Milliarden. Der private und öffentliche Wohnungsbau sanken um 27,9% bzw. 34,2%.

Der Wohnungsmarkt dürfte angesichts der anhaltenden Wirtschaftskrise, der massiven Verschuldung und des anhaltenden Bevölkerungsverlusts der Insel fragil bleiben.Laut dem Internationalen Währungsfonds (IWF) wird die Wirtschaft nach fast 14 Jahren Depression in diesem Jahr voraussichtlich um 1,1% und im Jahr 2020 um weitere 0,7% schrumpfen. Puerto Rico beantragte im Mai 2017 das Äquivalent eines Insolvenzschutzes, da es nicht in der Lage war, seine massiven Schulden zu begleichen oder seinen Bürgern effektive Dienstleistungen zu erbringen.

Ausländer können frei Immobilien in Puerto Rico kaufen. Es ist wichtig, einen Immobilienmakler zu beauftragen, da Spanischkenntnisse unerlässlich sind. Ein Ausländer kann alternativ durch eine Gesellschaft kaufen (US $ 300 für Corporate Resolution). Die Registrierung einer Immobilie durch ein Unternehmen kann in etwa 15 Tagen abgeschlossen sein.

Die Wirtschaftskrise und der Immobilienmarkt

Historisch gesehen hat Puerto Ricos Wirtschaft die Trends in den Vereinigten Staaten genau widergespiegelt. Der jüngste wirtschaftliche Abschwung war jedoch intensiver und hat in Puerto Rico länger gedauert.

Nach enormen jährlichen Hauspreiserhöhungen in den frühen 2000er Jahren brach der Immobilienmarkt 2008 zusammen. Die Immobilienpreise fielen von Q2 2007 bis Q3 2018 um mehr als 31% (inflationsbereinigt 41,3%). Puerto Ricos Rezession begann im vierten Quartal 2006. Das BIP ist in den letzten zehn Jahren sehr wenig gewachsen oder zurückgegangen und hat sich von 2005 bis 2017 jedes Jahr verringert, mit einer Ausnahme im Jahr 2012, als die Wirtschaft um magere 0,03% wuchs.

Puerto Rico hat seit 2007 etwa 20% seiner Arbeitsplätze verloren. Die Bevölkerung ist in den letzten zehn Jahren um etwa 13% geschrumpft. Die Armutsquote liegt derzeit bei 45%. Und die öffentlichen Gesundheits- und Rentensysteme sind zahlungsunfähig. Es gab hohe Arbeitslosigkeit, massive Auswanderung und eine nahezu katastrophale Staatsschuldenkrise und Herabstufungen der Kreditwürdigkeit. Fast die Hälfte der Bevölkerung Puerto Ricos lebt in Armut, und das Haushaltseinkommen beträgt etwa 18.000 US–Dollar pro Jahr – weniger als die Hälfte von Mississippi, dem ärmsten US-Bundesstaat.Während die Arbeitslosigkeit gesunken ist und im August 2019 allmählich 7,7% erreicht hat – von 16,4% im Jahr 2010 und 15,9% im Jahr 2011 – liegt sie weit über der Arbeitslosenquote der Vereinigten Staaten von Amerika von 3,6%. Viele der neuen Arbeitsplätze befinden sich im Wiederaufbau, wodurch viele Baustellen geschaffen wurden. Diese zusätzlichen Arbeitsplätze sind jedoch vorübergehend.Der Verlust des Nettovermögens unter den Puertoricanern, der mit dem Zusammenbruch der Immobilienpreise in den letzten Jahren verbunden ist, lag laut Jose Villamil, dem Direktor des Wirtschaftsberatungsunternehmens Estudios Tecnicos, nahe bei 30 Milliarden US-Dollar.Zwei Gesetze, die Anfang 2012 in Kraft getreten sind, haben ausländischen Einzelpersonen und Unternehmen, die nach Puerto Rico umziehen, erhebliche neue Steuervorteile verschafft:Der Export Services Act 20 bietet steuerliche Anreize für den Export von Dienstleistungen.Das Individual Investors Act 22 sieht eine vollständige Befreiung von der puertoricanischen Einkommensteuer auf alle passiven Einkünfte vor, die nach einem gutgläubigen Wohnsitz in Puerto Rico erzielt oder angefallen sind.

