El mercado de la vivienda de Puerto Rico está ganando impulso, después de varios años de caídas de los precios de la vivienda. Durante el año hasta el segundo trimestre de 2019, el índice de precios de la vivienda solo para compra ajustado estacionalmente aumentó un 14,01% (13,24% ajustado por inflación), una fuerte mejora con respecto al crecimiento minúsculo del año anterior del 1,35%, según la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA).

Fue el mayor crecimiento interanual registrado desde que la FHFA comenzó a publicar datos en 1995. Durante el último trimestre, los precios de la vivienda aumentaron casi un 5% (3,76% ajustado por inflación) en el segundo trimestre de 2019, en contraste con una disminución del 6,7% (-7% ajustado por inflación) en el mismo trimestre del año pasado.

Durante 2018, las ventas de casas de nueva construcción aumentaron un 78% con respecto al año anterior, mientras que las ventas de casas existentes aumentaron un 17%, según Estudios Técnicos, Inc. (ETI). Se proyecta que las ventas de las casas continúen aumentando este año.

La demanda está aumentando considerablemente, gracias a nuevas iniciativas, incluidos incentivos fiscales y otras medidas de estímulo de la vivienda. El dinero de los seguros y la ayuda federal están llegando, junto con el creciente interés de los estadounidenses en busca de una ganga. Los tres municipios con el mayor número de ventas de viviendas fueron Ponce, Mayagüez y San Juan.

Se espera que el impulso continúe este año, con un aumento de las ventas totales de viviendas de un 3,5% a 5,393 unidades en el primer semestre de 2019 en comparación con el mismo período del año pasado. Del mismo modo, el valor total de las ventas de viviendas aumentó un 16.1% a USD 845.35 millones en el primer semestre de 2019 con respecto al año anterior.

Sin embargo, la construcción sigue siendo débil, en medio de la baja confianza de los inversores. En 2018, el valor de la construcción residencial cayó un 28,2% interanual a 364 USD.5 millones, según la Junta de Planificación de Puerto Rico, muy por debajo de los 2,33 mil millones de dólares de 2007. La construcción de viviendas privadas y públicas disminuyó un 27,9% y un 34,2%, respectivamente.

Se espera que el mercado de la vivienda siga siendo frágil, dada la prolongada crisis económica de la isla, la deuda masiva y la continua pérdida de población.

Se prevé que la economía se contraiga un 1,1% este año y otro 0,7% en 2020, después de casi 14 años de depresión, según el Fondo Monetario Internacional (FMI). Puerto Rico solicitó el equivalente a la protección por bancarrota en mayo de 2017, incapaz de pagar su enorme deuda o de proporcionar a sus ciudadanos servicios efectivos.

Los extranjeros pueden comprar libremente propiedades en Puerto Rico. Es importante contratar a un agente de bienes raíces, ya que el conocimiento del español es esencial. Un extranjero puede comprar alternativamente a través de una corporación (US 3 300 para Resolución Corporativa). El registro de una propiedad por una corporación se puede completar en alrededor de 15 días.

La crisis económica y el mercado de la vivienda

Históricamente, la economía de Puerto Rico ha reflejado de cerca las tendencias en los Estados Unidos. Sin embargo, la última recesión económica ha sido más intensa y se ha prolongado más en Puerto Rico.

Después de enormes aumentos anuales de los precios de la vivienda a principios de la década de 2000, el mercado de la vivienda se desplomó en 2008. Los precios de la vivienda cayeron más de un 31% (41,3% ajustado por inflación) del segundo trimestre de 2007 al tercer trimestre de 2018.

La recesión de Puerto Rico comenzó en el cuarto trimestre de 2006. El PIB ha crecido muy poco o ha disminuido en la última década, contrayéndose cada año de 2005 a 2017, con la excepción de 2012, cuando la economía creció un escaso 0,03%.

Puerto Rico ha perdido alrededor del 20% de sus empleos desde 2007. La población se ha reducido en un 13% en la última década. La tasa de pobreza es ahora del 45%. Y los sistemas de salud pública y jubilación son insolventes. Ha habido un alto desempleo, emigración masiva, y una crisis de deuda nacional casi catastrófica y bajadas de calificación crediticia.

Casi la mitad de la población de Puerto Rico vive en la pobreza, y el ingreso familiar es de aproximadamente US 1 18,000 al año, menos de la mitad del de Mississippi, el estado más pobre de los Estados Unidos.

