David Moore: Hei, David Moore Med Egenkapital Fordel 1031exchange.com. og dagens spørsmål er, hva er definisjonen av like-kind med hensyn til 1031? Og det er noe som ofte diskuteres, og folk har mye feilinformasjon der ute på det. Og hvis vi ser på reglene vi pleide å bruke det på personlig eiendom til, i 2017, mistet vi personlig eiendomstransaksjon. Så nå ser vi bare på fast eiendom.Så hvis vi ser på lignende krav, når det brukes på fast eiendom, er det veldig, veldig bredt. Det refererer bare til arten av investeringen i stedet for skjemaet. Så noen fast eiendom tilbakelevert som ble holdt for investering kommer til å være som å binde med noen erstatning eiendom ervervet med den hensikt å holde for investering. Hva betyr det? Hva betyr holdt for investering? Hvor lenge må du holde noe?

David Moore: og det er store spørsmål. Og dessverre har jeg ikke svart og hvitt svar, eller kanskje det er bra at jeg ikke har svart og hvitt svar. Hvis du presser og spør meg hvor lenge du skal holde noe for å kvalifisere, skal jeg fortelle deg et år basert på et par forskjellige faktorer, men når vi ser på lignende situasjon, ting som kommer til å falle utenfor, hvis vi ser på fast eiendom, som ikke kommer til å kvalifisere for 1031, skal vi se på en situasjon der du ikke kunne kjøpe et nytt hjem å bo i. Det kommer ikke til å bli kjøpt med den hensikt å holde for investering. Og vi er i en situasjon der kanskje du har sett en annonse eller lese, eller kanskje du gjør bla egenskaper.vel, en flip eiendom er ikke noe holdt for investering, og det spiller ingen rolle hvor lang tid du tar for å forbedre den egenskapen, hvis du kjøpte den med den hensikt å forbedre og slå den, har du holdt den for videresalg. Og derfor kommer det ikke til å kvalifisere for 1031, uansett hvor lenge du holder den. Og for det andre kommer du til å ha en situasjon der du ikke kommer til å få langsiktig kapitalgevinster skattebehandling på den gevinsten heller.David Moore: Så se virkelig på de tingene, forstå det meste av tiden folk kommer til oss og ser på flippende egenskaper, de skal gjøre noen av dem. De kommer til å miste så mye i skatt, de kommer over det raskt, og de kommer til å gjøre det vi vil kalle en modifisert flip, noe som har eksistert i… jeg har vært i eiendomsbransjen i over 30 år og har eksistert mye lenger enn det. Jeg får et spark ut alle disse nye formlene som folk kommer ut med akronymer som forklarer disse nye ideene som har eksistert i flere tiår.Men en modifisert flip ville være en situasjon der du kjøper den, du fikser det, du leier saken ut, holder den for investering i en periode. Hvis du vil ha penger ut av det, kan du gjøre en cash out refi og hva du får via refi er trolig kommer til å være et overskudd av hva du ville ha hatt netto skatt.

David Moore: så det er en flott løsning. Kanskje et år eller to senere, gjør du en utveksling. Så vi ser på det som holdes for investeringskrav, og da er det ikke et tidsspørsmål. Det har mer med hensikt å gjøre enn noe annet. Så igjen, noen fast eiendom tilbakelevert har blitt holdt for investering kommer til å være av like-slag med noen fast eiendom ervervet med hensikt å holde for investering. Du kan gå fra at skitt inn i et kontorbygg, en stripe kjøpesenter, enkelt familie utleie kommer til å være like-kind med mini lagring.Det spiller ingen rolle så lenge du gir avkall og mottar eiendom som ble holdt som en investering og ervervet med den hensikt å holde for investering. Det neste spørsmålet kommer til å være, som jeg sa, hvor lenge må noe holdes? Og det har virkelig å gjøre med en rekke faktorer.David Moore: Vi ser på en rettssak, Clarkowski rettssaken. Det er veldig, veldig gammelt. Den inneholder ni poeng som vi bruker til å bestemme forhandlerstatus. Jeg bruker samme sak når jeg ser på Med hensyn Til IRAs og 401K planer og ikke-relatert virksomhet, skattepliktig inntekt. Så vi har situasjon med Ira, for Eksempel, hvor hvis du driver en bedrift med den kontoen, selv om Du hadde En Roth IRA, vil du ha skatteeksponering. Hvis det er en giret investering på inntekt eller gevinst som tilskrives innflytelse, eller hvis det er noe du driver virksomhet pensjonskonto, selv Med En Roth, skal du ha skatteeksponering.

Så igjen, tilbake til 1031 søknad, hva er like-kind? Det refererer bare til investeringens natur i stedet for skjemaet. Og det er verktøyet. Det er en av hemmelighetene som gjør at folk kan starte med det grunnleggende utleiehuset og vokse og samle en fin portefølje av investeringseiendom over tid, fordi du kan ta fra det utleiehuset, inn i plex, inn i multifamilien, inn i den store boksen, inn i hva det kan være.David Moore: Og det typiske scenariet er på slutten av dagen, noen kommer til å bytte ut av disse egenskapene som krever ledelse. Og på et tidspunkt blir du lei av den forferdelige Ts, spesielt med alle leiekontrollproblemene i dag, toalett, søppel, leietakere, omsetning, og nå er det problemer jeg vil si, på toppen av det. Så vi ender opp på et punkt på et tidspunkt der folk sier, » Hei, Jeg er ferdig med det.»

og DST, Delaware Lovfestet Tillit er et av de stedene folk går. Det tilfredsstiller utvekslingskrav, og det kommer til å være din vei ut uten å måtte betale skatt, opprettholde skatt utsettelse og gi deg fordelene ved eierskap av fast eiendom. Så hvis du har spørsmål om dette emnet, ring oss. Faktisk, en kommentar til hva som er like-snill. Forbedringsutveksling, tenk på hva vi gjør med en forbedringsutveksling.David Moore: For de av dere som ikke er kjent, gir du opp eiendom som du har holdt for investering. Du skal kjøpe en eiendom. Du vil bygge den tingen ut. Det kan være mindre forbedringer, det kan bli malt opp konstruksjon. Men det som skjer er at vi skal kjøpe… Vi, Som i utvekslingsselskapet, skal faktisk kjøpe, ta eierskap til eiendommen, gjøre forbedringene for å formidle den forbedrede eiendommen tilbake skattebetaleren, fullføre utvekslingen.Så la oss si at vi kommer nær den 180. dagen, og vi har fortsatt $ 50.000 igjen. Kan du gå ut og forskuddsbetaling arbeidskraft og materialer og har, la oss si en stabel med trelast sitter på stedet og har som representerer skatt utsettelse? Svaret er nei. Orden. Det som er fullført, vil tilfredsstille og være av samme type, så uansett hva som er fast eiendom, og på det tidspunktet vil en overføring kvalifisere, men du kan ikke forhåndsbetale arbeidskraft og materiale. Det er ikke like-slag, det samme er å trekke penger ut av transaksjonen. Men jeg håper dette har hjulpet. Og dette er et tema som kommer opp hele tiden og folk mange ganger og sier, » Hei, jeg husker det var et hus for hus, land for land .»Og det har aldri vært slik.David Moore: Så igjen, med 1031, er det så mye feilinformasjon der ute. Det er derfor jeg sier at det ikke er noe slikt som et dumt spørsmål, still spørsmålet, ring oss og vi vil gjøre det vi kan ta vare på deg. Takk for at du ble med oss i dag. David Moore Og Equity Advantage 1031exchange.com. Ha det bra.