Puerto Ricon asuntomarkkinat ovat saamassa vauhtia useiden vuosien asuntojen hintojen laskettua. Vuoden aikana Q2 2019, kausitasoitettu ostohintaindeksi nousi 14,01% (13,24% inflaatiokorjattu), jyrkkä parannus edellisen vuoden vähäinen kasvu 1,35%, mukaan Federal Housing Finance Agency (FHFA).

se oli kaikkien aikojen suurin y-y-kasvu sen jälkeen, kun FHFA alkoi julkaista tietoja vuonna 1995. Viimeisen neljänneksen aikana asuntojen hinnat nousivat Q2 2019: ssä lähes 5% (3,76% inflaatiokorjattu), kun viime vuoden samalla neljänneksellä q-o-q laski 6,7% (-7% inflaatiokorjattu).

vuoden 2018 aikana uusien talojen myynti kasvoi 78 prosenttia vuotta aiemmasta, kun taas nykyisten asuntojen myynti kasvoi 17 prosenttia, kertoo Estudios Técnicos, Inc. (YTE). Kotimyynnin ennustetaan jatkavan nousuaan tänä vuonna.

kysyntä kasvaa voimakkaasti uusien aloitteiden, kuten verokannustimien ja muiden asuntokannustimien ansiosta. Vakuutus-ja liittovaltion avustusrahat virtaavat, yhdistettynä kasvavaan kiinnostukseen amerikkalaisilta, jotka haluavat tehdä kaupat. Kolme eniten kotimyyntiä tehnyttä kuntaa olivat Ponce, Mayagüez ja San Juan.

vauhdin odotetaan jatkuvan tänä vuonna, ja koko kotimyynnin kasvu vuoden 2019 ensimmäisellä puoliskolla oli 3,5% 5 393 yksikköön verrattuna viime vuoden vastaavaan ajanjaksoon. Samoin kotimyynnin kokonaisarvo nousi vuoden 2019 ensimmäisellä puoliskolla 16,1% 845,35 miljoonaan dollariin vuotta aiemmasta.

silti rakentaminen on edelleen heikkoa sijoittajien heikon luottamuksen keskellä. Vuonna 2018 asuinrakentamisen arvo laski 28,2% y-o-y usd364: ään.5 miljoonaa, Puerto Ricon Suunnittelulautakunnan mukaan-paljon alle vuoden 2007 USD2, 33 miljardia. Yksityinen asuinrakentaminen laski 27,9% ja julkinen asuinrakentaminen 34,2%.

asuntomarkkinoiden odotetaan pysyvän hauraina saaren pitkittyneen talouskriisin, massiivisen velkaantumisen ja jatkuvan väestötappion vuoksi.

talouden ennustetaan supistuvan 1,1 prosenttia tänä vuonna ja vielä 0,7 prosenttia vuonna 2020 lähes 14 vuoden lamavuoden jälkeen, arvioi Kansainvälinen valuuttarahasto IMF. Puerto Rico haki vastaavaa konkurssisuojaa toukokuussa 2017, koska se ei pystynyt maksamaan massiivista velkaansa tai tarjoamaan kansalaisilleen tehokkaita palveluja.

ulkomaalaiset voivat vapaasti ostaa kiinteistöjä Puerto Ricosta. On tärkeää palkata kiinteistönvälittäjä, koska Espanjan kielen taito on välttämätöntä. Ulkomaalainen voi vaihtoehtoisesti ostaa yrityksen kautta (US$300 Corporate Resolution). Yrityksen rekisteröimä kiinteistö voi valmistua noin 15 päivässä.

talouskriisi ja asuntomarkkinat

historiallisesti Puerto Ricon talous on peilannut tarkasti Yhdysvaltojen trendejä. Viimeisin taloudellinen taantuma on kuitenkin ollut voimakkaampi ja viipynyt Puerto Ricossa pidempään.

2000-luvun alun valtavien vuosittaisten asuntojen hinnankorotusten jälkeen asuntomarkkinat syöksyivät alas vuonna 2008. Asuntojen hinnat laskivat yli 31% (inflaatiokorjattu 41,3%) vuoden 2007 Q2: sta vuoden 2018 Q3: een.

