Puerto Rico lakáspiaca lendületet kap, több éves házárcsökkenés után. Az év során a Q2 2019, a szezonálisan kiigazított vételi csak lakásárindex emelkedett 14.01% (13.24% infláció korrigált), éles javulás az előző évi apró növekedés 1.35% szerint a szövetségi lakásfinanszírozási ügynökség (FHFA).

Ez volt a legmagasabb y-o-y növekedés, amelyet valaha rögzítettek, mióta az FHFA 1995-ben elkezdte közzétenni az adatokat. A legutóbbi negyedévben a lakásárak közel 5% – kal emelkedtek (3, 76%-os inflációval kiigazítva) 2019.második negyedévében, szemben a tavalyi év azonos negyedévében 6, 7%-os (-7%-os inflációval korrigált) q-o-q csökkenéssel.

2018 során az újonnan épített házak értékesítése 78% – kal nőtt az egy évvel korábbihoz képest, míg a meglévő lakásértékesítés 17% – kal nőtt az Estudios Técnicos, Inc. szerint. (ÁME). Az otthoni értékesítés várhatóan tovább növekszik ebben az évben.

a kereslet meredeken emelkedik, köszönhetően az új kezdeményezéseknek, beleértve az adókedvezményeket és más lakásösztönző intézkedéseket. A biztosítási és a szövetségi segélypénzek özönlenek, és egyre nagyobb az érdeklődés az amerikaiaktól, akik alkut keresnek. A három legnagyobb hazai értékesítéssel rendelkező település között volt Ponce, Mayagüez és San Juan.

a lendület várhatóan folytatódik ebben az évben, a teljes lakásértékesítés 3,5% – kal 5,393 egységre nőtt 2019 első felében az előző év azonos időszakához képest. Hasonlóképpen a lakásértékesítés összértéke 16,1 százalékkal 845,35 millió dollárra emelkedett 2019 első félévében az egy évvel korábbihoz képest.

az építés továbbra is gyenge, alacsony befektetői bizalom közepette. 2018-ban a lakóépületek értéke 28,2%-kal csökkent az USD364-re.5 millió, a Puerto Rico Tervezőbizottság szerint-messze a 2007-es USD2.33 milliárd alatt. A magán-és állami lakásépítések 27,9, illetve 34,2 százalékkal csökkentek.

a lakáspiac várhatóan továbbra is törékeny marad, tekintettel a sziget elhúzódó gazdasági válságára, a hatalmas adósságokra és a népesség folyamatos csökkenésére.

a gazdaság az idén 1,1 százalékkal, 2020-ban pedig további 0,7 százalékkal zsugorodik, közel 14 éves válság után-írja a Nemzetközi Valutaalap (IMF). Puerto Rico 2017 májusában nyújtott be csődvédelmet, nem tudta fizetni hatalmas adósságát, vagy hatékony szolgáltatásokat nyújtani polgárainak.

a külföldiek szabadon vásárolhatnak ingatlant Puerto Ricóban. Fontos, hogy bérel egy ingatlanügynök, mint a spanyol ismerete elengedhetetlen. Egy külföldi alternatív módon vásárolni egy vállalat (US$300 vállalati felbontás). Az ingatlan társaság általi regisztrálása körülbelül 15 nap alatt befejezhető.

A gazdasági válság és a lakáspiac

történelmileg Puerto Rico gazdasága szorosan tükrözte az Egyesült Államok tendenciáit. A legutóbbi gazdasági visszaesés azonban intenzívebb volt, és hosszabb ideig tartott Puerto Ricóban.

a 2000-es évek elején bekövetkezett hatalmas éves lakásár-emelkedés után a lakáspiac 2008-ban összeomlott. A lakásárak több mint 31%-kal (41,3% – os inflációval kiigazítva) csökkentek a 2007.Q2-ről 2018. Q3-ra.

Puerto Rico recessziója 2006 negyedik negyedévében kezdődött. A GDP nagyon keveset nőtt, vagy csökkent az elmúlt évtizedben, 2005-től 2017-ig minden évben csökken, kivéve 2012-ben, amikor a gazdaság csekély 0, 03% – kal nőtt.

Puerto Rico 2007 óta elvesztette munkahelyeinek mintegy 20% – át. A lakosság mintegy 13% – kal csökkent az elmúlt évtizedben. A szegénységi ráta jelenleg 45%. A közegészségügyi és nyugdíjrendszer pedig fizetésképtelen. Magas a munkanélküliség, hatalmas a kivándorlás, és katasztrofális az államadósság-válság és a hitelminősítők leminősítése.