Dann im Dezember 2014 erweiterte die Regierung die Abdeckung der beiden Act 20 und 22, die Verlängerung der Frist der Steuerbefreiung. Am 11. Juli 2017 erweiterte Act 45 die Gesetze 20 und 22 weiter und fügte „medizinische Tourismusdienstleistungen“ und „telemedizinische Einrichtungen“ als förderfähige Dienstleistungen gemäß Act 20 hinzu; Abschaffung der Mindestanzahl von Mitarbeitern, die für die meisten Act 20-Unternehmen erforderlich sind.

Bisher hat jedoch keiner dieser Anreize ausgereicht, um Puerto Rico aus seinem Niedergang herauszuholen.

Puerto Ricos Bankenkrise ist ebenfalls ein großes Problem, mit notleidenden Krediten auf erhöhtem Niveau. Der größte Teil des Problems liegt auf dem Wohnungsmarkt, der laut Scotia Bank etwa zwei Drittel der gesamten Kredite ausmacht. Im Jahr 2006, vor der Krise, lag der Leitzins bei 7,26%. Es fiel auf 3.25% im Jahr 2009 und blieb seitdem sehr niedrig, aber trotzdem konnten etwa 80.000 Familien ihre Kredite nicht refinanzieren und riskieren, ihre Häuser zu verlieren.

Puerto Rico beantragte im Mai 2017 das Äquivalent eines Insolvenzschutzes, da es nicht in der Lage war, seine massiven Schulden zu begleichen oder seinen Bürgern effektive Dienstleistungen zu erbringen. Mit Schulden in Höhe von 70 Milliarden US-Dollar und Pensionsverbindlichkeiten in Höhe von 50 Milliarden US-Dollar war Puerto Ricos Insolvenzantrag der größte in der Geschichte der Vereinigten Staaten und stellte Detroits Insolvenzantrag in Höhe von 18 Milliarden US-Dollar in den Schatten 2013.

Hurrikan Maria

Hurrikan Maria traf die Insel im September 2017 – schätzungsweise 2.975 Menschen wurden getötet, die Infrastruktur der Insel schwer beschädigt, Tausende von kleinen Unternehmen beeinträchtigt und fast die gesamte landwirtschaftliche Produktion zerstört. Der Sturm der Kategorie 4 verursachte einen geschätzten Schaden von 90 Milliarden US-Dollar. Insgesamt 357.492 Häuser in Puerto Rico wurden nach Angaben der Federal Emergency Management Agency (FEMA) durch den Hurrikan Maria beschädigt. Insgesamt waren etwa 23% des Wohnungsbestands der Insel betroffen, von denen sich rund ein Drittel in der Metropolregion San Juan und anderen Küstenbezirken befand.Als Reaktion darauf genehmigte das US-Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) im Juli 2018 1,5 Milliarden US-Dollar für den Aktionsplan Community Development Block Grant-Disaster Recovery (CDBG-DR), um den Wiederaufbau zu unterstützen. Der Zuschuss umfasst 1 Milliarde US-Dollar für Wohnprojekte, 100 Millionen US-Dollar für Infrastruktur und 10 Millionen US-Dollar für Miethilfe für gefährdete Haushalte und ältere Menschen.Im März 2019 stellte HUD weitere 8,2 Milliarden US–Dollar für das Programm bereit – die größte von HUD genehmigte Finanzierung für die Wiederherstellung nach einer Katastrophe. Davon entfallen 2,85 Milliarden US-Dollar auf den Wohnungsbau.

icos Regierung hat auch das Geschäftserlaubnissystem reformiert, um Investitionen anzuziehen.

Wichtige Reformen:

• Ab dem 7. Juni 2019 können neue und bestehende Unternehmen auf der Insel eine einzige Genehmigung erhalten, in der alle Lizenzen, Genehmigungen und Zertifizierungen konsolidiert werden;
• Ein einheitliches Informationssystem für die Einreichung und Verarbeitung von Genehmigungen, Genehmigungen, Lizenzen und Zertifizierungen für die Landnutzung und den Betrieb von Unternehmen.
• Fristen für die Erteilung von Genehmigungen. Im Jahr 2019 dauert die Erlangung von Baugenehmigungen im Durchschnitt nur 20 Tage anstelle von 98 Tagen vor zwei Jahren. „Puerto Rico ist jetzt offen für Geschäfte, und unsere Genehmigungsreform ist eine wichtige Säule beim Wiederaufbau unserer Insel nach den Hurrikanen Irma und María“, sagte Gouverneur Ricardo Rosselló. „Meine Regierung wird im Rahmen unserer Bemühungen, Puerto Rico zu einem attraktiven Reiseziel für Geschäfte zu machen, weiterhin Bürokratie abbauen.“
  

  Das Wohnungsreizgesetz

  Diese Maßnahmen ergänzen das bestehende Programm „Impulso a la Vivienda“ (Gesetz 152), das 2010 verabschiedet wurde, um den Wohnungsneubau anzuregen.