Puerto Ricon taantuma alkoi vuoden 2006 neljännellä neljänneksellä. Bruttokansantuote on kasvanut hyvin vähän tai supistunut viimeisen vuosikymmenen aikana supistuen joka vuosi vuodesta 2005 vuoteen 2017 lukuun ottamatta vuotta 2012, jolloin talous kasvoi vaivaiset 0,03%.

Puerto Rico on menettänyt noin 20 prosenttia työpaikoistaan vuoden 2007 jälkeen. Väestö on kutistunut noin 13 prosenttia viimeisen vuosikymmenen aikana. Köyhyysaste on nyt 45 prosenttia. Lisäksi julkiset Terveydenhuolto-ja eläkejärjestelmät ovat maksukyvyttömiä. On ollut korkea työttömyys, valtava maastamuutto, lähes katastrofaalinen valtion velkakriisi ja luottoluokituksen lasku.

lähes puolet Puerto Ricon väestöstä elää köyhyydessä, ja kotitalouksien tulot ovat noin 18 000 yhdysvaltain dollaria vuodessa – alle puolet Yhdysvaltain köyhimmän osavaltion Mississippin tuloista.

vaikka työttömyys on laskenut, saavuttaen asteittain 7,7% elokuussa 2019 – laskien 16,4%: sta vuonna 2010 ja 15,9%: sta vuonna 2011 – se on edelleen paljon yli Yhdysvaltojen 3,6%: n työttömyysasteen. Monet uusista työpaikoista ovat jälleenrakentamisessa, mikä on synnyttänyt paljon rakennusalan työpaikkoja. Nämä lisätyöt ovat kuitenkin määräaikaisia.

kiinteistöjen hintojen romahtamiseen viime vuosina liittyvä nettovarallisuuden menetys puertoricolaisten keskuudessa on ollut lähes 30 miljardia yhdysvaltain dollaria, arvioi talouskonsultointiyritys Estudios Tecnicosin johtaja Jose Villamil.

kaksi vuoden 2012 alussa voimaan tullutta lakia toi merkittäviä uusia veroetuja Puerto Ricoon siirtyville ulkomaalaisille yksityishenkilöille ja yrityksille:

• Export Services Act 20 tarjoaa verohelpotuksia vientipalveluille.
• Individual Investors Act 22 tarjoaa täydellisen vapautuksen Puerto Ricon tuloveroista kaikille passiivisille tuloille, jotka ovat realisoituneet tai kertyneet sen jälkeen, kun he ovat asettuneet vilpittömässä mielessä asumaan Puerto Ricoon.

sitten joulukuussa 2014 hallitus laajensi sekä lain 20 että lain 22 kattavuutta laajentaen verovapauden voimassaoloaikaa. 11. heinäkuuta 2017 laki 45 laajensi edelleen lakeja 20 ja 22, lisäämällä ”lääketieteelliset matkailupalvelut” ja ”telelääketieteen tilat” tukikelpoisiksi palveluiksi lain 20 mukaisesti; poistamalla vähimmäismäärä työntekijöitä tarvitaan useimmissa Act 20-yrityksissä.

toistaiseksi mikään näistä kannustimista ei kuitenkaan ole riittänyt vetämään Puerto Ricoa pois laskustaan.

Puerto Ricon pankkikriisi on myös suuri huolenaihe, sillä järjestämättömät lainat ovat koholla. Suurin osa ongelmista on asuntomarkkinoilla, joiden osuus kaikista lainoista on Scotia Bankin mukaan noin kaksi kolmasosaa. Vuonna 2006, ennen kriisiä, prime-korko oli 7,26 prosenttia. Se putosi 3.25% vuonna 2009 ja pysyi hyvin alhaisena sen jälkeen, mutta tästä huolimatta noin 80,000 perheet eivät ole pystyneet jälleenrahoittamaan lainojaan ja vaarassa menettää kotinsa.

Puerto Rico haki vastaavaa konkurssisuojaa toukokuussa 2017, koska se ei kyennyt maksamaan massiivista velkaansa tai tarjoamaan kansalaisilleen tehokkaita palveluja. Puerto Ricon konkurssihakemus oli 70 miljardin dollarin velalla ja 50 miljardin dollarin eläkevastuilla Yhdysvaltain historian suurin, sillä se jätti varjoonsa Detroitin 18 miljardin dollarin konkurssihakemuksen vuonna 2013.