Puerto Rico lakosságának közel fele szegénységben él,a háztartások jövedelme évente körülbelül 18 000 dollár – kevesebb, mint a fele Mississippi, a legszegényebb amerikai állam.

míg a munkanélküliség csökkent, 2019 augusztusában fokozatosan elérte a 7,7% – ot – a 2010-es 16,4% – ról, 2011-ben pedig 15,9% – ról-ez messze meghaladja az Egyesült Államok 3,6% – os munkanélküliségi rátáját. Az új munkahelyek nagy része az újjáépítésben van, ami sok építési munkahelyet teremtett. Ezek a kiegészítő munkahelyek azonban ideiglenesek.

a Puerto Ricó-iak nettó vagyonvesztése az ingatlanárak összeomlásával összefüggésben az elmúlt években közel volt az USD30 milliárdhoz, az Estudios Tecnicos gazdasági tanácsadó cég igazgatója, Jose Villamil szerint.

két törvény, amely 2012 elején lépett hatályba, jelentős új adókedvezményeket nyújtott a Puerto Ricóba áttelepülő külföldi magánszemélyek és vállalkozások számára:

• az Exportszolgáltatásokról szóló törvény 20 adókedvezményeket kínál az exportszolgáltatások számára.
• Az Egyéni Befektetők Törvény 22 nyújt teljes mentesség a Puerto ricó-i jövedelemadó, mind a passzív jövedelem rájött, vagy a felhalmozott után, hogy a jóhiszemű lakos Puerto Rico.

majd 2014 decemberében a kormány kiterjesztette mind a 20., mind a 22. törvény hatályát, kiterjesztve az adómentesség időtartamát. Július 11-én, 2017, Törvény 45 tovább bővítette Apcsel 20, 22, hozzátéve, hogy “az orvosi turizmus szolgáltatások” “telemedicina létesítmények”, mint a támogatható szolgáltatások keretében Törvény 20; eltörlése az alkalmazottak minimális számát szükséges, a legtöbb Törvény 20 vállalkozások.

azonban eddig ezen ösztönzők egyike sem volt elegendő ahhoz, hogy Puerto Ricót kihúzza hanyatlásából.

Puerto Rico bankválsága szintén komoly aggodalomra ad okot, mivel a nem teljesítő hitelek magas szinten vannak. A legtöbb probléma a lakáspiacon van, ami a Scotia Bank szerint a teljes hitelek mintegy kétharmadát jelenti. 2006-ban, a válság előtt az alapkamat 7,26 százalékon állt. 3-ra esett.2009-ben 25 százalék volt, és azóta is nagyon alacsony, de ennek ellenére mintegy 80 ezer család nem tudta refinanszírozni hiteleit és kockáztatni, hogy elveszíti otthonát.

Puerto Rico 2017 májusában csődvédelmet kért, nem tudta fizetni hatalmas adósságát, vagy hatékony szolgáltatásokat nyújtott polgárainak. Az amerikai$70 milliárd adósság és US$50 milliárd nyugdíj kötelezettségek, Puerto Rico csőd bejelentés volt a legnagyobb a történelem, az Egyesült Államok, dwarfing Detroit US$18 milliárd csőd bejelentés 2013-ban.

Hurrikán Maria

Hurrikán Maria ütött a sziget szeptember 2017 – gyilkos becsült 2,975 emberek, súlyosan károsítja a sziget infrastruktúra, hátrányosan érintő ezer kisvállalkozások, valamint megsemmisítése szinte az összes mezőgazdasági termelés. A 4-es kategóriájú vihar becsült 90 milliárd dollár kárt okozott. A szövetségi sürgősségi menedzsment ügynökség (FEMA) szerint Puerto Rico-ban összesen 357,492 otthont károsított A Maria hurrikán. Összességében a sziget lakóállományának mintegy 23% – át érintette, körülbelül egyharmaduk a San Juan nagyvárosi területen és más tengerparti megyékben található.

válaszul az Egyesült Államok Lakásügyi és Városfejlesztési Minisztériuma (HUD) 1,5 milliárd USD-t hagyott jóvá a közösségi fejlesztési blokk támogatás-katasztrófa-helyreállítás (CDBG-DR) cselekvési tervére 2018 júliusában az újjáépítés támogatására. A támogatás 1 milliárd USD-t tartalmaz lakásprojektekre, 100 millió USD-t infrastruktúrára, 10 millió USD-t pedig a veszélyeztetett háztartásoknak és az Időseknek Nyújtott bérleti támogatásra.

majd 2019 márciusában a HUD további 8, 2 milliárd USD – t különített el a programra-a HUD által a katasztrófa utáni helyreállításra jóváhagyott legnagyobb finanszírozás. Ebből 2,85 milliárd dollár jut lakásépítésre.

