Mais e mais investidores estão fazendo refinanciamentos cash-out em sua propriedade de aluguel. quando feita pelas razões certas, esta opção de financiamento estratégico pode ser uma forma perfeita de transformar o capital acumulado em dinheiro que pode ser usado para aumentar os valores da propriedade, aumentar as rendas e aumentar uma carteira.aqui está tudo o que precisa de saber sobre fazer uma refinanciação em dinheiro na sua propriedade de aluguer.o preço médio de uma casa familiar nos EUA aumentou cerca de 29%, de acordo com Zillow (a partir de janeiro de 2020). portanto, se você originalmente comprou uma casa de 1.500 pés quadrados ao preço mediano de $ 172.500 ($115 por pé quadrado), sua propriedade de aluguel agora vale potencialmente $220.500 ($147 por pé quadrado).

isso significa que o capital acumulado em sua propriedade a partir de apreciação é de US $48.000-e isso nem sequer leva em conta o saldo de capital reduzido na hipoteca após cinco anos de pagamentos. é verdade que algumas pessoas preferem deixar os fundos próprios acumulados na casa intocados. No entanto, muitos investidores profissionais do setor imobiliário acham que faz melhor sentido para o negócio transformar seu capital em dinheiro e colocar esse “dinheiro livre” ganho a partir da apreciação normal para trabalhar por:

• Investir em outro imóvel para arrendamento para ampliar o portfólio imobiliário
• Diversificar geograficamente em diferentes mercados, tornando-se uma longa distância investidor imobiliário
• Aumento de capital para participar de uma joint venture oportunidade de investimento imobiliário
• Fazer melhorias ou atualizações existentes de aluguer de propriedade que justifique maior renda e aumento do rendimento
• Pagando um existente de crédito imobiliário em outra propriedade
• Eliminar liquidar as dívidas pessoais, que é o primeiro passo para alcançar a liberdade financeira

Regras para o Aluguel de Propriedade de Cash-Out de Refinanciamento

Embora há uma abundância de boas razões para fazer um cash-out refinanciar seu imóvel para locação, é importante certificar-se de que você compreender as regras do jogo. Aqui estão as orientações da Fannie Mae para refinanciar com sucesso o seu empréstimo existente para retirar dinheiro do seu aluguer.:

• Máximo de 75% do LTV (loan-to-value) para casas de uma única família ou de uma unidade de propriedades
• um Máximo de 70% do LTV para 2 – 4-unidade de propriedades, tais como duplex ou triplex
• BRAÇO (hipoteca de taxa ajustável) ter LTVs de 65% para uma unidade-60% para 2 a 4 unidades
• Propriedade listada para venda nos últimos seis meses, tem um máximo LTV de 70%
• Propriedade pode não estar disponível para venda no momento em que o cash-out refinanciar empréstimo é aplicada para
• Imóvel adquirido nos últimos seis meses não é elegível para um cash-out refinanciar – no entanto, há três exceções

exceções às regras de refinanciamento em caixa

normalmente você precisa esperar seis meses a partir da data de encerramento da propriedade antes de fazer uma refinanciação em caixa. No entanto, há três excepções à regra dos seis meses.:

• Propriedade foi herdada
• Propriedade foi obtida a partir de um julgamento legal em um divórcio ou a separação, a fim
• Propriedade se qualifica para o atraso no financiamento de exceção

Atrasadas de financiamento regra para levantamento de refinanciamento

além das exceções acima, você ainda será elegível para um cash-out refinanciar se você comprou a propriedade de aluguel, nos últimos seis meses, se:

• Novo valor do empréstimo não pode exceder o preço de compra original, com exclusão de quaisquer custos de fechamento
• Imóvel não foi comprado com financiamento imobiliário
• Fonte de fundos para a compra pode ser documentado
• Mutuário tem um fechamento de divulgação ou declaração de liquidação com os detalhes da transação, incluindo o preço de compra da propriedade
• Comprar entre o comprador e o vendedor foi um “arms length” transação com o vendedor não ter uma relação pré-existente com o comprador ou um interesse na venda, excepto para efectuar a venda em si,

Fannie Mae vs. Freddie Mac as regras para um refinanciamento de caixa são ligeiramente diferentes entre Fannie Mae e Freddie Mac:

Fannie Mae

• de uma Única família ou 1-a unidade de 75% do LTV taxa fixa de empréstimo de 65% do LTV BRAÇO
• de 2 a 4 unidades-70% do LTV empréstimo de taxa fixa de 60% do LTV BRAÇO

Freddie Mac

• de uma Única família ou 1-a unidade de 75% do LTV taxa fixa de empréstimo de 75% LTV BRAÇO
• de 2 a 4 unidades-70% do LTV taxa fixa de empréstimo de 70% do LTV BRAÇO

pontuação de Crédito e reservas de caixa requisitos

Há duas coisas para manter em mente se você está pensando em aplicar para sacar o refinanciamento de sua propriedade de aluguel.