Hurrikaani Maria

Hurrikaani Maria iski saarelle syyskuussa 2017 tappaen arviolta 2 975 ihmistä, vahingoittaen vakavasti saaren infrastruktuuria, vaikuttaen haitallisesti tuhansiin pienyrityksiin ja tuhoten lähes kaiken maataloustuotannon. Kategorian 4 myrsky aiheutti arviolta 90 miljardin dollarin vahingot. Hurrikaani Maria vaurioitti Puerto Ricossa yhteensä 357 492 kotia, kertoo liittovaltion hätätilavirasto FEMA. Kaikkiaan noin 23% saaren asuntokannasta kärsi, ja noin kolmannes niistä sijaitsi San Juanin metropolialueella ja muissa rannikkokunnissa.

vastauksena Yhdysvaltain asunto-ja Kaupunkikehitysministeriö (HUD) hyväksyi heinäkuussa 2018 1,5 miljardia Yhdysvaltain Dollaria Community Development Block Grant-Disaster Recovery (CDBG-DR) – toimintasuunnitelmaan jälleenrakentamisen tukemiseksi. Avustus sisältää 1 miljardia Yhdysvaltain Dollaria asuntohankkeisiin, 100 miljoonaa Yhdysvaltain Dollaria infrastruktuuriin ja 10 miljoonaa Yhdysvaltain Dollaria heikossa asemassa olevien kotitalouksien ja vanhusten vuokra-apuun.

sitten maaliskuussa 2019 HUD myönsi ohjelmalle vielä 8,2 miljardin dollarin varat – suurimman HUD: n hyväksymän rahoituksen katastrofin jälkeiseen elvytykseen. Josta 2,85 miljardia dollaria on varattu asumiseen.

yhteensä

COMMUNITY DEVELOPMENT BLOCK GRANT-DISASTER RECOVERY ACTION PLAN
Activity/Projects	USD 1,5 B Allocation	USD 8,22 B allocation	Total Allocation
asuntohankkeet	1,01 miljardia dollaria	2,85 miljardia dollaria	3 dollaria.86 Billion
Economic Development	USD 145 Million	USD 1.38 Billion	USD 1.52 Billion
Infrastructure	USD 100 Million	USD 1.38 Billion	USD 1.48 Billion
Multi-sector	–	USD 1.9 Billion	USD 1.90 Billion
Program Administration	USD 75.4 Million	USD 411 Million	USD 486.4 Million
Planning	USD 175.25 Million	USD 309.7 Million	USD 484.9 miljoonaa
	9,7 miljardia dollaria
lähde: McConnell Valdes

puertoricosin hallitus on myös uudistanut yritysten lupajärjestelmää houkutellakseen investointeja.

suuret uudistukset:

• voimaan 7. kesäkuuta 2019 saaren uudet ja olemassa olevat yritykset voivat saada yhdistelmäluvan, yhdistäen kaikki luvat, luvat ja sertifikaatit;
• yhtenäinen tietojärjestelmä maankäyttöä ja yritysten toimintaa koskevien lupien, lupien, lupien ja todistusten hakemiseen ja käsittelyyn.
• lupien myöntämisen määräajat. Vuonna 2019 rakennuslupien saaminen kestää keskimäärin vain 20 päivää kahden vuoden takaisen 98 päivän sijaan.

”Puerto Rico on nyt auki bisneksille, ja lupauudistuksemme on tärkeä tukipilari, kun jälleenrakennamme saartamme hirmumyrskyjen Irman ja Marían jälkeen”, sanoi kuvernööri Ricardo Rosselló. ”Hallintoni jatkaa byrokratian vähentämistä osana pyrkimyksiämme tehdä Puerto Ricosta houkutteleva kohde liiketoiminnalle.”

asuntorakentamista stimuloiva laki

nämä toimenpiteet ovat nykyisen, vuonna 2010 hyväksytyn ”Impulso a la Vivienda” (Act 152) – ohjelman lisäksi, jonka tarkoituksena on edistää uusien asuntojen rakentamista.

laissa 152 säädettiin:

• asuntolainojen suhde 105 prosenttiin
• 100 prosentin vapautus nettovuokratuloverosta 10 vuoden ajaksi.
• 100% vapautus myyntivoittoverosta uuden kiinteistön jälleenmyyntihetkellä, 100% vapautus maksuista, leimoista ja tositteista sekä viiden vuoden vapautus kiinteistöverosta.

asuinrakentaminen edelleen laskussa

vuoden 2018 aikana asuinrakennusinvestoinnit saarilla laskivat jyrkästi 28,2% 364,5 miljoonaan Yhdysvaltain dollariin vuotta aiemmasta, Puerto Ricon Suunnittelulautakunta arvioi.

