David Moore: Hello, David Moore with Equity Advantage 1031exchange.com a dzisiejsze pytanie brzmi, jaka jest definicja podobnego rodzaju w odniesieniu do 1031? I to jest coś, co jest często dyskutowane, a ludzie mają wiele dezinformacji na ten temat. Jeśli przyjrzymy się zasadom, które obowiązywały w odniesieniu do własności osobistej, to w 2017 roku przegraliśmy transakcję własności osobistej. Teraz przyglądamy się tylko nieruchomościom.

więc jeśli przyjrzymy się wymogowi podobnego rodzaju, gdy stosuje się go do nieruchomości, jest on bardzo, bardzo szeroki. Odnosi się tylko do charakteru inwestycji, a nie jej formy. Tak więc każda nieruchomość oddana, która została zatrzymana na inwestycję, będzie jak wiązanie z jakąkolwiek nieruchomością zastępczą nabytą z zamiarem posiadania na inwestycję. Co to znaczy? Co oznacza „przechowywany na inwestycje”? Jak długo musisz coś trzymać?

David Moore: i to są świetne pytania. I niestety nie mam czarno-białych odpowiedzi, a może dobrze, że nie mam czarno-białych odpowiedzi. Jeśli naciskasz i pytasz mnie, jak długo powinieneś trzymać coś, aby się zakwalifikować, powiem ci rok w oparciu o kilka różnych czynników, ale kiedy patrzymy na podobną sytuację, rzeczy, które wypadną Na Zewnątrz, jeśli patrzymy na nieruchomości, które nie kwalifikują się do twojego 1031, będziemy patrzeć na sytuację, w której nie można kupić nowego domu do zamieszkania. To nie zostanie nabyte z zamiarem posiadania na inwestycje. I jesteśmy w sytuacji, gdy może widziałeś reklamę lub czytałeś, a może przerzucasz nieruchomości.

Cóż, nieruchomość typu flip nie jest czymś przeznaczonym na inwestycje i nie ma znaczenia, ile czasu zajmuje ulepszenie tej nieruchomości, jeśli kupiłeś ją z zamiarem poprawy i przekształcenia, zatrzymałeś ją do odsprzedaży. I dlatego nie będzie kwalifikować się do 1031, niezależnie od tego, jak długo go trzymasz. A po drugie, będziesz mieć sytuację, w której nie będziesz mieć długoterminowego traktowania podatkowego zysków kapitałowych od tego zysku.

David Moore: więc naprawdę spójrz na te rzeczy, zrozum, że większość czasu, gdy ludzie przychodzą do nas, patrząc na odwracanie właściwości, będą robić kilka z nich. Stracą tak wiele na podatkach, że szybko się z tym uporają i zrobią coś, co nazwalibyśmy zmodyfikowanym odwróceniem, coś, co istnieje już od ponad 30 lat. Dostaję kopa w te wszystkie nowe formuły, które ludzie wychodzą z akronimami wyjaśniającymi te nowe pomysły, które istnieją od dziesięcioleci.

ale zmodyfikowany flip to sytuacja, w której kupujesz, naprawiasz, potem wynajmujesz, zatrzymujesz na jakiś czas. Jeśli chcesz, aby pieniądze z niego, możesz zrobić cash out refi i to, co otrzymasz za pośrednictwem refi, prawdopodobnie będzie nadmiarem tego, co miałbyś po odliczeniu podatków.

David Moore: to świetne rozwiązanie. Może rok lub dwa później dokonasz wymiany. Więc patrzymy na to, co jest wymagane do inwestycji, i wtedy nie jest to kwestia czasu. To naprawdę ma coś wspólnego z intencją. Więc po raz kolejny, każda nieruchomość oddana do inwestycji będzie podobna do każdej nieruchomości nabytej z zamiarem posiadania na inwestycję. Z tego brudu można przejść do biurowca, centrum handlowego ze striptizem, wynajem jednorodzinny będzie jak-życzliwy z mini magazynem.

nie ma znaczenia, o ile zrzekasz się i odbierasz nieruchomość, która była przechowywana jako inwestycja i nabyta z zamiarem posiadania na inwestycję. Następne pytanie będzie, jak już powiedziałem, jak długo coś musi być trzymane? Ma to związek z wieloma czynnikami.

