Le marché immobilier de Porto Rico prend de l’ampleur, après plusieurs années de baisse des prix des maisons. Au cours de l’exercice jusqu’au 2e trimestre 2019, l’indice des prix des maisons à l’achat seulement corrigé des variations saisonnières a augmenté de 14,01% (13,24% corrigé de l’inflation), une nette amélioration par rapport à la croissance minuscule de 1,35% de l’année précédente, selon l’Agence fédérale de financement du logement (FHFA).

Il s’agit de la croissance annuelle la plus élevée jamais enregistrée depuis que la FHFA a commencé à publier des données en 1995. Au cours du dernier trimestre, les prix des maisons ont augmenté de près de 5 % (3,76 % en données corrigées de l’inflation) au 2e trimestre 2019, contrairement à une baisse q-o-q de 6,7 % (-7 % en données corrigées de l’inflation) au même trimestre de l’année dernière.

En 2018, les ventes de maisons nouvellement construites ont bondi de 78% par rapport à l’année précédente, tandis que les ventes de maisons existantes ont augmenté de 17%, selon Estudios Técnicos, Inc. (STI). Les ventes de maisons devraient continuer à augmenter cette année.

La demande est en forte hausse, grâce à de nouvelles initiatives, notamment des incitations fiscales et d’autres mesures de relance du logement. L’argent de l’assurance et de l’aide fédérale affluent, associé à l’intérêt croissant des Américains à la recherche d’une bonne affaire. Ponce, Mayagüez et San Juan figurent parmi les trois premières municipalités avec le plus grand nombre de ventes de maisons.

La dynamique devrait se poursuivre cette année, avec des ventes totales de logements en hausse de 3,5% à 5 393 unités au premier semestre 2019 par rapport à la même période l’an dernier. De même, la valeur totale des ventes de logements a augmenté de 16,1 % pour atteindre 845,35 millions de dollars au premier semestre 2019 par rapport à l’année précédente.

Pourtant, la construction reste faible, dans un contexte de faible confiance des investisseurs. En 2018, la valeur de la construction résidentielle a chuté de 28,2 % en glissement annuel à 364 USD.5 millions, selon le Conseil de planification de Porto Rico – bien en dessous des 2,33 milliards de dollars de 2007. La construction résidentielle privée et publique a diminué de 27,9 % et de 34,2 %, respectivement.

Le marché immobilier devrait rester fragile, compte tenu de la crise économique prolongée de l’île, de l’endettement massif et de la perte continue de population.

L’économie devrait se contracter de 1,1% cette année et de 0,7 % en 2020, après près de 14 ans de dépression, selon le Fonds monétaire international (FMI). Porto Rico a demandé l’équivalent de la protection contre les faillites en mai 2017, incapable de payer sa dette massive ou de fournir à ses citoyens des services efficaces.

Les étrangers peuvent acheter librement une propriété à Porto Rico. Il est important d’embaucher un agent immobilier car la connaissance de l’espagnol est essentielle. Un étranger peut également acheter par l’intermédiaire d’une société (300US US pour la résolution d’entreprise). L’enregistrement d’un bien par une société peut être effectué en environ 15 jours.

La crise économique et le marché du logement

Historiquement, l’économie de Porto Rico a étroitement reflété les tendances aux États-Unis. Cependant, le dernier ralentissement économique a été plus intense et s’est prolongé à Porto Rico.

Après d’énormes hausses annuelles des prix des maisons au début des années 2000, le marché du logement s’est effondré en 2008. Les prix des maisons ont chuté de plus de 31 % (41,3 % en fonction de l’inflation) du 2e trimestre 2007 au 3e trimestre 2018.

La récession de Porto Rico a commencé au quatrième trimestre 2006. Le PIB a très peu augmenté ou diminué au cours de la dernière décennie, se contractant chaque année de 2005 à 2017, à l’exception de 2012 où l’économie a augmenté d’un maigre 0,03%.

Porto Rico a perdu environ 20% de ses emplois depuis 2007. La population a diminué d’environ 13% au cours de la dernière décennie. Le taux de pauvreté est maintenant de 45%. Et les systèmes de santé publique et de retraite sont insolvables. Il y a eu un taux de chômage élevé, une émigration massive, une crise de la dette nationale quasi catastrophique et une dégradation de la note de crédit.

Près de la moitié de la population de Porto Rico vit dans la pauvreté et le revenu des ménages est d’environ 18 000 dollars par an, soit moins de la moitié de celui du Mississippi, l’État américain le plus pauvre.