Mientras que el desempleo ha disminuido, alcanzando gradualmente el 7,7% en agosto de 2019, frente al 16,4% en 2010 y el 15,9% en 2011, sigue estando muy por encima de la tasa de desempleo del 3,6% en Estados Unidos. Muchos de los nuevos puestos de trabajo están en la reconstrucción, lo que ha creado muchos puestos de trabajo en la construcción. Sin embargo, estos empleos adicionales son temporales.

La pérdida de patrimonio neto entre los puertorriqueños asociada al colapso de los precios de los bienes raíces en los últimos años ha sido de cerca de USD30 mil millones, según el director de la consultora económica Estudios Técnicos, José Villamil.

Dos leyes, que entraron en vigor a principios de 2012, proporcionaron importantes beneficios fiscales nuevos a las personas y empresas extranjeras que se trasladan a Puerto Rico:

• La Ley de Servicios de Exportación 20 ofrece incentivos fiscales a los servicios de exportación.
• La Ley de Inversionistas Individuales 22 proporciona una exención total de los impuestos sobre la renta de Puerto Rico sobre todos los ingresos pasivos realizados o acumulados después de convertirse en un residente de buena fe de Puerto Rico.

Luego, en diciembre de 2014, el gobierno amplió la cobertura de la Ley 20 y la Ley 22, ampliando el período de exención de impuestos. El 11 de julio de 2017, la Ley 45 amplió aún más las Leyes 20 y 22, agregando «servicios de turismo médico» y «instalaciones de telemedicina» como servicios elegibles según la Ley 20; aboliendo el número mínimo de empleados requerido para la mayoría de las empresas de la Ley 20.

Sin embargo, hasta ahora ninguno de estos incentivos ha sido suficiente para sacar a Puerto Rico de su declive.

La crisis bancaria de Puerto Rico también es una gran preocupación, con préstamos morosos a niveles elevados. La mayor parte del problema está en el mercado de la vivienda, que representa aproximadamente dos tercios del total de los préstamos, según Scotia Bank. En 2006, antes de la crisis, la tasa de interés preferente se situaba en el 7,26%. Bajó a 3.25% en 2009 y se mantuvo muy bajo desde entonces, pero a pesar de esto, alrededor de 80.000 familias no han podido refinanciar sus préstamos y corren el riesgo de perder sus hogares.

Puerto Rico solicitó el equivalente a la protección por bancarrota en mayo de 2017, sin poder pagar su deuda masiva ni proporcionar a sus ciudadanos servicios efectivos. Con una deuda de US 7 70 mil millones y US 5 50 mil millones en obligaciones por pensiones, la declaración de bancarrota de Puerto Rico fue la más grande en la historia de los Estados Unidos, eclipsando la declaración de bancarrota de Detroit de US 1 18 mil millones en 2013.

El huracán María golpeó la isla en septiembre de 2017, matando a un estimado de 2,975 personas, dañando gravemente la infraestructura de la isla, afectando negativamente a miles de pequeñas empresas y destruyendo casi toda la producción agrícola. La tormenta de categoría 4 causó un daño estimado de US billion 90 mil millones. Un total de 357,492 viviendas en Puerto Rico fueron dañadas por el huracán María, según la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias (FEMA, por sus siglas en inglés). En general, alrededor del 23% de las viviendas de la isla se vieron afectadas, y alrededor de un tercio de ellas se encuentran en el área metropolitana de San Juan y otros condados costeros.

En respuesta, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD, por sus siglas en inglés) aprobó USD 1,5 mil millones para el Plan de Acción de Subvención en Bloque para el Desarrollo Comunitario-Recuperación ante Desastres (CDBG-DR, por sus siglas en inglés) en julio de 2018 para ayudar a la reconstrucción. La subvención incluye 1.000 millones de dólares para proyectos de vivienda, 100 millones de dólares para infraestructura y 10 millones de dólares para asistencia de alquiler a hogares vulnerables y ancianos.

Luego, en marzo de 2019, el HUD asignó otros 8,2 mil millones de dólares al programa, el mayor financiamiento aprobado por el HUD para la recuperación después de un desastre. De los cuales 2.850 millones de dólares se destinan a la vivienda.

COMMUNITY DEVELOPMENT BLOCK GRANT-RECUPERACIÓN de DESASTRES PLAN de ACCIÓN
Actividad/Proyectos	USD 1.5 B Asignación	USD 8.22 B Asignación	Asignación Total
Proyectos de Vivienda	USD 1.01 Millones de dólares	USD 2.85 mil Millones	USD 3.86 Billion
Economic Development	USD 145 Million	USD 1.38 Billion	USD 1.52 Billion
Infrastructure	USD 100 Million	USD 1.38 Billion	USD 1.48 Billion
Multi-sector	–	USD 1.9 Billion	USD 1.90 Billion
Program Administration	USD 75.4 Million	USD 411 Million	USD 486.4 Million
Planning	USD 175.25 Million	USD 309.7 Million	USD 484.9 Millones
Total			USD 9,7 Mil millones
Fuente: McConnell Valdes

El gobierno de Puerto Rico también ha reformado el sistema de permisos comerciales para atraer inversiones.

