Wenn Sie Immobilien besitzen, könnten Sie eines Tages ein metaphorisches Klopfen an der Tür von der Regierung erhalten, um einige oder alle Ihre Immobilien zu nehmen. Der Staat könnte Ihnen sagen, dass sie es direkt nehmen werden, oder sie können etwas tun, das effektiv Ihr Eigentum oder einen Teil davon nimmt. Der Unterschied zwischen diesen beiden Ansätzen entspricht dem Unterschied zwischen eminent Domain und inverse condemnation.

Wenn Sie ein Immobilieninvestor sind, lesen Sie bitte unseren neuen Blog „Titel und Urkunden“ für Immobilieninvestoren.

Eminent Domain

Ob es Ihnen gefällt oder nicht, die Macht, den Verkauf zu erzwingen oder Privateigentum zur öffentlichen Nutzung zu nutzen, hat eine lange Geschichte als ein Aspekt der souveränen Regierungsgewalt. Dies nennt man die Macht der eminenten Domäne. Sowohl die kalifornische als auch die US-amerikanische Verfassung verbinden diese Macht mit einer staatlichen Verpflichtung, „gerechte Entschädigung“ für das Eigentum zu zahlen.

Eminent Domain wird von der Regierung initiiert. In seltenen Fällen kann der Grundstückseigentümer die Fähigkeit der Regierung herausfordern, das Eigentum unter Verfassungs- oder gesetzlichem Gesetz zu nehmen, aber jene Herausforderungen folgen selten. Die Einschränkung „öffentliche Nutzung“ zum Beispiel wurde ziemlich weit ausgelegt.

In den allermeisten Fällen geht es in eminent Domain um den Wert der Immobilie — die „gerechte Entschädigung“. Das kalifornische Gesetz definiert den fairen Marktwert als „den höchsten Preis zum Zeitpunkt der Bewertung, der von einem Verkäufer vereinbart wird, der bereit ist zu verkaufen, aber unter keiner besonderen oder dringenden Notwendigkeit dazu, noch verpflichtet zu verkaufen, und einem Käufer, der bereit, willens und in der Lage ist zu kaufen, aber unter keiner besonderen Notwendigkeit dafür, jeder Umgang mit dem anderen mit voller Kenntnis aller Verwendungen und Zwecke, für die die Immobilie vernünftigerweise anpassbar und verfügbar ist.“ California Code of Civil Procedure § 1263.320.

Wie zu erwarten, kann dies zu einem Kampf der Gutachter führen. Wie bei jedem anderen Streitfall kann eine bedeutende Domainangelegenheit, abhängig von den Neigungen der Parteien und der Distanz zwischen ihren jeweiligen Ansichten über den Wert, entweder den Weg eines Rechtsstreits oder einer Verhandlung (oder ein bisschen von beidem) gehen.

Inverse Verurteilung

Eminent Domain wird von der Regierung initiiert. Im Gegensatz dazu wird die umgekehrte Verurteilung vom Eigentümer eingeleitet, wenn die Regierung eine Strafe verhängt, ohne die hervorragenden Domainverfahren zu befolgen. Dies sind häufig Landnutzungsstreitigkeiten, bei denen ein Eigentümer Entwicklungsbeschränkungen in Frage stellt. Dies wird allgemein als „Nehmen“ bezeichnet und erfordert, wie Eminent Domain, die Regierung, den Immobilieninhaber zu entschädigen.Eine Übernahme kann jedoch nicht notwendigerweise aus einer erzwungenen Übertragung des Eigentums vom Eigentümer an die Regierung resultieren. Es kann auch aus Schäden oder einer anderen Verminderung der Nutzung oder des Wertes der Immobilie aufgrund von Regierungsverhalten resultieren. Es kann sogar vorkommen, wenn die „Entnahme“ oder Beschädigung des Eigentums nur vorübergehend ist, z. B. die Überflutung von Land durch eine staatliche Stelle.

Eine Einnahme kann auch aus einer zu weit gehenden staatlichen Regulierung resultieren. Dies ist ein komplexer Bereich, der den Rahmen dieses Artikels sprengt, aber suchen Sie nach den folgenden Arten von Auswirkungen: physische Invasionen, direkte Aneignungen, Entzug aller wirtschaftlich tragfähigen Nutzungen des Grundstücks, erhebliche Eingriffe in die Fähigkeit des Grundstückseigentümers, investitionsbasierte Gewinnerwartungen zu erfüllen, und bestimmte Bedingungen für Landnutzungsgenehmigungen, wenn kein wesentlicher Zusammenhang zwischen der Genehmigungsbedingung und einem legitimen staatlichen Interesse besteht oder wenn die Bedingung in keinem Verhältnis zu diesem Interesse steht (einschließlich monetärer Gebühren).

Sie können hier über einen Law Review-Artikel über Einnahmen lesen, den Jarod Bona in der Georgetown International Environmental Law Review mitverfasst hat.

Wenn die Regierung Ihr Eigentum bedroht — entweder direkt oder indirekt — könnten wir helfen. Bitte rufen Sie uns unter +1 858-964-4589 an, wenn Sie Fragen haben. Bona Law PC ist eine Boutique-Anwaltskanzlei, die sich auf Immobilienstreitigkeiten konzentriert, Geschäftsstreitigkeiten, Berufungsstreitigkeiten, Kartellrecht, und Herausforderungen an das Verhalten der Regierung. Sie können uns hier kontaktieren.