La depreciación de bienes raíces comerciales es quizás uno de los beneficios más subestimados de invertir en activos comerciales. Aparte de que la gran mayoría descuida reconocer su existencia, pocas personas en el exterior que miran hacia adentro pueden ver más allá de los márgenes de beneficio que se han asociado con los bienes raíces comerciales.

En consecuencia, y para sorpresa de muchos, la depreciación de la propiedad comercial es tan valiosa como el dinero en efectivo, si no más. Actuando como un refugio fiscal para los inversionistas de bienes raíces comerciales inteligentes, la depreciación comercial contribuye a los resultados finales de los inversionistas al reducir sus salarios imponibles, agregando un significado completamente nuevo a la frase «suma por resta.»

¿Qué Es La Depreciación De Bienes Raíces Comerciales?

La depreciación de bienes raíces comerciales es una reducción de impuestos significativa otorgada a los propietarios de bienes raíces comerciales calificados. Más específicamente, sin embargo, la depreciación de bienes raíces comerciales es un poderoso refugio tributario diseñado para reducir los ingresos imponibles de los inversionistas que alquilan propiedades comerciales.

No a diferencia de las deducciones de impuestos comerciales estándar, el Servicio de Impuestos Internos (IRS) permite a los propietarios calificados de inversiones en bienes raíces comerciales reducir su factura de impuestos al depreciar el valor de su propiedad durante un período de tiempo establecido. Esa es una distinción importante, ya que el valor total de la propiedad no se puede cancelar en un solo año.

En su lugar, el costo de las propiedades comerciales de alquiler se puede amortizar gradualmente a lo largo de la «vida útil» del edificio, que es más de 39 años para las propiedades comerciales. Eso significa que los inversionistas que alquilan bienes raíces comerciales pueden deducir una parte del costo original del edificio cada año en el transcurso de aproximadamente 40 años.

Contabilizar la depreciación en el momento de los impuestos reducirá los salarios imponibles de uno y protegerá su dinero del gobierno, compensando efectivamente más dinero cada año. Sin embargo, vale la pena señalar que los beneficios de la depreciación de los bienes raíces comerciales a menudo se ven agravados por un mercado saludable.

Los propietarios de propiedades comerciales de alquiler pueden deducir la depreciación cada año a lo largo de la vida útil del edificio, independientemente de lo bien que le vaya al mercado. Por lo tanto, cuando los precios se aprecian durante períodos de prosperidad, los propietarios de alquileres pueden reclamar deducciones de depreciación al mismo tiempo que se benefician de la apreciación real de su propio activo.

Calculadora de Depreciación de Bienes Raíces Comerciales

El primer paso para determinar la cantidad que los propietarios de bienes raíces comerciales pueden depreciar su propiedad cada año es calcular la base del activo. La base de una propiedad es esencialmente su costo de adquisición, menos el costo de la tierra (la tierra no es depreciable a los ojos del IRS). Si bien el costo de la tierra real está excluido de la base, los inquilinos comerciales pueden incluir cosas como tarifas de liquidación, costos de cierre y gastos adicionales de su bolsillo. Hay, por supuesto, pautas que el IRS querrá que siga al determinar la base de una propiedad. Por esta razón, asegúrese de consultar con un profesional de impuestos certificado para asegurarse de que aterriza sobre la base correcta para su propio activo.

Una vez que esté seguro de que tiene la base correcta para su propiedad, proceda a elegir qué Sistema de Recuperación de Costos Acelerada Modificado (MACR) el IRS querrá que use para calcular su tasa de depreciación. Por lo general, los inquilinos se verán obligados a elegir entre dos sistemas de depreciación específicos: el Sistema General de Depreciación (GDS) y el Sistema Alternativo de Depreciación (ADS). Los inversores que generan ingresos por alquiler a través de una entidad comercial suelen recurrir al GDS, a menos que haya una razón específica por la que los ANUNCIOS tengan más sentido para su situación. El sistema que utilice dependerá del año en que su propiedad se puso en servicio.

A continuación, incluya la base discutida anteriormente en el sistema de depreciación que recomienda su profesional de impuestos, asegurándose de tener en cuenta la cantidad de años que puede deducir. Una buena calculadora de depreciación de bienes raíces comerciales se verá algo como esto:

Costo De La Casa: El Valor De La Tierra = La Base
Base / La Cantidad De Años Que La Casa Puede Depreciarse = Depreciación Anual Permitida

Depreciación & Vender Un Edificio Comercial

Los inversores pueden no tener en cuenta la depreciación en el momento en que compran la propiedad, sino más bien en el momento en que ponen la propiedad «en servicio», como dice el IRS. En otras palabras, los propietarios de propiedades de alquiler comerciales no pueden comenzar a reclamar depreciación hasta que comiencen a usarla para generar ingresos de alquiler. Dicho esto, la depreciación comercial continuará hasta que ocurra una de dos cosas:

• Se ha deducido toda la base

• La propiedad se retira del servicio

La depreciación de la propiedad de alquiler comercial terminará cuando el propietario haya recuperado todo el costo de la base (los costos de adquisición menos el costo del terreno). Sin embargo, también vale la pena señalar que la depreciación terminará una vez que se venda una propiedad. El propietario de la propiedad comercial ya no podrá reclamar la depreciación una vez que «retire la propiedad del servicio», o simplemente, la venda.

Digamos, por ejemplo, que un inversor de bienes raíces comerciales comprara un edificio de oficinas por $2,000,000. Posteriormente, el terreno en el que se encuentra el edificio vale en algún lugar del vecindario de 6 600,000. Restando el valor de la tierra, el inversionista tendrá una base de costo depreciable de $1,400,000.

Resumen

Una estrategia de depreciación de bienes raíces comerciales bien calculada y legal es un refugio fiscal importante y una herramienta invaluable para los inversores. Si por nada más, la depreciación comercial es tan importante para la línea de fondo de un inversor como sus ganancias. Por lo tanto, es de suma importancia desarrollar un entendimiento para la depreciación comercial lo antes posible. Hacerlo es la única manera de maximizar los rendimientos en un año determinado y optimizar los márgenes de beneficio.

Conclusiones clave

• La depreciación de la propiedad comercial es un tema complejo y, por lo tanto, debe ser manejada por un profesional de impuestos certificado.
• Reclamar la depreciación de la propiedad de alquiler comercial puede ascender a miles de dólares en ahorros fiscales para los inquilinos elegibles.
• Utilizando el método de depreciación de edificios comerciales, los propietarios de propiedades de alquiler pueden reducir sus ingresos imponibles cada año.
• La depreciación comercial es una estrategia de protección fiscal utilizada por los inversores más inteligentes.