David Moore: Hej, David Moore med Kapitalfördel 1031exchange.com. och dagens fråga är, vad är definitionen av liknande slag med avseende på 1031? Och det är något som ofta diskuteras och människor har mycket felinformation där ute. Och om vi tittar på de regler vi brukade tillämpa den på personlig egendom till, i 2017, förlorade vi personlig egendomstransaktion. Så nu tittar vi bara på fastigheter.

så om vi tittar på liknande krav, när det tillämpas på fastigheter, är det väldigt, väldigt brett. Det hänvisar bara till investeringens karaktär snarare än formen. Så alla fastigheter som avstod som hölls för investeringar kommer att vara som att binda med någon ersättningsfastighet som förvärvats med avsikt att hålla för investeringar. Vad betyder det? Vad betyder hold for investment? Hur länge måste du hålla något?

David Moore: och det är stora frågor. Och tyvärr har jag inte svartvita svar, eller kanske det är bra att jag inte har svartvita svar. Om du trycker på och frågar mig hur länge du ska hålla något för att behöva kvalificera, kommer jag att berätta ett år baserat på ett par olika faktorer, men när vi tittar på liknande situation, saker som kommer att falla utanför, om vi tittar på fastigheter, det kommer inte att kvalificera sig för din 1031, vi kommer att titta på en situation där du inte kunde köpa ett nytt hem att bo i. Det kommer inte att förvärvas med avsikt att hålla för investeringar. Och vi befinner oss i en situation där du kanske har sett en annons eller läst, eller kanske du vänder egenskaper.

Tja, en flip-fastighet är inte något som hålls för investeringar, och det spelar ingen roll hur lång tid du tar för att förbättra den egenskapen, om du köpte den med avsikt att förbättra och vända den, har du hållit den för återförsäljning. Och därför kommer det inte att kvalificera sig för 1031, oavsett hur länge du håller den. Och för det andra kommer du att ha en situation där du inte kommer att få långsiktig kapitalvinstskattbehandling på den vinsten heller.

David Moore: så verkligen titta på det där, förstå det mesta människor kommer till oss tittar på Vända egenskaper, de kommer att göra några av dem. De kommer att förlora så mycket i skatter, de kommer över det snabbt och de kommer att göra vad vi skulle kalla en modifierad flip, något som har funnits för… jag har varit i fastighetsbranschen i över 30 år och har funnits mycket längre än så. Jag får en kick ut alla dessa nya formler som människor kommer ut med förkortningarna som förklarar dessa nya ideer som har funnits i årtionden.

men en modifierad flip skulle vara en situation där du köper den, du fixar den, du hyr sedan ut saken, håller den för investeringar under en tidsperiod. Om du vill ha pengarna ur det, kan du göra en cash out refi och vad du får via refi kommer förmodligen att vara ett överskott av vad du skulle ha haft netto av skatter.

David Moore: så det är en bra lösning. Kanske ett år eller två senare, gör du sedan ett utbyte. Så vi tittar på det som hålls för investeringskrav, och då är det inte en tidsfråga. Det har verkligen att göra med avsikt mer än någonting. Så återigen har någon fastighet som avstod hållits för investeringar kommer att vara av liknande slag med någon fastighet som förvärvats med avsikt att hålla för investeringar. Du kan gå från den smutsen till en kontorsbyggnad, ett bandgalleri, enfamiljshyra kommer att bli som snäll med minilagringen.

det spelar ingen roll så länge du avstår och tar emot egendom som hölls som en investering och förvärvades med avsikt att hålla för investeringar. Nästa fråga kommer att vara, som jag sa, hur länge måste något hållas? Och det har verkligen att göra med en mängd olika faktorer.

David Moore: vi tittar på ett rättsfall, Clarkowski-rättsfallet. Det är väldigt, väldigt gammalt. Den innehåller nio poäng som vi använder för att bestämma återförsäljarstatus. Jag använder samma fall när jag tittar på med avseende på IRAs-och 401K-planer och orelaterad verksamhet, skattepliktig inkomst. Så vi har situation med IRAs, till exempel, där om du bedriver ett företag med det kontot, även om du hade en Roth IRA, kommer du att få skatteexponering. Om det är en hävstångsinvestering på inkomst eller vinst som tillskrivs hävstångseffekten, eller om det är något som du bedriver affärspensionskonto, även med en Roth, kommer du att ha skatteexponering.

så än en gång, tillbaka till 1031 ansökan, Vad är som-snäll? Det hänvisar bara till investeringens natur snarare än formen. Och det är verktyget. Det är en av hemligheterna som gör det möjligt för människor att börja med det grundläggande hyreshuset och växa och samla en fin portfölj av investeringsfastigheter över tiden, för att du kan ta från det hyreshuset, in i plex, in i multifamiljen, in i den stora lådan, in i vad det än kan vara.

David Moore: och det typiska scenariot är i slutet av dagen, någon kommer att byta ut dessa egenskaper som kräver förvaltning. Och någon gång blir du trött på den fruktansvärda Ts, särskilt med alla hyreskontrollproblem idag, toalett, skräp, hyresgäster, omsättning, och nu är det problem jag skulle säga, utöver det. Så vi hamnar vid en punkt någon gång där folk säger, ”Hej, jag är klar med det där.”

och DST, Delaware lagstadgade förtroende är en av dessa platser människor går. Det uppfyller utbyteskraven, och det kommer att vara din väg ut utan att behöva betala skatten, upprätthålla skatteuppskov och ge dig fördelarna med ägande av fastigheter. Så om du har frågor om detta ämne, ring oss. Egentligen en kommentar till vad som är-snällt. Förbättringsutbyten, tänk på vad vi gör med ett förbättringsutbyte.

David Moore: för dig som inte är bekant, ger du upp egendom som du har haft för investeringar. Du ska köpa en fastighet. Du vill bygga den där saken ut. Det kan vara mindre förbättringar, det kan vara grundad konstruktion. Men vad som händer är att vi kommer att förvärva… vi, som i börsbolaget faktiskt kommer att förvärva, ta ägande av fastigheten, göra förbättringarna för att förmedla den förbättrade fastigheten tillbaka skattebetalaren, slutföra utbytet.

så låt oss säga att vi kommer nära den 180: e dagen och vi har fortfarande 50 000 dollar kvar. Kan du gå ut och förskottsbetala arbetskraft och material och ha, låt oss säga en stapel virke som sitter på plats och har det som representerar skatteuppskov? Svaret är nej. Okej. Vad som är klart kommer att tillfredsställa och vara av liknande slag, så vad som helst är fast egendom och vid den tiden kommer en överföring att kvalificera sig, men du kan inte förskottsbetala arbete och material. Det är inte av liknande slag, samma sak drar pengar ur transaktionen. Men jag hoppas att detta har hjälpt. Och det här är ett ämne som kommer upp hela tiden och människor många gånger och säger, ”Hej, jag minns att det var ett hus för hus, land för land.”Och det har aldrig varit så.

David Moore: så än en gång, med 1031, finns det så mycket felinformation där ute. Det är därför jag säger att det inte finns något sådant som en dum fråga, fråga frågan, ring oss så gör vi vad vi kan ta hand om dig. Tack för att du gick med oss idag. David Moore, Kapitalfördel 1031exchange.com. ta hand om dig.