• yksityinen asuinrakentaminen laski vuonna 2018 27,9% 346,4 miljoonaan Yhdysvaltain dollariin vuotta aiemmasta. Tämä oli huomattavasti alle 2 Yhdysvaltain dollarin.Vuonna 2007 tilastoitiin 1 miljardi asuinrakentamista.
• Julkinen asuinrakentaminen oli vuonna 2018 vain 18,1 miljoonaa Yhdysvaltain dollaria, laskua 34,2% vuotta aiemmasta ja vain kahdeksasosa vuoden 2007 223,1 miljoonan yhdysvaltain dollarin julkisesta asuinrakentamisesta.

rakennusteollisuuden keskeinen Tunnusluku Sementtimyynti nousi 38,9 prosenttia 14,3 miljoonaan kassiin vuonna 2018 edellisvuodesta, arvioi rahoituslaitosten komissaarin toimisto (OCIF). Vuoden 2019 seitsemän ensimmäisen kuukauden aikana sementin myynti kuitenkin laski 7,4% y-o-y 7,9 miljoonaan kassiin. Samoin myös sementin tuotanto laski 12,8% y-o-y 7,28 miljoonaan säkkiin samana ajanjaksona.

vuoden 2019 Q1: ssä oli noin 1 446 uutta asuntoa 151 uudesta asuntohankkeesta, mikä laski 10,9% edellisen neljänneksen asuntoinventoinnista, arvioi tutkimusyhtiö Estudios Tecnicos. Noin 70% asuntokannasta on alle 200 000 USD: n hintaisia yksiköitä.

mutta kysynnän kasvaessa asuinrakentamisen ennakoidaan paranevan lähikuukausina. Estudios Técnicosin Graham Castillon mukaan tuleva rakennuskehitys keskittynee seuraaviin markkinarakoihin:

• Ciudadelan tai live-work-play-yhteisöjen kehitys
• pienasuntoja vanhenevalle väestölle, joka haluaa alentaa ja elää yksinkertaista elämää
• Oceanfront luxury properties sijoittajille, jotka haluavat hyötyä lain nro 20 ja 22 mukaisista verokannustimista (käsitelty jäljempänä)

Puerto Ricon jälleenrakennussuunnitelmaan sisältyy myös valtava mahdollisuus rakentaa teollisuus, erityisesti uusien asuntojen rakentamiseen.

asuntolainojen maksuvelvollisuus kasvaa jälleen, kun ulosmittauskielto umpeutuu

maksamattomat asuntolainat paisuivat myrskyn välittömässä jälkimainingeissa 143 200: aan. Puertoricolaisten asunnonomistajien auttamiseksi otettiin käyttöön ulosmittausohjelma. Tämän seurauksena ulosmittausten määrä Puerto Ricossa laski lähes 36% y-o-y vain 2,942 yksikköön vuonna 2018 – alhaisin taso sitten 2009, mukaan Office of the Commissioner of Financial Institutions (OCIF).

lisäksi Federal Housing Authority (FHA) otti käyttöön uuden katastrofaalisen erillisen osittaisen Korvausvaihtoehdon, joka auttaa vaikeuksissa olevia lainanottajia jatkamaan asuntolainojensa maksamista ilman maksusokkiota. Ohjelma käärii 12 kuukauden laiminlyödyt asuntolainan lyhennykset korottomaksi kakkoslainaksi asuntolainalle. Toinen laina on sitten maksettava, kun lainanottaja myy asuntonsa tai jälleenrahoituksensa.

vaikka sulkemiskieltoa pidennettiin kolmesti – antaen asunnonomistajille vuoden aikaa toipua myrskyn vaikutuksista – lopullinen takaraja tuli 16.syyskuuta 2018. Lykkäyksen umpeuduttua asuntolainojen maksuvelvollisuuden odotetaan jälleen kiihtyvän lähivuosina.