  

  Act 152 vorgesehen:

  • Loan-to-value Mortgage Ratios von 105%
  • Eine 100% ige Befreiung von der Nettomieteinkommensteuer für einen Zeitraum von 10 Jahren.
  • Eine 100% ige Befreiung von der Kapitalertragsteuer zum Zeitpunkt des Weiterverkaufs neuer Immobilien und eine 100% ige Befreiung von Gebühren, Briefmarken und Gutscheinen sowie eine fünfjährige Befreiung von der Grundsteuer.

  Wohnungsbau weiter rückläufig

  Im Jahr 2018 sanken die Investitionen in den Wohnungsbau auf den Inseln laut Puerto Rico Planning Board gegenüber dem Vorjahr stark um 28,2% auf 364,5 Millionen US-Dollar.

  • Der private Wohnungsbau sank 2018 gegenüber dem Vorjahr um 27,9% auf 346,4 Millionen US-Dollar. Dies lag weit unter den 2 US-Dollar.1 Milliarde Wohnungsbau im Jahr 2007 aufgenommen.Der öffentliche Wohnungsbau betrug 2018 nur 18,1 Millionen US-Dollar, 34,2% weniger als ein Jahr zuvor und nur ein Achtel des öffentlichen Wohnungsbaus von 2007 in Höhe von 223,1 Millionen US-Dollar.

  Der Zementabsatz, der Schlüsselindikator der Bauindustrie, stieg 2018 gegenüber dem Vorjahr um 38,9% auf 14,3 Millionen Säcke, so das Amt des Kommissars für Finanzinstitute (OCIF). In den ersten sieben Monaten des Jahres 2019 sank der Zementabsatz jedoch im Jahresvergleich um 7,4% auf 7,9 Millionen Säcke. In ähnlicher Weise ging die Zementproduktion im gleichen Zeitraum um 12,8% im Jahresvergleich auf 7,28 Millionen Säcke zurück.

  Zum 1. Quartal 2019 gab es laut dem Forschungsunternehmen Estudios Tecnicos rund 1.446 neu gebaute Häuser aus 151 neuen Wohnprojekten, was einem Rückgang von 10,9% gegenüber dem Wohnungsbestand im Vorquartal entspricht. Etwa 70% des Wohnungsbestandes sind Einheiten unter USD200,000.

  

  Mit steigender Nachfrage wird sich die Wohnungsbautätigkeit in den kommenden Monaten jedoch voraussichtlich verbessern. Laut Graham Castillo von Estudios Técnicos sollten sich zukünftige Bauentwicklungen auf folgende Nischenmärkte konzentrieren:

  • Gemischte Entwicklungen wie Ciudadela oder die Entwicklung von Live-Work-Play-Communities
  • Kleine Wohneinheiten für die alternde Bevölkerung, die verkleinern und ein einfaches Leben führen möchte
  • Luxusimmobilien am Meer für Investoren, die steuerliche Anreize gemäß den Gesetzen 20 und 22 (siehe unten) nutzen möchten

  Der Community Development Block Grant-Disaster Recovery (CDBG-DR) Plan für den Wiederaufbau von Puerto Rico bietet auch der Bauindustrie große Chancen insbesondere für den Wohnungsneubau.

  Mortgage Delinquenz wieder steigen, wie Abschottung Moratorium abläuft

  Delinquent Hypotheken schwoll auf 143.200 in der unmittelbaren Zeit nach dem Sturm. Ein Zwangsvollstreckungsprogramm wurde eingeführt, um puertoricanischen Hausbesitzern zu helfen. Infolgedessen sank die Zahl der Zwangsvollstreckungen in Puerto Rico im Jahresvergleich um fast 36% auf nur 2.942 Einheiten im Jahr 2018 – der niedrigste Stand seit 2009, so das Büro des Kommissars für Finanzinstitute (OCIF).Darüber hinaus hat die Federal Housing Authority (FHA) eine neue, eigenständige Teilanspruchsoption eingeführt, die Kreditnehmern in Schwierigkeiten hilft, ihre Hypothekenzahlungen ohne Zahlungsschock wieder aufzunehmen. Das Programm wickelt bis zu 12 Monate verpasste Hypothekenzahlungen in ein zinsloses zweites Darlehen für die Hypothek ab. Das zweite Darlehen ist dann zahlbar, wenn der Kreditnehmer sein Haus verkauft oder refinanziert.Obwohl das Abschottungsmoratorium dreimal verlängert wurde – was den Hausbesitzern ein Jahr Zeit gab, sich von den Auswirkungen des Sturms zu erholen – kam die letzte Frist am 16. September 2018. Mit dem Auslaufen des Moratoriums wird erwartet, dass die Hypothekarkriminalität in den kommenden Jahren wieder ansteigen wird.

