David Moore: Hallo, David Moore met Equity Advantage 1031exchange.com en de vraag van vandaag is, wat is de definitie van gelijkaardig met betrekking tot 1031? En dat is iets dat vaak wordt besproken en mensen hebben er veel verkeerde informatie over. En als we kijken naar de regels die we hadden om het toe te passen op persoonlijke eigendommen, in 2017 verloren we persoonlijke eigendomstransactie. Dus nu kijken we alleen naar onroerend goed.

dus als we kijken naar de gelijk-soort eis, wanneer toegepast op onroerend goed, is het zeer, zeer breed. Het verwijst alleen naar de aard van de investering in plaats van de vorm. Dus elke afgestaan onroerend goed dat werd gehouden voor de investering zal worden als koppelverkoop met een vervangende eigendom verworven met de bedoeling te houden voor de investering. Wat betekent dat? Wat betekent aangehouden voor investeringen? Hoe lang moet je iets vasthouden?

David Moore: en dat zijn grote vragen. En helaas heb ik geen zwart-wit antwoorden, of misschien is het goed dat ik geen zwart-wit antwoorden heb. Als je me vraagt hoe lang je iets moet vasthouden om in aanmerking te komen, dan vertel ik je een jaar gebaseerd op een paar verschillende factoren, maar als we kijken naar een soortgelijke situatie, dingen die buiten vallen, als we kijken naar onroerend goed, dat niet in aanmerking komt voor jouw 1031, dan gaan we kijken naar een situatie waarin je geen nieuw huis kunt kopen om in te wonen. Dat gaat niet worden verworven met de bedoeling om te houden voor investeringen. En we zitten in een situatie waarin je misschien een advertentie hebt gezien of gelezen, of misschien je flipping properties doet.

nou, een flip property is niet iets dat wordt gehouden voor investeringen, en het maakt niet echt uit hoe lang je nodig hebt om dat property te verbeteren, als je het kocht met de bedoeling om het te verbeteren en te draaien, heb je het voor wederverkoop gehouden. En daarom komt het niet in aanmerking voor 1031, ongeacht hoe lang je het vasthoudt. En ten tweede, je gaat een situatie hebben waarin je ook geen langetermijnkapitaalwinsten belastingbehandeling krijgt op die winst.

David Moore: dus kijk echt naar dat spul, begrijp de meeste van de tijd dat mensen bij ons komen kijken naar flipping eigenschappen, gaan ze er een paar doen. Ze gaan zo veel aan belastingen verliezen, dat ze er snel overheen komen en ze gaan doen wat we een aangepaste flip zouden noemen, iets dat al bestaat… Ik zit al meer dan 30 jaar in de vastgoedsector en al veel langer dan dat. Ik krijg een kick van al deze nieuwe formules die mensen naar buiten komen met de acroniemen die deze nieuwe ideeën verklaren die al tientallen jaren bestaan.

maar een aangepaste flip zou een situatie zijn waarin je het koopt, je het repareert, je het vervolgens verhuurt, het voor een bepaalde periode bewaart voor investering. Als je het geld eruit wilt, kun je een cash out refi doen en wat je krijgt via de refi is waarschijnlijk een overmaat van wat je zou hebben gehad zonder belastingen.

David Moore: dus dat is een geweldige oplossing. Misschien een jaar of twee later, dan doe je een uitwisseling. Dus we kijken naar die aangehouden voor investeringen, en dan is het geen tijd kwestie. Het heeft echt meer te maken met Intentie dan wat dan ook. Dus nogmaals, elk echt eigendom dat is opgegeven, is aangehouden voor investeringen en zal van hetzelfde soort zijn met elk echt eigendom dat is verworven met de bedoeling te houden voor investeringen. Je kunt van dat vuil een kantoorgebouw in gaan, een strip winkelcentrum, een gezinshuur zal net zo zijn met de mini-opslag.