Alors que le chômage a diminué, atteignant progressivement 7,7 % en août 2019 – contre 16,4 % en 2010 et 15,9 % en 2011 -, il reste bien au-dessus du taux de chômage de 3,6 % aux États-Unis. La plupart des nouveaux emplois sont en reconstruction, ce qui a créé de nombreux emplois dans la construction. Ces emplois supplémentaires sont toutefois temporaires.

La perte de valeur nette parmi les Portoricains associée à l’effondrement des prix de l’immobilier au cours des dernières années a été proche de 30 milliards de dollars, selon le directeur du cabinet de conseil économique Estudios Tecnicos, Jose Villamil.

Deux lois, entrées en vigueur au début de 2012, ont accordé de nouveaux avantages fiscaux importants aux particuliers et aux entreprises étrangers qui s’installent à Porto Rico:

• La Loi sur les services d’exportation 20 offre des incitations fiscales aux services d’exportation.
• La Loi 22 sur les investisseurs individuels prévoit une exonération totale de l’impôt sur le revenu portoricain sur tous les revenus passifs réalisés ou accumulés après être devenu un résident de bonne foi de Porto Rico.

Puis, en décembre 2014, le gouvernement a élargi la portée de la Loi 20 et 22, élargissant la période d’exonération fiscale. Le 11 juillet 2017, la Loi 45 a élargi les lois 20 et 22, ajoutant les « services de tourisme médical” et les « installations de télémédecine” comme services éligibles en vertu de la Loi 20; abolissant le nombre minimum d’employés requis pour la plupart des entreprises de la Loi 20.

Cependant, jusqu’à présent, aucune de ces incitations n’a été suffisante pour sortir Porto Rico de son déclin.

La crise bancaire de Porto Rico est également une préoccupation majeure, avec des prêts non performants à des niveaux élevés. La majeure partie du problème se situe sur le marché du logement, qui représente environ les deux tiers du total des prêts, selon la Banque Scotia. En 2006, avant la crise, le taux d’intérêt préférentiel s’élevait à 7,26%. Il est tombé à 3.25% en 2009 et est resté très bas depuis, mais malgré cela, environ 80 000 familles n’ont pas pu refinancer leurs prêts et risquent de perdre leur logement.

Porto Rico a demandé l’équivalent de la protection de la faillite en mai 2017, incapable de payer sa dette massive ou de fournir à ses citoyens des services efficaces. Avec une dette de 70 milliards de dollars américains et un passif de 50 milliards de dollars américains en matière de pensions, le dépôt de bilan de Porto Rico a été le plus important de l’histoire des États-Unis, éclipsant le dépôt de bilan de Detroit de 18 milliards de dollars américains en 2013.

Ouragan Maria

L’ouragan Maria a frappé l’île en septembre 2017, tuant environ 2 975 personnes, endommageant gravement les infrastructures de l’île, affectant des milliers de petites entreprises et détruisant presque toute la production agricole. La tempête de catégorie 4 a causé des dommages estimés à 90 milliards de dollars américains. Au total, 357 492 maisons à Porto Rico ont été endommagées par l’ouragan Maria, selon l’Agence fédérale de gestion des urgences (FEMA). Dans l’ensemble, environ 23% du parc de logements de l’île a été touché, dont environ un tiers dans la région métropolitaine de San Juan et dans d’autres comtés côtiers.

En réponse, le Département américain du Logement et du Développement urbain (HUD) a approuvé en juillet 2018 un plan d’action de 1,5 milliard de dollars pour le Plan d’action de la Subvention Globale de Développement communautaire – Reprise après sinistre (CDBG-DR) pour aider à la reconstruction. La subvention comprend 1 milliard de dollars pour des projets de logement, 100 millions de dollars pour des infrastructures et 10 millions de dollars pour une aide locative aux ménages vulnérables et aux personnes âgées.

Puis, en mars 2019, le HUD a alloué 8,2 milliards de dollars supplémentaires au programme– le financement le plus important approuvé par le HUD pour la reprise après une catastrophe. Dont 2,85 milliards de dollars sont alloués au logement.

SUBVENTION DE BLOC DE DÉVELOPPEMENT COMMUNAUTAIRE – PLAN D’ACTION DE REPRISE APRÈS SINISTRE
Activités / projets	Allocation de 1,5 B USD	Allocation de 8,22 B USD	Allocation totale
Projets de logements	1,01 milliard USD	2,85 milliards USD	3.86 Billion
Economic Development	USD 145 Million	USD 1.38 Billion	USD 1.52 Billion
Infrastructure	USD 100 Million	USD 1.38 Billion	USD 1.48 Billion
Multi-sector	–	USD 1.9 Billion	USD 1.90 Billion
Program Administration	USD 75.4 Million	USD 411 Million	USD 486.4 Million
Planning	USD 175.25 Million	USD 309.7 Million	USD 484.
Total			9,7 Milliards USD
Source: McConnell Valdes

Le gouvernement de Porto Ricos a également réformé le système des permis d’affaires, afin d’attirer les investissements.

