piața imobiliară Puerto Rico este avânt, după mai mulți ani de casa scade prețul. Pe parcursul anului până în T2 2019, indicele prețurilor locuințelor ajustate sezonier a crescut cu 14,01% (13,24% ajustat la inflație), o îmbunătățire accentuată față de creșterea minusculă a anului precedent de 1,35%, potrivit Agenției Federale de finanțare a locuințelor (FHFA).

a fost cea mai mare creștere anuală înregistrată vreodată de când FHFA a început publicarea datelor în 1995. În ultimul trimestru, prețurile locuințelor au crescut cu aproape 5% (3,76% ajustate la inflație) în T2 2019, spre deosebire de un declin q-o-q de 6,7% (-7% ajustat la inflație) în același trimestru al anului trecut.

în 2018, vânzările de case nou construite au crescut cu 78% față de un an mai devreme, în timp ce vânzările de case existente au crescut cu 17%, potrivit Estudios T. (Sti). Se estimează că vânzările de locuințe vor continua să crească în acest an.

cererea crește brusc, datorită noilor inițiative, inclusiv stimulente fiscale și alte măsuri de stimulare a locuințelor. Banii de asigurare și ajutor federal se revarsă, împreună cu interesul tot mai mare din partea americanilor care caută o afacere. Primele trei municipalități cu cel mai mare număr de vânzări de case au inclus Ponce, Mayag Irakez și San Juan.

ritmul este de așteptat să continue în acest an, vânzările totale de locuințe crescând cu 3,5%, până la 5.393 de unități în prima jumătate a anului 2019, comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut. De asemenea, valoarea totală a vânzărilor de locuințe a crescut cu 16,1%, până la 845,35 milioane USD în prima jumătate a anului 2019 față de un an anterior.

cu toate acestea, construcția rămâne slabă, în mijlocul încrederii scăzute a investitorilor. În 2018, valoarea construcțiilor rezidențiale a scăzut cu 28,2% de la an la 364 USD.5 milioane, potrivit Consiliului de planificare din Puerto Rico – cu mult sub 2007 2,33 miliarde USD. Construcțiile rezidențiale Private și publice au scăzut cu 27,9%, respectiv 34,2%. se așteaptă ca piața imobiliară să rămână fragilă, având în vedere criza economică prelungită a insulei, datoria masivă și pierderea continuă a populației.economia se va contracta cu 1,1% în acest an și cu încă 0,7% în 2020, după aproape 14 ani de depresie, potrivit Fondului Monetar Internațional (FMI). Puerto Rico a solicitat echivalentul protecției falimentului în mai 2017, incapabil să-și plătească datoria masivă sau să ofere cetățenilor săi servicii eficiente.

străinii pot cumpăra în mod liber de proprietate în Puerto Rico. Este important să angajați un agent imobiliar, deoarece cunoașterea limbii spaniole este esențială. Un străin poate cumpăra alternativ printr-o corporație (300 USD pentru rezoluție corporativă). Înregistrarea unei proprietăți de către o corporație poate fi finalizată în aproximativ 15 zile.

criza economică și piața imobiliară

punct de vedere istoric, economia Puerto Rico a reflectat îndeaproape tendințele din Statele Unite. Cu toate acestea, cea mai recentă recesiune economică a fost mai intensă și a persistat mai mult în Puerto Rico.

după creșteri uriașe anuale ale prețurilor locuințelor la începutul anilor 2000, piața imobiliară s-a prăbușit în 2008. Prețurile locuințelor au scăzut cu peste 31% (41,3% ajustate la inflație) din T2 2007 până în T3 2018. recesiunea din Puerto Rico a început în al patrulea trimestru al anului 2006. PIB-ul a crescut foarte puțin sau a scăzut în ultimul deceniu, contractându-se în fiecare an din 2005 până în 2017, cu o excepție în 2012, când economia a crescut cu 0,03%.

Puerto Rico a pierdut aproximativ 20% din locurile de muncă din 2007. Populația a scăzut cu aproximativ 13% în ultimul deceniu. Rata sărăciei este acum de 45%. Și sistemele de sănătate publică și de pensionare sunt insolvabile. A existat un șomaj ridicat, emigrare masivă și o criză a datoriilor naționale aproape catastrofale și retrogradări ale ratingului de credit. aproape jumătate din populația Puerto Rico trăiește în sărăcie, iar venitul gospodăriei este de aproximativ 18.000 USD anual – mai puțin de jumătate din cel al Mississippi, cel mai sărac stat american.