Reformas importantes:

• A partir del 7 de junio de 2019, las empresas nuevas y existentes en la isla pueden obtener un solo permiso, consolidando todas las licencias, autorizaciones y certificaciones;
• Un Sistema de Información Unificado para la presentación y tramitación de permisos, autorizaciones, licencias y certificaciones para usos del suelo y operación de empresas.
• Plazos para la expedición de permisos. En 2019, obtener permisos de construcción toma solo 20 días, en promedio, en lugar de 98 días hace dos años.

«Puerto Rico ya está abierto a los negocios, y nuestra reforma de permisos es un pilar importante en la reconstrucción de nuestra isla después de los huracanes Irma y María», dijo el Gobernador Ricardo Rosselló. «Mi administración continuará reduciendo la burocracia como parte de nuestros esfuerzos para convertir a Puerto Rico en un destino atractivo para hacer negocios.»

La Ley de Estímulo de la Vivienda

Estas medidas se suman al programa existente «Impulso a la Vivienda» (Ley 152) aprobado en 2010 para estimular la construcción de nuevas viviendas.

La Ley 152 establecía:

• Relaciones Préstamo / valor hipotecario del 105%
• Una exención del 100% del impuesto sobre la renta neta de alquiler, por un período de 10 años.
• Una exención del 100% del impuesto sobre las ganancias de capital en el momento de la reventa de una propiedad nueva, y una exención del 100% de las tasas, sellos y cupones, y una exención de cinco años del impuesto sobre la propiedad.

La construcción residencial sigue cayendo

Durante 2018, la inversión en construcción residencial en las islas cayó bruscamente en un 28,2% a USD364, 5 millones con respecto al año anterior, según la Junta de Planificación de Puerto Rico.

• La construcción residencial privada cayó un 27,9% a 346,4 millones de dólares estadounidenses en 2018 con respecto al año anterior. Esto estaba muy por debajo de los US 2 2.1 mil millones de construcciones residenciales registradas en 2007.
• La construcción de viviendas públicas fue de solo 18,1 millones de dólares en 2018, un 34,2% menos que el año anterior y solo una octava parte de la construcción de viviendas públicas de 223,1 millones de dólares en 2007.

Las ventas de cemento, el indicador clave de la industria de la construcción, aumentaron un 38,9% a 14,3 millones de bolsas en 2018 con respecto al año anterior, según la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras (OCIF). Sin embargo, en los primeros siete meses de 2019, las ventas de cemento cayeron un 7,4% interanual a 7,9 millones de bolsas. De manera similar, la producción de cemento también disminuyó un 12,8% interanual a 7,28 millones de sacos en el mismo período.

A partir del primer trimestre de 2019, había alrededor de 1.446 viviendas de nueva construcción de 151 nuevos proyectos residenciales, un 10,9% menos que el inventario de viviendas del trimestre anterior, según la firma de investigación Estudios Técnicos. Alrededor del 70% del parque de viviendas tiene un precio inferior a 200.000 USD.

Pero con el aumento de la demanda, se prevé que la actividad de construcción residencial mejore en los próximos meses. Según Graham Castillo de Estudios Técnicos, los futuros desarrollos de construcción deben centrarse en los siguientes nichos de mercado:

• Desarrollos mixtos como Ciudadela o los desarrollos de comunidades de trabajo en vivo
• Pequeñas unidades de vivienda para la población envejecida que quiere reducir la escala y vivir una vida simple
• Propiedades de lujo frente al mar para inversionistas que desean aprovechar los incentivos fiscales bajo las Leyes 20 y 22 (discutidas a continuación)

El plan de Recuperación de Desastres de Subvención en Bloque de Desarrollo Comunitario (CDBG-DR) para la reconstrucción de Puerto Rico también presenta una gran oportunidad para la industria de la construcción, especialmente para la construcción de viviendas nuevas.

La morosidad hipotecaria aumentará de nuevo, a medida que expire la moratoria de ejecución hipotecaria

Las hipotecas en mora aumentaron a 143,200 en el período inmediatamente posterior a la tormenta. Se introdujo un programa de alivio de ejecuciones hipotecarias para ayudar a los propietarios puertorriqueños en dificultades. Como resultado, el número de ejecuciones hipotecarias en Puerto Rico cayó casi un 36% interanual a solo 2,942 unidades en 2018, el nivel más bajo desde 2009, según la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras (OCIF).