David Moore: patrzymy na sprawę sądową, sprawę sądową Clarkowskiego. Jest bardzo, bardzo stary. Zawiera dziewięć punktów, których używamy do określenia statusu dealera. Korzystam z tego samego przypadku, gdy patrzę na plany IRAs i 401k i niepowiązane interesy, dochód podlegający opodatkowaniu. Mamy więc sytuację z IRAs, na przykład, gdzie jeśli prowadzisz firmę z tym kontem, nawet jeśli masz Roth IRA, będziesz miał ekspozycję podatkową. Jeśli jest to lewarowana inwestycja w dochód lub zysk przypisany dźwigni, lub jeśli jest to coś, co prowadzisz biznesowy rachunek emerytalny, nawet z Roth, będziesz miał ekspozycję podatkową.

więc jeszcze raz, wracając do aplikacji 1031, co jest jak-kind? Po prostu odnosi się do charakteru inwestycji, a nie Formy. I to jest narzędzie. To jeden z sekretów, który pozwala ludziom zacząć od tego podstawowego domu na wynajem, rozwijać i gromadzić ładne portfolio nieruchomości inwestycyjnych w czasie, ponieważ można wziąć z tego domu na wynajem, do plex, do wielorodzinnego, do wielkiego pudełka, do czegokolwiek to może być.

David Moore: a typowy scenariusz jest na końcu dnia, ktoś zamierza wymienić się z tych właściwości, które wymagają zarządzania. I w pewnym momencie znudzi ci się ten okropny Ts, zwłaszcza z tymi wszystkimi problemami z kontrolą czynszu, toaletą, śmieciami, lokatorami, obrotem, a teraz jest problem, powiedziałbym, że na dodatek. Kończymy więc w pewnym momencie, kiedy ludzie mówią: „Hej, skończyłem z tym.”

i DST, Delaware Statutary Trust jest jednym z tych miejsc, do których ludzie chodzą. Spełnia wymogi wymiany i będzie twoim wyjściem bez konieczności płacenia podatku, utrzymując odroczenie podatku i dając korzyści z posiadania nieruchomości. Więc jeśli masz pytania na ten temat, zadzwoń do nas. Właściwie, jeszcze jeden komentarz na temat tego, co jest miłe. Wymiana ulepszeń, pomyśl o tym, co robimy z wymianą ulepszeń.

David Moore: dla tych z Was, którzy nie są zaznajomieni, oddajesz nieruchomość, którą posiadałeś na inwestycje. Kupisz nieruchomość. Chcesz to zbudować. To mogą być drobne ulepszenia, to może być gruntowa konstrukcja. Ale to, co się dzieje, to to, że zamierzamy nabyć … my, tak jak w spółce giełdowej, zamierzamy faktycznie nabyć, przejąć własność nieruchomości, dokonać ulepszeń, aby przekazać ulepszoną nieruchomość podatnikowi, kończąc wymianę.

powiedzmy, że zbliżamy się do 180. dnia i nadal zostało nam 50 000$. Czy można wyjść i zapłacić z góry robociznę i materiały i mieć, powiedzmy, stos drewna siedzącego na miejscu i mieć, że stanowią odroczenie podatku? Odpowiedź brzmi nie. Ok. To, co zostało ukończone, zaspokoi i będzie podobne, więc cokolwiek jest nieruchomością i w tym momencie, transfer będzie się kwalifikować, ale nie można przedpłacać pracy i materiałów. To nie jest podobne-to samo jest wyciąganie gotówki z transakcji. Ale mam nadzieję, że to pomogło. I to jest temat, który pojawia się cały czas, a ludzie wiele razy mówią: „Hej, pamiętam, że to był dom za dom, ziemia za ziemię.”I nigdy tak nie było.

David Moore: więc po raz kolejny, z 1031, jest tyle dezinformacji. Dlatego mówię, że nie ma czegoś takiego jak głupie pytanie, zadaj pytanie, zadzwoń do nas, a zrobimy, co w naszej mocy. Dziękujemy za przybycie. David Moore, Equity Advantage 1031exchange.com trzymaj się.