în timp ce șomajul a scăzut, ajungând treptat la 7,7% în August 2019 – în scădere de la 16,4% în 2010 și 15,9% în 2011 – rămâne mult peste rata șomajului de 3,6% din Statele Unite. Multe dintre noile locuri de muncă sunt în reconstrucție, ceea ce a creat multe locuri de muncă în construcții. Cu toate acestea, aceste locuri de muncă suplimentare sunt temporare.

pierderea valorii nete în rândul Portoricanilor asociată cu prăbușirea prețurilor imobiliare în ultimii ani a fost aproape de miliarde de dolari 30, potrivit directorului firmei de consultanță economică Estudios Tecnicos, Jose Villamil.

două legi, care au intrat în vigoare la începutul anului 2012, au oferit noi beneficii fiscale semnificative persoanelor fizice și întreprinderilor străine care se mută în Puerto Rico:

• Legea privind serviciile de Export 20 oferă stimulente fiscale pentru exportul serviciilor.Legea investitorilor individuali 22 prevede scutirea totală de impozitele pe venit din Puerto Rico pentru toate veniturile pasive realizate sau acumulate după ce a devenit rezident de bună credință în Puerto Rico.apoi, în decembrie 2014, guvernul a extins acoperirea atât legea 20 și 22, extinderea perioadei de scutire de impozit. La 11 iulie 2017, Legea 45 a extins în continuare actele 20 și 22, adăugând „servicii de turism medical” și „facilități de telemedicină” ca servicii eligibile în temeiul Legii 20; abolirea numărului minim de angajați necesari pentru majoritatea întreprinderilor din Legea 20.
  

  cu toate acestea, până în prezent, niciunul dintre aceste stimulente nu a fost suficient pentru a scoate Puerto Rico din declinul său.

  criza bancară din Puerto Rico este, de asemenea, o preocupare majoră, creditele neperformante fiind la niveluri ridicate. Cea mai mare parte a problemei este pe piața imobiliară, care reprezintă aproximativ două treimi din totalul creditelor, potrivit Scotia Bank. În 2006, înainte de criză, rata dobânzii principale era de 7,26%. A scăzut la 3.25% în 2009 și a rămas foarte scăzut de atunci, dar, în ciuda acestui fapt, aproximativ 80.000 de familii nu au putut să-și refinanțeze împrumuturile și riscă să-și piardă casele.

  

  Puerto Rico a solicitat echivalentul protecției falimentului în mai 2017, incapabil să-și plătească datoria masivă sau să ofere cetățenilor săi servicii eficiente. Cu datorii de 70 de miliarde de dolari SUA și datorii de pensii de 50 de miliarde de dolari SUA, depunerea falimentului din Puerto Rico a fost cea mai mare din istoria Statelor Unite, depășind depunerea falimentului de 18 miliarde de dolari din Detroit în 2013.

  uraganul Maria

  uraganul Maria a lovit insula în septembrie 2017 – ucigând aproximativ 2.975 de persoane, afectând grav infrastructura insulei, afectând negativ mii de întreprinderi mici și distrugând aproape toată producția agricolă. Furtuna de categoria 4 a provocat daune estimate la 90 de miliarde de dolari SUA. Un total de 357.492 de case din Puerto Rico au fost avariate de uraganul Maria, potrivit Agenției Federale de gestionare a situațiilor de urgență (FEMA). În general, aproximativ 23% din stocul de locuințe al insulei a fost afectat, aproximativ o treime dintre acestea fiind situate în zona metropolitană San Juan și în alte județe de coastă.

  ca răspuns, Departamentul pentru locuințe și Dezvoltare Urbană al SUA (HUD) a aprobat 1,5 miliarde USD pentru planul de acțiune pentru Dezvoltare Comunitară Grant Block-Disaster Recovery (CDBG-DR) în iulie 2018 pentru a ajuta la reconstrucție. Grantul include 1 miliard USD pentru proiecte de locuințe, 100 milioane USD pentru infrastructură și 10 milioane USD pentru asistență de închiriere pentru gospodăriile vulnerabile și persoanele în vârstă.

  apoi, în martie 2019, HUD a alocat încă 8,2 miliarde USD fonduri programului – cea mai mare finanțare aprobată de HUD pentru recuperarea după un dezastru. Din care 2,85 miliarde USD sunt alocate pentru locuințe.

