om du äger fastigheter kan du en dag få en metaforisk knackning på dörren från regeringen för att ta en del eller hela din egendom. Staten kan berätta att de kommer att ta det direkt, eller de kan göra något som effektivt tar din egendom eller en del av den. Skillnaden mellan dessa två tillvägagångssätt är parallell med skillnaden mellan framstående domän och omvänd fördömelse.

Om du är en fastighetsinvesterare, kolla in vår nya blogg ”titlar och handlingar” för fastighetsinvesterare.

Eminent Domain

gilla det eller inte, kraften att tvinga försäljningen eller ta privat egendom för offentligt bruk har en lång historia som en aspekt av regeringens suveräna makt. Detta kallas kraften i eminent domain. Både Kalifornien och USA konstitutioner Par denna makt med en statlig skyldighet att betala ”bara ersättning” för fastigheten.

Eminent domain initieras av regeringen. I sällsynta fall kan fastighetsägaren utmana regeringens förmåga att ta fastigheten enligt konstitutionell eller lagstadgad lag, men dessa utmaningar lyckas sällan. Begränsningen ”allmän användning” har till exempel tolkats ganska brett.

i de allra flesta fall är striden i framstående domän över värdet av fastigheten—”bara kompensation.”Kaliforniens stadga definierar det rättvisa marknadsvärdet som” det högsta priset på värderingsdagen som en säljare skulle komma överens om, vara villig att sälja men inte under någon särskild eller brådskande nödvändighet för att göra det, eller skyldig att sälja, och en köpare, är redo, villig och kan köpa men under ingen särskild nödvändighet för att göra det, var och en hanterar den andra med full kunskap om alla användningsområden och ändamål för vilka fastigheten är rimligt anpassningsbar och tillgänglig.”California Code of Civil Procedure 1263.320.

som du kan förvänta dig kan detta leda till en strid av expertbedömarna. Liksom alla andra tvister, beroende på parternas proclivities och avståndet mellan deras respektive syn på värdet, kan en framstående domänfråga gå vägen för antingen rättstvister eller förhandlingar (eller lite av båda).

invers fördömande

Eminent domain initieras av regeringen. Däremot initieras omvänd fördömelse av fastighetsägaren när regeringen kräver ett tag utan att följa de framstående domänförfarandena. Det är ofta tvister om markanvändning där en fastighetsägare utmanar utvecklingsbegränsningar. Detta kallas vanligtvis ett” tagande ” och, som framstående domän, kräver det att regeringen kompenserar fastighetsinnehavaren.

ett tagande kan dock inte nödvändigtvis bero på en tvångsöverföring av ägande från fastighetsinnehavaren till regeringen. Det kan också bero på skada eller någon annan minskning av fastighetens användning eller värde på grund av regeringens beteende. Det kan till och med inträffa om ”ta” eller skada på fastigheten bara är tillfällig, till exempel översvämning av mark av en statlig enhet.

ett tag kan också bero på en statlig reglering som går för långt. Detta är ett komplext område som ligger utanför ramen för denna artikel, men leta efter följande typer av effekter: fysiska invasioner, direkta anslag, berövande av all ekonomiskt bärkraftig användning av fastigheten, betydande störningar i fastighetsägarens förmåga att uppfylla investeringsstödda vinstförväntningar och vissa villkor för godkännande av markanvändning där det inte finns någon väsentlig koppling mellan tillståndsvillkoren och ett legitimt statligt intresse eller om villkoret är oproportionerligt i förhållande till detta intresse (inklusive monetära avgifter).

Du kan läsa om en lag översyn artikel om Takings som Jarod Bona medförfattare i Georgetown International Environmental Law Review här.

om regeringen hotar din egendom-antingen direkt eller indirekt—kan vi kanske hjälpa till. Ring oss på +1 858-964-4589 om du har några frågor. Bona Law PC är en boutique advokatbyrå som fokuserar på fastighetstvister, affärstvister, överklagande tvister, antitrust och utmaningar för regeringens beteende. Du kan kontakta oss här.