Em Primeiro Lugar, os credores exigem frequentemente uma maior pontuação FICO mínima de pelo menos 680-700. Isso porque os subscritores vêem os empréstimos em Propriedades de investimento como um risco maior, especialmente quando o mutuário está retirando a maior parte do capital da propriedade. No entanto, alguns credores são menos rigorosos do que outros, para que ele pode pagar para comprar em torno de credores que têm uma menor pontuação de crédito mínimo se você já não tem um corretor de hipoteca ou emprestador como parte de sua equipe de confiança imobiliário.para além de exigir uma pontuação de crédito mais elevada para uma refinanciação em numerário, os mutuantes exigem normalmente que mantenha um fundo de reserva de numerário. Isto protege você e o mutuante de potenciais riscos descendentes se o fluxo de caixa temporariamente for negativo devido a um período de vacância mais longo do que o normal, ou se uma reparação de capital de emergência de repente precisa ser feita.os montantes das reservas mínimas variam de mutuante para mutuante. Alguns exigem qualquer lugar a partir de alguns meses até 12 meses ou mais do futuro pagamento da hipoteca. Outros mutuantes podem exigir que você mantenha uma conta de reserva de dinheiro com um saldo de até 6% do montante do seu empréstimo não pago.

prós e contras de fazer uma Refi de saída de Caixa

Cash-out refis em uma propriedade para locação são normalmente melhores para investidores com pontuações de crédito superiores à média e capital extra à mão. Isso é porque os mutuantes geralmente têm requisitos mais elevados para investimentos propriedades de refinanciamentos de caixa do que com casas que estão ocupadas pelo proprietário.

deve também estar preparado para fornecer ao mutuante informações como o contrato de arrendamento, o histórico de pagamento do inquilino, os lucros & a demonstração de prejuízos e o balanço. Estes documentos e relatórios demonstram ao mutuante quão bem sua propriedade de aluguel está se apresentando financeiramente.outros prós e contras de fazer uma revisão de caixa em nossa propriedade de aluguel incluem::

Prós de um cash-out refinanciar

• Bloqueio em uma taxa de juros hoje em baixa histórica de taxas de
• Sábio uso de alavancagem pode aumentar o ROI e o cash-on-cash return
• potencial de Rendimento de dois dígitos retornar ao fazer a atualização, o que aumenta o valor da propriedade e justifica uma maior renda dos locatários
• Aumentar a ocupação de comprimento por fazer os inquilinos querem alugar a partir de você a longo prazo
• a Crescer e a diversificar a sua aluguel de propriedade de portfólio usando de capital para investir em adicional de aluguel de propriedade

os Contras de um cash-out refinanciar

• Potencial de caixa negativo o fluxo devido ao excesso de alavancagem e um elevado pagamento de empréstimo depois de fazer o levantamento de refinanciamento
• Não uso imediato para os fundos recebidos de cash-out, enquanto empréstimo a taxas ainda têm de ser pagos
• Cash-out de refinanciamento em taxas, incluindo a criação e aplicação de taxas, avaliação e inspecção, a título de pesquisa e de taxas de seguro, pode reduzir a quantidade de dinheiro em perto de garantia
• Concordando com um BRAÇO (hipoteca de taxa ajustável) que não corresponde à sua longa duração, o buy-and-hold estratégia de investimento desde taxas e pagamentos mensais podem flutuar

Cash-out refinanciar vs. uma HELOC

A maior diferença entre uma linha de crédito HELOC – ou home equity – e uma refinanciação de caixa é que uma HELOC lhe dá acesso ao seu capital próprio quando e se você precisar dele. por outro lado, quando se faz uma refinanciação em numerário, recebe-se imediatamente o seu capital próprio como pagamento de montante fixo. Então, você vai precisar colocar o capital que você transformou em dinheiro para trabalhar imediatamente, a fim de tirar o máximo proveito de seu refinanciamento cash-out.outras diferenças entre uma refinaria de tesouraria e um HELOC incluem::

• Receber todo o seu dinheiro na frente como pagamento de um montante fixo
• Cash-out de refinanciamento, poderá ser mais fácil para se qualificar para que um HELOC
• as taxas de Juros em um novo empréstimo são geralmente mais baixas do que um home equity linha de crédito

Contras:

• não Pode emprestar novamente até que você refinanciar
• Nova hipoteca significa ” a redefinição do relógio, por ter de voltar a crescer o seu patrimônio a propriedade
• Mais termos de empréstimo, de 15 ou 30 anos, quer dizer mais pagamentos de juros

HELOC

Prós:

• Linha de crédito significa que você não tem que usar o dinheiro de imediato
• Pode pedir novamente a cada vez que a linha de crédito é pago
• o Fechamento custos normalmente menos com um HELOC, frente a um cash-out refinanciar

Contras:

• as taxas de Juros são normalmente mais elevados e pode ajustar como as taxas de ir para cima ou para baixo
• Credor taxas para um HELOC pode ser superior em uma propriedade de aluguel vs. uma residência pessoal
• HELOC em uma propriedade de aluguel, pode ser difícil para se qualificar para os credores aperte seus requisitos de qualificação

considerações Finais

a Fazer um cash-out refinanciar em uma propriedade de aluguel não é a escolha certa para cada investidor imobiliário. Por exemplo, se você está planejando vender a propriedade em um futuro não muito distante, a despesa de fazer um refi cash-out pode ser maior do que as recompensas.no entanto, quando feito pelas razões certas, há muitos benefícios para refinanciar a sua propriedade de aluguel e retirar dinheiro.:

• Bloqueio de hoje taxas de juros historicamente baixas com um novo empréstimo
• LTVs de até 75% permitem que você acesse a quantidade máxima de acréscimos de capital próprio em sua propriedade
• Ativar acréscimos de capital em dinheiro que você pode usar para aumentar o valor da propriedade, aumentar as rendas, e geram mais fluxo de caixa