  GRANT bloc de dezvoltare comunitară-plan de acțiune pentru redresarea în caz de dezastru
  activitate/proiecte	alocare USD 1,5 B	USD 8,22 b alocare	alocare totală
  proiecte de locuințe	1,01 miliarde USD	2,85 miliarde USD	USD 3.86 Billion
  Economic Development	USD 145 Million	USD 1.38 Billion	USD 1.52 Billion
  Infrastructure	USD 100 Million	USD 1.38 Billion	USD 1.48 Billion
  Multi-sector	–	USD 1.9 Billion	USD 1.90 Billion
  Program Administration	USD 75.4 Million	USD 411 Million	USD 486.4 Million
  Planning	USD 175.25 Million	USD 309.7 Million	USD 484.9 milioane
  Total			9,7 miliarde USD
  Sursa: McConnell Valdes

  guvernul Puerto ricos a reformat, de asemenea, sistemul de permise de afaceri, pentru a atrage investiții.

  reforme majore:

  • începând cu 7 iunie 2019, întreprinderile noi și existente din insulă pot obține un permis unic, consolidând toate licențele, autorizațiile și certificările;
  • un sistem informațional unificat pentru depunerea și prelucrarea permiselor, autorizațiilor, licențelor și certificărilor pentru utilizarea terenurilor și funcționarea întreprinderilor.
  • termene pentru eliberarea permiselor. În 2019, obținerea autorizațiilor de construcție durează în medie doar 20 de zile, în loc de 98 de zile în urmă cu doi ani.

  „Puerto Rico este acum deschis pentru afaceri, iar reforma noastră de autorizare este un pilon important pe măsură ce ne reconstruim Insula după uraganele Irma și Mar UTA”, a declarat guvernatorul Ricardo Rossell. „Administrația mea va continua să reducă birocrația ca parte a eforturilor noastre de a transforma Puerto Rico într-o destinație atractivă pentru a face afaceri.”

  Legea privind stimularea locuințelor

  aceste măsuri vin pe lângă programul existent” Impulso a la Vivienda ” (Legea 152) a trecut în 2010 pentru a stimula construcția de locuințe noi.

  

  Legea 152 prevedea:

  • Rate ipotecare împrumut-valoare de 105%
  • o scutire de 100% de la impozitul net pe venitul din chirii, pentru o perioadă de 10 ani.
  • o scutire de 100% de la impozitul pe câștigurile de capital în momentul revânzării de proprietăți noi și o scutire de 100% de taxe, Timbre și vouchere și o scutire de cinci ani de la impozitele pe proprietate.

  construcții rezidențiale încă în scădere

  în cursul anului 2018, investițiile în construcții rezidențiale în insule au scăzut brusc cu 28,2% până la 364,5 milioane USD față de un an mai devreme, potrivit Consiliului de planificare din Puerto Rico.

  • construcțiile rezidențiale Private au scăzut cu 27,9%, la 346,4 milioane USD în 2018 față de un an mai devreme. Acest lucru a fost mult sub US$2.1 miliard de construcții rezidențiale înregistrate în 2007.
  • construcțiile rezidențiale publice au fost de doar 18,1 milioane USD în 2018, în scădere cu 34,2% față de un an mai devreme și doar o optime din 2007 223,1 milioane USD construcții rezidențiale publice.

  vânzările de ciment, indicatorul cheie al industriei construcțiilor, au crescut cu 38,9%, până la 14,3 milioane de saci în 2018 față de anul precedent, potrivit Biroului Comisarului instituțiilor financiare (OCIF). Cu toate acestea, în primele șapte luni ale anului 2019, vânzările de ciment au scăzut cu 7,4% față de 7,9 milioane de saci. În mod similar, producția de ciment a scăzut, de asemenea, cu 12,8% de la an la 7,28 milioane de saci în aceeași perioadă.

  începând cu T1 2019, existau aproximativ 1.446 de case nou construite din 151 de proiecte rezidențiale noi, în scădere cu 10,9% față de inventarul locuințelor din trimestrul precedent, potrivit firmei de cercetare Estudios Tecnicos. Aproximativ 70% din stocul de locuințe sunt unități la prețuri sub 200.000 USD.

  

  dar cu creșterea cererii, activitatea de construcții rezidențiale este proiectat pentru a îmbunătăți în lunile următoare. Potrivit lui Graham Castillo de la Estudios t Inccnicos, evoluțiile viitoare ale construcțiilor ar trebui să se concentreze pe următoarele piețe de nișă:

  • dezvoltări mixte precum Ciudadela sau evoluțiile comunităților live-work-play
  • unități mici de locuințe pentru populația îmbătrânită care dorește să reducă și să trăiască o viață simplă
  • proprietăți De Lux pe malul oceanului pentru investitorii care doresc să profite de stimulente fiscale în conformitate cu actele 20 și 22 (discutate mai jos)

  planul de Dezvoltare Comunitară bloc Grant-Disaster Recovery (CDBG-DR) pentru reconstrucția Puerto Rico prezintă, de asemenea, o oportunitate uriașă pentru construirea industrie, în special pentru construcția de locuințe noi.

  ipotecare delincvență să crească din nou, ca moratoriu de blocare a pieței expiră