KÖZÖSSÉGI FEJLESZTÉSI BLOCK GRANT-KATASZTRÓFA-elhárítási INTÉZKEDÉSI TERV
a Tevékenység/Projekt	USD 1.5 B Elosztási	USD 8.22 B Elosztási	Teljes összeg
Lakhatási Projektek	USD 1.01 Milliárd	USD 2.85 Milliárd	3 USD.86 Billion
Economic Development	USD 145 Million	USD 1.38 Billion	USD 1.52 Billion
Infrastructure	USD 100 Million	USD 1.38 Billion	USD 1.48 Billion
Multi-sector	–	USD 1.9 Billion	USD 1.90 Billion
Program Administration	USD 75.4 Million	USD 411 Million	USD 486.4 Million
Planning	USD 175.25 Million	USD 309.7 Million	USD 484.9 Millió
Teljes			USD 9.7 Milliárd
Forrás: McConnell Valdes

Puerto Ricos kormány is református, az üzleti lehetővé teszi a rendszer, hogy vonzza a befektetéseket.

főbb reformok:

• 2019. június 7-i hatállyal a sziget új és meglévő vállalkozásai egységes engedélyt kaphatnak, összevonva az összes engedélyt, engedélyt és tanúsítványt;
• egységes információs rendszer az engedélyek, engedélyek, engedélyek és tanúsítványok benyújtására és feldolgozására a földhasználatra és a vállalkozások működésére.
• az engedélyek kiadásának határideje. 2019-ben az építési engedélyek beszerzése átlagosan csak 20 napot vesz igénybe a két évvel ezelőtti 98 nap helyett.

“Puerto Rico most nyitott az üzletre, és az engedélyezési reformunk fontos pillér, mivel az Irma és María hurrikánok után újjáépítjük szigetünket” – mondta Ricardo Rosselló kormányzó. “Az adminisztrációm továbbra is csökkenti a bürokráciát annak érdekében tett erőfeszítéseink részeként, hogy Puerto Ricót vonzó célponttá alakítsuk, ahol üzletet folytathatunk.”

A Lakásösztönzési törvény

ezek az intézkedések a meglévő “Impulso a la Vivienda” (152.törvény) program tetejére kerülnek, amelyet 2010-ben fogadtak el az új lakásépítés ösztönzésére.

Act 152 feltéve:

• 105%
• 100%-os mentesség a nettó bérleti jövedelemadó alól egy 10 éves időszakra.
• az új ingatlanok viszonteladásakor 100% – os tőkenyereség-adó alóli mentesség, valamint a díjak, bélyegek és utalványok 100%-os mentessége, valamint az ingatlanadó alóli ötéves mentesség.

lakásépítés még mindig esik

A 2018-as, lakóövezeti építési beruházás a szigeteken meredeken zuhant által 28.2%, hogy USD364.5 millió, az egy évvel korábban szerint Puerto Rico Tervezési Testület.

• a magánlakás-Építés 27,9% – kal csökkent az USD346.4 millióra 2018-ban az egy évvel korábbihoz képest. Ez jóval az Amerikai$2 alatt volt.1 milliárd lakásépítést jegyeztek fel 2007-ben.
• az állami lakásépítés csak USD18.1 millió volt 2018-ban, 34.2% – kal csökkent az egy évvel korábbihoz képest, és csak egynyolcada a 2007-es 223.1 millió dolláros állami lakásépítésnek.

az építőipar legfontosabb mutatója, az építőipar 38,9 százalékkal, 14,3 millió zsákra nőtt 2018-ban az előző évhez képest a pénzintézetek Biztosának Hivatala (OCIF) szerint. 2019 első hét hónapjában azonban a cement értékesítése 7, 4% y-o-y-val 7, 9 millió zsákra csökkent. Hasonlóképpen, a cementgyártás is csökkent 12.8% y-o-y 7.28 millió zsák ugyanebben az időszakban.