Además, la Autoridad Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) introdujo una nueva opción de Reclamo Parcial Independiente por Desastre, que ayuda a los prestatarios con dificultades a reanudar sus pagos hipotecarios sin un choque de pagos. El programa envuelve hasta 12 meses de pagos de hipoteca perdidos en un segundo préstamo sin intereses de la hipoteca. El segundo préstamo se paga cuando el prestatario vende su casa o refinancia.

Aunque la moratoria de ejecuciones hipotecarias se extendió tres veces, dando a los propietarios de viviendas un año para recuperarse del impacto de la tormenta, la fecha límite final llegó el 16 de septiembre de 2018. Con la moratoria vencida, se espera que la morosidad de las hipotecas aumente de nuevo en los próximos años.

«Está claro que los propietarios de viviendas de la FHA en estas áreas necesitan más ayuda para recuperarse de estas tormentas», dijo el secretario de HUD, Ben Carson.

De hecho, un grupo de abogados de Legal Help Puerto Rico, liderados por Ariadna Godreau-Aubert, junto con Ricardo Ramos y Tania Morales-Cruz, advierten que hay una crisis hipotecaria en la isla, con ejecuciones hipotecarias ya en niveles críticos. Señalaron que las ejecuciones hipotecarias y los índices de morosidad deberían haber aumentado drásticamente en los últimos dos años, «pero las moratorias en los pagos hipotecarios y el cierre temporal de los tribunales pospusieron los casos, creando un declive artificial».

» Los datos oficiales no lo dicen todo. Según la OCIF, el número de viviendas ejecutadas por los bancos, entre 2016 y 2018, ha disminuido, pero eso es un agotamiento artificial, ya que la OCIF no incluye préstamos vendidos ni casos judiciales de bancarrota, ni subastas ni hipotecas inversas», dijo Ramos.

Los rendimientos de alquiler son buenos, pero el mercado de alquiler sigue siendo suave

Los rendimientos de alquiler en Puerto Rico siguen siendo buenos, según la investigación de la Guía Global de Propiedades. El rendimiento promedio del alquiler de apartamentos de 2 habitaciones en San Juan se situó en el 7,1%, ligeramente por debajo del 7,3% del año anterior. Para los apartamentos de 3 dormitorios, el rendimiento medio del alquiler se situó en el 7,3%, frente al 8,3% del año anterior.

No había datos suficientes sobre apartamentos en zonas costeras de Puerto Rico como Condado, Miramar y Dorado, pero hace dos años tenían rendimientos de alquiler mucho más bajos, del 3,8%.

A pesar de los buenos rendimientos, el mercado de alquiler de Puerto Rico sigue siendo blando, con una tasa de vacantes de aproximadamente el 12,8%, frente al 10% en 2010 y el 7,4% en 2000, según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD).

«La continua pérdida de población en Puerto Rico ha llevado a condiciones de mercado de alquiler cada vez más suaves y al aumento de las tasas de vacantes», dijo HUD.

El alquiler mensual promedio de apartamentos de 2 habitaciones en el área metropolitana de San Juan fue de aproximadamente US 7 720, mientras que el alquiler promedio de apartamentos de 3 habitaciones fue de US 8 850 por mes.

ida de los costos de transacción, es decir,, los costos de comprar y vender una propiedad, son muy bajos en Puerto Rico.

El turismo sigue siendo débil

A pesar de los esfuerzos del gobierno para alentar a los turistas a entrar en la isla, el turismo sigue siendo bajo. En 2018, el número total de llegadas de turistas se desplomó un 13,5% a aproximadamente 4,26 millones de personas con respecto al año anterior, mucho peor que los descensos interanuales de 1,5% en 2017 y 1% en 2016, según la Junta de Planificación de Puerto Rico.

Durante 2018:

Del mismo modo, los gastos totales de los visitantes cayeron un 14,7% a USD 3,28 mil millones en 2018 con respecto al año anterior.

Este año hay signos de mejora, con el número total de registros de hoteles turísticos aumentando casi un 34% interanual a 1,376,979 en los primeros siete meses de 2019, según cifras de la Compañía de Turismo de Puerto Rico.

Aproximadamente el 87% de los visitantes que se alojaron en Puerto Rico en los últimos tres años procedieron de los Estados Unidos.

El turismo representó alrededor del 7% del PIB de Puerto Rico el año pasado.