  Ipoteci delincvent umflat la 143200 în imediat după furtună. Un program de scutire de blocare a pieței a fost introdus pentru a ajuta lupta Puerto Rico proprietari. Drept urmare, numărul de foreclosures din Puerto Rico a scăzut cu aproape 36% y-o-y la doar 2.942 de unități în 2018 – Cel mai scăzut nivel din 2009, potrivit Biroului Comisarului instituțiilor financiare (OCIF).în plus, autoritatea Federală pentru locuințe (FHA) a introdus o nouă opțiune de revendicare parțială independentă în caz de dezastru, care ajută debitorii care se luptă să-și reia plățile ipotecare fără un șoc de plată. Programul încheie până la 12 luni de plăți ipotecare ratate într-un al doilea împrumut fără dobândă pe ipotecă. Al doilea împrumut este apoi plătibil atunci când împrumutatul își vinde casa sau refinanțează.deși moratoriul de blocare a pieței a fost prelungit de trei ori – oferind proprietarilor de case un an pentru a se recupera de la impactul furtunii-termenul final a venit în Septembrie 16, 2018. Odată cu expirarea moratoriului, se așteaptă ca delincvența ipotecară să crească din nou în următorii ani.

  

  „este clar că proprietarii de case FHA din aceste zone au nevoie de mai mult ajutor pentru a se întoarce pe picioare pe măsură ce se recuperează din aceste furtuni”, a declarat secretarul HUD, Ben Carson.

  de fapt, un grup de avocați de la Legal Help Puerto Rico, condus de Ariadna Godreau-Aubert, împreună cu Ricardo Ramos și Tania Morales-Cruz, avertizează că există o criză ipotecară în insulă, cu foreclosures deja la niveluri critice. Ei au menționat că foreclosures și ratele de delincvență ar fi crescut brusc în ultimii doi ani, „dar moratorii privind plățile ipotecare și închiderea temporară a instanțelor amânat cazuri, creând un declin artificial”.

  „datele oficiale nu spun totul. Potrivit OCIF, numărul locuințelor executate de bănci, între 2016 și 2018, a scăzut, dar aceasta este o epuizare artificială, deoarece OCIF nu include împrumuturi vândute sau cazuri de faliment, nici licitații sau ipoteci inversate”, a spus Ramos.

  randamentele de închiriere sunt bune, dar piața de închiriere rămâne moale

  randamentele de închiriere în Puerto Rico rămân bune, potrivit studiului Global Property Guide. Randamentele medii de închiriere pe apartamente cu 2 camere în San Juan a fost de 7,1%, ușor în jos de la 7,3% un an mai devreme. Pentru apartamentele cu 3 camere, randamentul mediu de închiriere a fost de 7,3%, în scădere de la 8,3% în anul precedent.

  nu existau date suficiente despre apartamentele din zonele de coastă din Puerto Rico, cum ar fi Condado, Miramar și Dorado, dar în urmă cu doi ani au avut randamente de închiriere mult mai mici, la 3,8%.în ciuda randamentelor bune, piața de închiriere din Puerto Rico rămâne moale, cu o rată de neocupare de aproximativ 12,8%, în creștere de la 10% în 2010 și 7,4% în 2000, potrivit Departamentului de locuințe și Dezvoltare Urbană din SUA (HUD).”pierderea continuă a populației în Puerto Rico a dus la condiții de piață din ce în ce mai ușoare de închiriere și la creșterea ratelor de neocupare”, a spus HUD.chiria medie lunară a zonei de metrou San Juan pentru apartamentele cu 2 dormitoare s-a ridicat la aproximativ 720 USD, în timp ce chiria medie pentru apartamentele cu 3 dormitoare a fost de 850 USD pe lună.

  costurile de tranzacție dus-întors, adică., costurile de cumpărarea și vânzarea unei proprietăți, sunt foarte mici în Puerto Rico.

  turismul rămâne slab

  În ciuda eforturilor guvernului de a încuraja turiștii în insulă, turismul rămâne în scădere. În 2018, numărul total de sosiri turistice a scăzut cu 13,5% la aproximativ 4,26 milioane de persoane față de un an mai devreme, mult mai rău decât scăderile y-o-y de 1,5% în 2017 și 1% în 2016, potrivit Consiliului de planificare din Puerto Rico.

  în cursul anului 2018:

  de asemenea, cheltuielile totale ale vizitatorilor au scăzut cu 14,7%, până la 3,28 miliarde USD în 2018 față de anul anterior.

  

  există semne de îmbunătățire în acest an, numărul total de înregistrări hoteliere turistice crescând cu aproape 34% de la an la 1.376.979 în primele șapte luni ale anului 2019, pe baza cifrelor companiei de turism din Puerto Rico.

  aproximativ 87% din vizitatorii de ședere în Puerto Rico în ultimii trei ani au venit din Statele Unite.

  turismul a reprezentat aproximativ 7% din PIB-ul Puerto Rico anul trecut.