Jos omistat kiinteistöjä, saatat jonain päivänä saada valtiolta vertauskuvallisen koputuksen oveen viedäksesi osan tai koko omaisuutesi. Valtio voi sanoa, että he aikovat ottaa sen suoraan, tai he voivat tehdä jotain, joka tehokkaasti vie omaisuutesi tai osan siitä. Näiden kahden lähestymistavan välinen ero vastaa pakkolunastuksen ja käänteisen tuomitsemisen välistä eroa.

Jos olet kiinteistösijoittaja, tutustu kiinteistösijoittajille suunnattuun uuteen blogiimme ”otsikot ja teot”.

pakkolunastus

Like it or not, vallalla myydä tai ottaa yksityistä omaisuutta julkiseen käyttöön on pitkä historia yhtenä suvereenin hallitusvallan osa-alueena. Tätä kutsutaan pakkolunastusvallaksi. Sekä Kalifornian että Yhdysvaltain perustuslait yhdistävät tämän vallan hallituksen velvollisuuteen maksaa” oikeudenmukainen korvaus ” omaisuudesta.

pakkolunastuksen aloittaa valtioneuvosto. Harvinaisissa tapauksissa kiinteistön omistaja voi kyseenalaistaa hallituksen kyvyn ottaa kiinteistö perustuslain tai lakisääteisen lain nojalla, mutta nämä haasteet harvoin onnistuvat. Esimerkiksi ”julkisen käytön” rajoittamista on tulkittu varsin laveasti.

valtaosassa tapauksista pakkotaistelu käydään omaisuuden arvosta—”oikeudenmukaisesta korvauksesta.”California statute määrittelee käyvän markkina-arvon olevan” korkein hinta arvostuspäivänä, jonka myyjä suostuisi myymään, mutta ilman erityistä tai kiireellistä tarvetta niin tehdä, eikä velvollinen myymään, ja ostaja, joka on valmis, halukas, ja pystyy ostamaan, mutta ei erityistä tarvetta niin tehdä, jokainen käsittelee muiden kanssa täysin tietoisena kaikista käyttötarkoituksista ja tarkoituksista, joihin omaisuus on kohtuullisesti mukautettavissa ja käytettävissä.”Kalifornian siviiliprosessilaki § 1263.320.

kuten arvata saattaa, tämä voi johtaa asiantuntija-arvioijien taisteluun. Kuten mikä tahansa muu riita, riippuen taipumuksia osapuolten ja etäisyys niiden näkemykset arvosta, pakkolunastus asia voi mennä reitin joko riita-tai neuvottelu (tai hieman molempia).

käänteisesti tuomitseminen

pakkolunastus on valtioneuvoston aloittama. Sitä vastoin kiinteistön omistaja panee alulle käänteisen tuomitsemisen, kun hallitus vaatii ottoa noudattamatta pakkolunastusmenettelyjä. Kyse on usein maankäyttöriidoista, joissa kiinteistönomistaja haastaa kehitysrajoitukset. Tämä on yleisesti kutsutaan ”ottaen” ja, kuten pakkolunastuksen, se edellyttää hallituksen kompensoida kiinteistön haltijalle.

haltuunotto ei kuitenkaan välttämättä johdu omistusoikeuden pakkosiirrosta kiinteistön haltijalta valtiolle. Se voi johtua myös vahingosta tai jostakin muusta kiinteistön käytön tai arvon alenemisesta hallituksen toiminnan vuoksi. Se voi tapahtua jopa silloin, jos omaisuuden” valtaaminen ” tai vahingoittaminen on vain väliaikaista, kuten valtion taholta tapahtuva maan tulviminen.

otto voi johtua myös liian pitkälle menevästä hallituksen asetuksesta. Tämä on monimutkainen alue, joka on soveltamisalan ulkopuolella tämän artiklan, mutta etsiä seuraavia vaikutuksia: fyysiset hyökkäykset, suorat määrärahat, kiinteistön kaikkien taloudellisesti kannattavien käyttötarkoitusten riistäminen, huomattava puuttuminen kiinteistön omistajan kykyyn täyttää investointivakuudelliset tuotto-odotukset sekä tietyt maankäyttölupia koskevat ehdot, jos lupaehdon ja valtion oikeutetun edun välillä ei ole olennaista yhteyttä tai jos ehto on suhteeton kyseiseen etuun nähden (mukaan lukien rahapalkkiot).

voit lukea Jarod bonan yhdessä Georgetownin kansainvälisessä Ympäristöoikeuskatselmuksessa laatimasta law review-artikkelista tästä.

jos hallitus uhkaa omaisuuttasi—joko suoraan tai välillisesti—saatamme pystyä auttamaan. Soita meille numeroon + 1 858-964-4589, jos sinulla on kysyttävää. Bona Law PC on boutique asianajotoimisto, joka keskittyy kiinteistöjen riita, business litigation, appellate litigation, kilpailuoikeus, ja haasteita hallituksen käyttäytymistä. Voit ottaa meihin yhteyttä täällä.