Als u onroerend goed bezit, kunt u op een dag een metaforische klop op de deur van de overheid krijgen om een deel of het geheel van uw eigendom af te nemen. De staat kan je vertellen dat ze gaan om het regelrecht te nemen, of ze kunnen iets doen dat effectief neemt uw eigendom of een deel van het doen. Het verschil tussen deze twee benaderingen loopt parallel met het verschil tussen eminent domein en omgekeerde veroordeling.

Als u een vastgoedbelegger bent, kijk dan op onze nieuwe blog “titels en Daden” voor vastgoedbeleggers.als je het leuk vindt of niet, de macht om de verkoop te forceren of privé-eigendom te nemen voor openbaar gebruik heeft een lange geschiedenis als een aspect van de soevereine macht van de overheid. Dit wordt de kracht van het onteigening genoemd. Zowel de Californische als de Amerikaanse grondwetten koppelen deze macht aan een overheidsverplichting om “just compensation” te betalen voor het onroerend goed.

Eminent domein wordt geïnitieerd door de overheid. In zeldzame gevallen kan de eigenaar van het onroerend goed de mogelijkheid van de overheid aan te vechten om het onroerend goed te nemen op grond van constitutionele of wettelijke wetgeving, maar deze uitdagingen zelden slagen. De beperking van “openbaar gebruik” is bijvoorbeeld vrij ruim geïnterpreteerd.

in de overgrote meerderheid van de gevallen gaat de strijd in eminent domein over de waarde van het onroerend goed—de “rechtvaardige compensatie.”Californië statuut definieert de reële waarde als “de hoogste prijs op de datum van waardering dat zou worden overeengekomen door een verkoper, die bereid zijn om te verkopen, maar onder geen bijzondere of dringende noodzaak om dat te doen, noch verplicht om te verkopen, en een koper, klaar, bereid en in staat zijn om te kopen, maar onder geen bijzondere noodzaak om dat te doen, elke omgang met de andere met volledige kennis van alle toepassingen en doeleinden waarvoor het pand is redelijk flexibel en beschikbaar.”California Code of Civil Procedure § 1263.320.

zoals je zou verwachten, kan dit leiden tot een strijd van de expert taxateurs. Net als elk ander geschil, afhankelijk van de neigingen van de partijen en de afstand tussen hun respectieve opvattingen over de waarde, kan een eminent domein kwestie de weg van een rechtszaak of onderhandeling (of een beetje van beide) gaan.

Omgekeerde veroordeling

Eminent domein wordt geïnitieerd door de regering. In tegenstelling, omgekeerde veroordeling wordt geïnitieerd door de eigenaar van het onroerend goed wanneer de overheid eist een nemen zonder het volgen van de eminent domein procedures. Dit zijn vaak grondgebruiksgeschillen waarbij een eigenaar ontwikkelingsbeperkingen betwist. Dit wordt algemeen een “nemen” genoemd en, zoals onteigening, vereist het de overheid om de bezitter van het onroerend goed te compenseren.

een overname kan echter niet noodzakelijk het gevolg zijn van een gedwongen overdracht van de eigendom van de houder aan de overheid. Het kan ook het gevolg zijn van schade of een andere vermindering van het gebruik of de waarde van het onroerend goed als gevolg van overheidsgedrag. Het kan zelfs gebeuren als het “nemen” of schade aan het pand slechts tijdelijk is, zoals de overstroming van land door een overheidsinstantie.

een opname kan ook het gevolg zijn van een overheidsregelgeving die te ver gaat. Dit is een complex gebied dat buiten het toepassingsgebied van dit artikel valt, maar kijk voor de volgende soorten effecten: fysieke invasies, directe kredieten, ontneming van alle economisch levensvatbare vormen van gebruik van het onroerend goed, aanzienlijke verstoring van het vermogen van de eigenaar om te voldoen aan door investeringen gedekte winstverwachtingen, en bepaalde voorwaarden voor landgebruikgoedkeuringen wanneer er geen wezenlijk verband is tussen de vergunningsvoorwaarde en een legitiem staatsbelang of wanneer de voorwaarde niet in verhouding staat tot dat belang (met inbegrip van geldelijke vergoedingen).

u kunt hier lezen over een artikel over Takings dat Jarod Bona coauteur was in de Georgetown International Environmental Law Review.

als de overheid uw eigendom bedreigt-direct of indirect-kunnen we u misschien helpen. Bel ons op + 1 858-964-4589 als u vragen heeft. Bona Law PC is een boutique advocatenkantoor dat zich richt op onroerend goed geschillen, zakelijke geschillen, beroep geschillen, antitrust, en uitdagingen voor de overheid gedrag. U kunt hier contact met ons opnemen.