Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości, możesz pewnego dnia otrzymać metaforyczne pukanie do drzwi od rządu, aby odebrać część lub całość Twojej nieruchomości. Państwo może powiedzieć, że zamierzają to od razu wziąć, lub mogą zrobić coś, co skutecznie zabierze twoją własność lub jej część. Różnica między tymi dwoma podejściami jest równoległa do różnicy między wywłaszczeniem a odwrotnym potępieniem.

Jeśli jesteś inwestorem nieruchomości, sprawdź nasz nowy blog „tytuły i akty” dla inwestorów nieruchomości.

wywłaszczenie

Czy ci się to podoba, czy nie, prawo do wymuszania sprzedaży lub odbierania własności prywatnej do użytku publicznego ma długą historię jako jeden z aspektów suwerennej władzy rządu. To się nazywa potęga wywłaszczenia. Zarówno konstytucja Kalifornii, jak i Stanów Zjednoczonych łączą tę władzę z rządowym obowiązkiem zapłaty „sprawiedliwego odszkodowania” za nieruchomość.

W rzadkich przypadkach właściciel nieruchomości może zakwestionować zdolność rządu do przejęcia nieruchomości zgodnie z prawem konstytucyjnym lub ustawowym, ale te wyzwania rzadko odnoszą sukces. Na przykład ograniczenie „użytku publicznego” zostało zinterpretowane dość szeroko.

w zdecydowanej większości przypadków walka o wywłaszczenie toczy się o wartość nieruchomości—”sprawiedliwe odszkodowanie.”Statut Kalifornijski definiuje uczciwą wartość rynkową jako” najwyższą cenę w dniu wyceny, na którą zgodziłby się Sprzedający, będąc skłonnym do sprzedaży, ale bez szczególnej lub pilnej potrzeby, ani zobowiązanym do sprzedaży, a kupujący, będąc gotowy, chętny i zdolny do zakupu, ale bez szczególnej potrzeby, każdy mający do czynienia z drugim z pełną wiedzą o wszystkich zastosowaniach i celach, dla których nieruchomość jest racjonalnie dostosowana i dostępna.”Kodeks Postępowania Cywilnego Kalifornii § 1263.320.

jak można się spodziewać, może to doprowadzić do bitwy rzeczoznawców. Jak każdy inny spór, w zależności od skłonności stron i odległości między ich odpowiednimi poglądami na wartość, sprawa wywłaszczenia może iść drogą sporu lub negocjacji (lub trochę obu).

odwrotne potępienie

wywłaszczenie jest inicjowane przez rząd. Natomiast odwrotne potępienie jest inicjowane przez właściciela nieruchomości, gdy rząd wymaga podjęcia bez przestrzegania procedur wywłaszczenia. Są to często spory dotyczące użytkowania gruntów, w których właściciel nieruchomości kwestionuje ograniczenia rozwojowe. Jest to powszechnie nazywane „biorąc” i, podobnie jak wywłaszczenie, wymaga od rządu zrekompensowania posiadaczowi nieruchomości.

branie jednak niekoniecznie musi wynikać z przymusowego przeniesienia własności z posiadacza nieruchomości na rząd. Może to również wynikać z uszkodzenia lub innego zmniejszenia użytkowania lub wartości nieruchomości z powodu postępowania rządu. Może to nastąpić nawet wtedy, gdy” zabranie ” lub uszkodzenie mienia jest tylko tymczasowe, takie jak zalanie ziemi przez jednostkę rządową.

branie może również wynikać z rządowego rozporządzenia, które posuwa się za daleko. Jest to złożony obszar, który wykracza poza zakres tego artykułu, ale poszukaj następujących rodzajów skutków: najazdy fizyczne, środki bezpośrednie, pozbawienie wszystkich ekonomicznie opłacalnych sposobów wykorzystania nieruchomości, znaczna ingerencja w zdolność właściciela nieruchomości do zaspokojenia oczekiwań dotyczących zysku wspieranego inwestycjami oraz określone warunki zatwierdzania użytkowania gruntów, w przypadku gdy nie ma istotnego związku między warunkiem uzyskania zezwolenia a uzasadnionym interesem państwa lub gdy warunek jest nieproporcjonalny do tego interesu (w tym opłaty pieniężne).

możesz przeczytać o artykule law review, który Jarod Bona był współautorem w Międzynarodowym przeglądzie Prawa Ochrony Środowiska w Georgetown tutaj.

Jeśli rząd zagraża twojej nieruchomości—bezpośrednio lub pośrednio—możemy być w stanie pomóc. Jeśli masz jakiekolwiek pytania, zadzwoń do nas pod numer +1 858-964-4589. Bona law PC to butikowa kancelaria prawna, która koncentruje się na sporach sądowych dotyczących nieruchomości, sporach biznesowych, sporach apelacyjnych, antymonopolowych i wyzwaniach dla zachowania rządu. Możesz skontaktować się z nami tutaj.