”on selvää, että FHA: n näiden alueiden asukkaat tarvitsevat enemmän apua päästäkseen jaloilleen toipuessaan näistä myrskyistä”, sanoi HUD: n sihteeri Ben Carson.

itse asiassa Ariadna Godreau-Aubertin johtama Lakimiesryhmä Puerto Ricosta sekä Ricardo Ramos ja Tania Morales-Cruz varoittavat, että saarella on asuntolainakriisi, jonka ulosmittaukset ovat jo kriittisellä tasolla. He totesivat, että ulosmittausten ja rikosten määrän olisi pitänyt nousta jyrkästi kahden viime vuoden aikana, ”mutta asuntolainojen lyhennysten lykkääminen ja tuomioistuinten väliaikainen sulkeminen lykkäsivät tapauksia, mikä aiheutti keinotekoisen laskun”.

”viralliset tiedot eivät kerro kaikkea. OCIF: n mukaan pankkien vuosina 2016-2018 teloittamien asuntojen määrä on laskenut, mutta se on keinotekoinen ehtyminen, sillä OCIF ei sisällä myytyjä lainoja tai konkurssioikeusjuttuja, ei huutokauppoja tai käänteisiä asuntolainoja, Ramos sanoi.

vuokratuotot ovat hyvät, mutta vuokramarkkinat pysyvät pehmeinä

vuokratuotot Puerto Ricossa pysyvät hyvinä, käy ilmi Global Property Guiden tutkimuksesta. Keskimääräinen vuokratuotto 2 makuuhuoneen huoneistoja San Juan oli 7,1%, hieman alas 7,3% vuotta aiemmin. 3 makuuhuoneen asuntojen keskimääräinen vuokratuotto oli 7,3%, mikä laski edellisvuoden 8,3 prosentista.

Puerto Ricon rannikkoalueiden asunnoista, kuten Condadosta, Miramarista ja Doradosta, ei ollut riittävästi tietoa, mutta kaksi vuotta sitten niiden vuokratuotto oli huomattavasti alhaisempi, 3,8 prosenttia.

hyvistä sadoista huolimatta Puerto Ricon vuokramarkkinat ovat edelleen pehmeät.Yhdysvaltain asunto-ja Kaupunkikehitysministeriön (HUD) mukaan vuokra-asuntojen osuus on tällä hetkellä noin 12,8 prosenttia, kun se vuonna 2010 oli ollut 10 prosenttia ja vuonna 2000 7,4 prosenttia.

”jatkuva väestökato Puerto Ricossa on johtanut yhä pehmeämpiin vuokramarkkinaolosuhteisiin ja avoimien työpaikkojen määrän kasvuun”, HUD sanoi.

San Juanin metroalueen keskimääräinen kuukausivuokra 2 makuuhuoneen asunnoille oli noin 720 us$, kun taas 3 makuuhuoneen huoneistojen keskivuokra oli 850 US$kuukaudessa.

edestakaisen matkan transaktiokustannukset, ts., kustannukset ostaa ja myydä kiinteistön, ovat hyvin alhaiset Puerto Rico.

turismi on edelleen heikkoa

huolimatta hallituksen yrityksistä kannustaa lomailijoita saarelle, turismi on edelleen alamaissa. Vuonna 2018 turistien kokonaismäärä romahti 13,5%: sta noin 4,26 miljoonaan ihmiseen vuotta aiemmasta, mikä on paljon pahempi kuin y-o-y: n lasku 1,5%: lla vuonna 2017 ja 1%: lla vuonna 2016, Puerto Ricon Suunnittelulautakunnan mukaan.

vuoden 2018 aikana:

samoin kävijöiden kokonaismenot laskivat 14,7% 3,28 miljardiin dollariin vuonna 2018 vuotta aiemmasta.

tänä vuonna on merkkejä paremmasta, kun turistihotellien kokonaismäärä nousi Puerto Ricon Matkailuyhtiön lukujen perusteella lähes 34% y-o-y 1 376 979: ään vuoden 2019 ensimmäisten seitsemän kuukauden aikana.

noin 87% Puerto Ricon kävijöistä viimeisen kolmen vuoden aikana tuli Yhdysvalloista.

turismin osuus Puerto Ricon bruttokansantuotteesta oli viime vuonna noin 7 prosenttia.