  

  „Es ist klar, dass FHA-Hausbesitzer in diesen Gebieten mehr Hilfe benötigen, um wieder auf die Beine zu kommen, wenn sie sich von diesen Stürmen erholen“, sagte HUD-Sekretär Ben Carson. Tatsächlich warnt eine Gruppe von Anwälten von Legal Help Puerto Rico, angeführt von Ariadna Godreau-Aubert, zusammen mit Ricardo Ramos und Tania Morales-Cruz, dass es auf der Insel eine Hypothekenkrise gibt, mit Zwangsvollstreckungen bereits auf kritischem Niveau. Sie stellten fest, dass Zwangsvollstreckungen und Delinquenzquoten in den letzten zwei Jahren stark gestiegen sein sollten, „aber Moratorien für Hypothekenzahlungen und die vorübergehende Schließung von Gerichten verschob Fälle und führte zu einem künstlichen Rückgang“.

  „Offizielle Daten sagen nicht alles. Laut OCIF ist die Zahl der von den Banken zwischen 2016 und 2018 hingerichteten Häuser gesunken, aber das ist eine künstliche Erschöpfung, da OCIF weder verkaufte Kredite noch Insolvenzverfahren, noch Auktionen oder umgekehrte Hypotheken einschließt „, sagte Ramos.

  Mietrenditen sind gut, aber Mietmarkt bleibt weich

  Mietrenditen in Puerto Rico bleiben gut, nach dem Global Property Guide Forschung. Die durchschnittlichen Mietrenditen für 2-Zimmer-Wohnungen in San Juan lagen bei 7.1%, etwas niedriger als 7.3% ein Jahr zuvor. Bei 3-Zimmer-Wohnungen lag die durchschnittliche Mietrendite bei 7,3%, nach 8,3% im Vorjahr.

  Es gab unzureichende Daten zu Wohnungen in Küstengebieten von Puerto Rico wie Condado, Miramar und Dorado, aber vor zwei Jahren hatten sie mit 3,8% viel niedrigere Mietrenditen.Trotz guter Renditen bleibt Puerto Ricos Mietmarkt weich, mit derzeit etwa 12,8% Leerstand, von 10% im Jahr 2010 und 7,4% im Jahr 2000, nach Angaben des US-Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD).“Der anhaltende Bevölkerungsverlust in Puerto Rico hat zu zunehmend weichen Mietmarktbedingungen und steigenden Leerstandsraten geführt“, sagte HUD.

  San Juan Metro Area durchschnittliche monatliche Miete für 2-Zimmer-Wohnungen belief sich auf etwa US $ 720, während die durchschnittliche Miete auf 3-Zimmer-Wohnungen war US $850 pro Monat.

  Roundtrip Transaktionskosten, d.h., die Kosten für den Kauf und Verkauf einer Immobilie, sind sehr niedrig in Puerto Rico.

  Der Tourismus bleibt schwach

  Trotz der Bemühungen der Regierung, Urlauber auf die Insel zu locken, ist der Tourismus weiterhin rückläufig. Im Jahr 2018 sank die Gesamtzahl der Touristenankünfte um 13,5% auf etwa 4,26 Millionen Menschen gegenüber dem Vorjahr, weit schlimmer als die Rückgänge im Jahresvergleich von 1,5% im Jahr 2017 und 1% im Jahr 2016, so das Puerto Rico Planning Board.

  Im Jahr 2018:

  Ebenso sanken die gesamten Besucherausgaben im Jahr 2018 gegenüber dem Vorjahr um 14,7% auf 3,28 Milliarden US-Dollar.

  

  Es gibt Anzeichen für eine Verbesserung in diesem Jahr, wobei die Gesamtzahl der touristischen Hotelregistrierungen in den ersten sieben Monaten des Jahres um fast 34% auf 1.376.979 gestiegen ist 2019, basierend auf Zahlen der Puerto Rico Tourism Company.

  Etwa 87% der Besucher in Puerto Rico in den letzten drei Jahren kamen aus den USA.

  Der Tourismus machte im vergangenen Jahr etwa 7% des BIP von Puerto Rico aus.