Réformes majeures:

• À compter du 7 juin 2019, les entreprises nouvelles et existantes de l’île peuvent obtenir un permis unique, regroupant toutes les licences, autorisations et certifications;
• Un Système d’information unifié pour le dépôt et le traitement des permis, autorisations, licences et certifications pour l’utilisation des terres et l’exploitation des entreprises.
• Délais de délivrance des permis. En 2019, l’obtention d’un permis de construire ne prend que 20 jours, en moyenne, au lieu de 98 jours il y a deux ans.

« Porto Rico est maintenant ouvert aux affaires, et notre réforme des permis est un pilier important alors que nous reconstruisons notre île après les ouragans Irma et María”, a déclaré le gouverneur Ricardo Rosselló. « Mon administration continuera de réduire les formalités administratives dans le cadre de nos efforts pour faire de Porto Rico une destination attrayante pour faire des affaires. »

La Loi sur la relance du logement

Ces mesures viennent s’ajouter au programme  » Impulso a la Vivienda  » (Loi 152) adopté en 2010 pour stimuler la construction de nouveaux logements.

La loi 152 prévoyait :

• Un ratio prêt/valeur hypothécaire de 105%
• Une exonération de 100% de l’impôt sur le revenu locatif net, pour une période de 10 ans.
• Une exonération de 100% de l’impôt sur les gains en capital au moment de la revente d’un bien neuf, et une exonération de 100% des droits, timbres et bons, et une exonération de cinq ans de l’impôt foncier.

La construction résidentielle continue de baisser

En 2018, les investissements dans la construction résidentielle dans les îles ont fortement chuté de 28,2% à 364,5 millions de dollars par rapport à l’année précédente, selon le Conseil de planification de Porto Rico.

• La construction résidentielle privée a chuté de 27,9 % à 346,4 millions de dollars en 2018 par rapport à l’année précédente. C’était bien en dessous des 2$ US.1 milliard de constructions résidentielles enregistrées en 2007.
• La construction résidentielle publique n’a atteint que 18,1 millions de dollars américains en 2018, soit une baisse de 34,2 % par rapport à l’année précédente et un huitième seulement des 223,1 millions de dollars américains de 2007.

Les ventes de ciment, indicateur clé de l’industrie de la construction, ont augmenté de 38,9% à 14,3 millions de sacs en 2018 par rapport à l’année précédente, selon le Commissariat aux institutions financières (OCIF). Cependant, au cours des sept premiers mois de 2019, les ventes de ciment ont chuté de 7,4% en glissement annuel à 7,9 millions de sacs. De même, la production de ciment a également diminué de 12,8 % en glissement annuel pour atteindre 7,28 millions de sacs au cours de la même période.

Au 1er trimestre 2019, il y avait environ 1 446 maisons nouvellement construites provenant de 151 nouveaux projets résidentiels, en baisse de 10,9% par rapport à l’inventaire de logements du trimestre précédent, selon le cabinet de recherche Estudios Tecnicos. Environ 70% du parc de logements sont des unités dont le prix est inférieur à 200 000 USD.

Mais avec une demande croissante, l’activité de construction résidentielle devrait s’améliorer dans les mois à venir. Selon Graham Castillo d’Estudios Técnicos, les futurs développements de la construction devraient se concentrer sur les marchés de niche suivants:

• Des développements mixtes comme Ciudadela ou les développements de communautés de travail vivant
• De petites unités de logement pour la population vieillissante qui veut réduire son échelle et vivre une vie simple
• Propriétés de luxe en bord de mer pour les investisseurs qui veulent profiter des incitations fiscales en vertu des Lois 20 et 22 (discutées ci-dessous)

Le plan de Reconstruction après sinistre de la Subvention de bloc de développement communautaire (CDBG-DR) pour la reconstruction de Porto Rico présente également une énorme opportunité pour l’industrie de la construction , en particulier pour la construction de logements neufs.

Les prêts hypothécaires en souffrance augmenteront à nouveau, avec l’expiration du moratoire sur la forclusion

Les prêts hypothécaires en souffrance ont gonflé à 143 200 au lendemain de la tempête. Un programme d’aide à la forclusion a été mis en place pour aider les propriétaires portoricains en difficulté. En conséquence, le nombre de saisies à Porto Rico a chuté de près de 36% en glissement annuel à seulement 2 942 unités en 2018 – le niveau le plus bas depuis 2009, selon le Bureau du Commissaire aux institutions financières (OCIF).