Het maakt niet uit zolang u afstand doet van en eigendom ontvangt dat als investering werd gehouden en werd verworven met de bedoeling aan te houden voor investering. De volgende vraag is, zoals ik al zei, Hoe lang moet iets worden vastgehouden? En het heeft echt te maken met een verscheidenheid aan factoren.David Moore: We kijken naar een rechtszaak, de Clarkowski-rechtszaak. Het is heel erg oud. Het bevat negen punten die we gebruiken om de status van de dealer te bepalen. Ik gebruik dezelfde zaak als ik kijk naar met betrekking tot IRAs en 401K plannen en ongerelateerde zaken, belastbaar inkomen. Dus we hebben een situatie met IRAs, bijvoorbeeld, waar als je een bedrijf met die rekening uitvoert, zelfs als je een Roth IRA hebt, je belastingplichtig zult zijn. Als het een leveraged investering op de inkomsten of winst toegeschreven aan de hefboomwerking, of als het iets is dat je het uitvoeren van zakelijke pensioenrekening, zelfs met een Roth, je gaat om fiscale blootstelling.

dus nogmaals, terug naar 1031 toepassing, wat is als-soort? Het verwijst alleen naar de aard van de investering in plaats van de vorm. En dat is het gereedschap. Dat is een van de geheimen die mensen in staat stelt om te beginnen met dat basisverhuurhuis en om na verloop van tijd een mooie portfolio van vastgoedbeleggingen op te bouwen, omdat je van dat huurhuis de plex in kunt nemen, de meergezinswoning, de grote doos, wat het ook mag zijn.

David Moore: en het typische scenario is aan het eind van de dag, iemand gaat uitwisselen van deze eigenschappen die beheer vereisen. En op een gegeven moment word je moe van de verschrikkelijke T ‘ s, vooral met alle huurproblemen vandaag, toilet, afval, huurders, omzet, en nu is het problemen zou ik zeggen, daar bovenop. We eindigen op een bepaald punt waar mensen zeggen: “Hé, ik ben klaar met dat spul.”

en DST, Delaware Statutory Trust is een van die plaatsen waar mensen naartoe gaan. Het voldoet aan de ruilvereisten en het zal je uitweg zijn zonder de belasting te hoeven betalen, belastinguitstel te behouden en je de voordelen te geven van het bezit van onroerend goed. Dus als je vragen hebt over dit onderwerp, bel ons dan. Eigenlijk, nog een opmerking over wat is als-soort. Improvement exchanges, denk na over wat we doen met een improvement exchange.

David Moore: voor degenen onder u die niet bekend zijn, u geeft onroerend goed op dat u hebt aangehouden voor investering. Je gaat een eigendom kopen. Je wilt dat ding bouwen. Het kan kleine verbeteringen zijn, het kan worden gemalen Bouw. Maar wat er gebeurt is dat we gaan verwerven … wij, zoals in de beurs bedrijf gaat daadwerkelijk verwerven, nemen de eigendom van het pand, doen de verbeteringen om de verbeterde eigendom terug te brengen naar de belastingbetaler, het voltooien van de uitwisseling.

dus laten we zeggen dat we dicht bij de 180ste dag komen en we hebben nog steeds $50.000 over. Kun je naar buiten gaan en arbeid en materialen vooruitbetalen en laten, laten we zeggen een stapel hout ter plaatse zitten en dat staat voor belastinguitstel? Het antwoord is nee. Oké. Wat voltooid is, zal bevredigen en gelijkaardig zijn, dus wat echt eigendom is en op dat moment, zal een overdracht in aanmerking komen, maar je kunt arbeid en materiaal niet vooruitbetalen. Dat is niet hetzelfde, hetzelfde is geld uit de transactie halen. Maar ik hoop dat dit heeft geholpen. Dit is een onderwerp dat de hele tijd ter sprake komt en mensen vaak zeggen: “Hé, ik herinner me dat het een huis voor huis was, land voor land.”En zo is het nog nooit geweest.

David Moore: dus nogmaals, met 1031, is er zoveel misinformatie. Daarom zeg ik dat er niet zoiets bestaat als een domme vraag, stel de vraag, bel ons en we doen wat we voor je kunnen zorgen. Bedankt dat je er vandaag bent. David Moore, Equity Advantage 1031exchange.com hou je goed.