En outre, la Federal Housing Authority (FHA) a introduit une nouvelle option de réclamation partielle autonome en cas de catastrophe, qui aide les emprunteurs en difficulté à reprendre leurs paiements hypothécaires sans choc de paiement. Le programme conclut jusqu’à 12 mois de paiements hypothécaires manqués en un deuxième prêt sans intérêt sur l’hypothèque. Le deuxième prêt est alors payable lorsque l’emprunteur vend sa maison ou refinance.

Bien que le moratoire sur la forclusion ait été prolongé trois fois – donnant aux propriétaires un an pour se remettre de l’impact de la tempête – la date limite finale est arrivée le 16 septembre 2018. Avec l’expiration du moratoire, la délinquance hypothécaire devrait augmenter à nouveau dans les années à venir.

« Il est clair que les propriétaires de FHA dans ces régions ont besoin de plus d’aide pour se remettre sur pied alors qu’ils se remettent de ces tempêtes”, a déclaré le secrétaire du HUD, Ben Carson.

En fait, un groupe d’avocats de Legal Help Puerto Rico, dirigé par Ariadna Godreau-Aubert, avec Ricardo Ramos et Tania Morales-Cruz, avertissent qu’il y a une crise hypothécaire dans l’île, avec des saisies déjà à des niveaux critiques. Ils ont noté que les saisies et les ratios de délinquance auraient dû augmenter fortement au cours des deux dernières années, « mais les moratoires sur les paiements hypothécaires et la fermeture temporaire des tribunaux ont reporté les affaires, créant un déclin artificiel”.

« Les données officielles ne disent pas tout. Selon l’OCIF, le nombre de maisons exécutées par les banques, entre 2016 et 2018, a diminué, mais il s’agit d’un épuisement artificiel car l’OCIF n’inclut pas les prêts vendus ni les affaires de faillite, ni les enchères ou les hypothèques inversées ”, a déclaré Ramos.

Les rendements locatifs sont bons, mais le marché locatif reste doux

Les rendements locatifs à Porto Rico restent bons, selon les recherches du Global Property Guide. Le rendement locatif moyen des appartements de 2 chambres à San Juan s’est établi à 7,1%, en légère baisse par rapport à 7,3% un an plus tôt. Pour les appartements de 3 chambres, le rendement locatif moyen s’est établi à 7,3 %, contre 8,3 % l’année précédente.

Les données sur les appartements dans les zones côtières de Porto Rico telles que Condado, Miramar et Dorado étaient insuffisantes, mais il y a deux ans, ils affichaient des rendements locatifs bien inférieurs à 3,8%.

Malgré de bons rendements, le marché locatif de Porto Rico reste mou, avec actuellement un taux d’inoccupation d’environ 12,8%, contre 10% en 2010 et 7,4% en 2000, selon le Département américain du Logement et du Développement urbain (HUD).

« La perte continue de population à Porto Rico a entraîné des conditions de marché locatif de plus en plus douces et des taux de vacance en hausse”, a déclaré HUD.

Le loyer mensuel moyen des appartements de 2 chambres dans la région métropolitaine de San Juan s’élevait à environ 720 USD, tandis que le loyer moyen des appartements de 3 chambres était de 850 USD par mois.

Coûts de transaction aller-retour, c’est-à-dire, les coûts d’achat et de vente d’une propriété, sont très faibles à Porto Rico.

Le tourisme reste faible

Malgré les efforts du gouvernement pour encourager les vacanciers à venir sur l’île, le tourisme reste en baisse. En 2018, le nombre total d’arrivées de touristes a chuté de 13,5% à environ 4,26 millions de personnes par rapport à l’année précédente, bien pire que les baisses annuelles de 1,5% en 2017 et de 1% en 2016, selon le Conseil de planification de Porto Rico.

En 2018 :

De même, les dépenses totales des visiteurs ont diminué de 14,7 % à 3,28 milliards de dollars en 2018 par rapport à l’année précédente.

Il y a des signes d’amélioration cette année, le nombre total d’inscriptions d’hôtels touristiques ayant augmenté de près de 34% en glissement annuel pour atteindre 1 376 979 au cours des sept premiers mois de 2019, selon les chiffres de la Société de tourisme de Porto Rico.

Environ 87% des visiteurs séjournant à Porto Rico au cours des trois dernières années venaient des États-Unis.

Le tourisme a représenté environ 7% du PIB de Porto Rico l’année dernière.