mivel a Q1 2019, volt körülbelül 1,446 újonnan épült lakások 151 új lakótelepek, le 10.9% a lakás leltár az előző negyedévben, szerint a kutató cég Estudios Tecnicos. A lakásállomány mintegy 70% – a USD200 000 alatti árú egység.

de a növekvő kereslet mellett a lakóépületek aktivitása várhatóan javul az elkövetkező hónapokban. Graham Castillo, Estudios Técnicos szerint a jövőbeli építési fejlesztéseknek a következő niche piacokra kell összpontosítaniuk:

• Vegyes fejlesztések, mint Ciudadela, vagy a fejleményeket, az élő-munka-játék közösségek
• Kis lakások az öregedő lakosság, aki azt akarja, hogy leméretezheted pedig egyszerű életet él,
• Tengerparti luxus ingatlanok a befektetők számára, akik szeretnék kihasználni az adókedvezmények alatt Apcsel 20, 22 (részletesebben lent)

A Közösségi Fejlesztési Block Grant-Katasztrófa-Helyreállítási (CDBG-DR) terv Puerto Rico rekonstrukció is mutatja, hogy óriási lehetőség az építőipar számára, különösen az új lakások építése.

A jelzálog-bűnözés ismét emelkedik, mivel a kizárási moratórium lejár

a bűnöző jelzáloghitelek a vihar közvetlen következményeként 143,200-ra duzzadtak. A kizárás enyhítésére programot vezettek be, hogy segítsen küzd Puerto Ricó-i lakástulajdonosok. Ennek eredményeként Puerto Rico-ban a foreclosures száma majdnem 36% y-o-y-ra csökkent, mindössze 2,942 egységre 2018 – ban-ez a legalacsonyabb szint 2009 óta, a pénzügyi intézmények Biztosának Hivatala (OCIF) szerint.

ezenkívül a szövetségi lakásügyi hatóság (FHA) új katasztrófa önálló részleges igénylési lehetőséget vezetett be, amely segít a küzdő hitelfelvevőknek, hogy Fizetési sokk nélkül folytassák jelzálogfizetéseiket. A program akár 12 hónapos elmulasztott jelzálog-kifizetéseket is bevonhat a jelzálog kamatmentes második kölcsönébe. A második hitel akkor fizetendő, ha a hitelfelvevő eladja otthonát vagy refinanszírozását.

bár a kizárási moratóriumot háromszor meghosszabbították-így a lakástulajdonosok egy évvel felépülnek a vihar hatásából-a végső határidő 2018.szeptember 16-án érkezett. A moratórium lejártával a jelzálog-bűnözés várhatóan ismét növekedni fog az elkövetkező években.

“egyértelmű, hogy az FHA lakástulajdonosoknak ezeken a területeken több segítségre van szükségük ahhoz, hogy visszatérjenek a lábukra, amikor felépülnek ezekből a viharokból” – mondta Ben Carson, A HUD titkára.

valójában az Ariadna Godreau-Aubert vezette Puerto Rico-i jogi segítség ügyvédei Ricardo Ramos és Tania Morales-Cruz mellett arra figyelmeztetnek, hogy jelzálogválság van a szigeten, a foreclosures már kritikus szinten van. Megjegyezték, hogy az árverezési, illetve késedelem arányt kell nőtt jelentősen az elmúlt két évben, “de moratoriums a jelzálog -, illetve ideiglenes bezárását bíróság elhalasztotta esetekben, ami egy mesterséges csökkenés”.

“a hivatalos adatok nem mondanak mindent. Az OCIF szerint a bankok által végrehajtott otthonok száma 2016 és 2018 között csökkent, de ez mesterséges kimerülés, mivel az OCIF nem tartalmazza az eladott hiteleket vagy a csődeljárásokat, sem az aukciókat vagy a fordított jelzáloghiteleket” – mondta Ramos.

A bérleti hozamok jók, de a bérleti piac továbbra is puha

a bérleti hozamok Puerto Ricóban továbbra is jók, a Global Property Guide research szerint. A San Juan-i 2 hálószobás apartmanok átlagos bérleti hozama 7,1% volt, kissé alacsonyabb az egy évvel korábbi 7,3% – hoz képest. A 3 hálószobás lakások átlagos bérleti hozama 7,3% volt, az előző évi 8,3% – ról.

nem volt elegendő adat Puerto Rico part menti területein, például Condado, Miramar és Dorado lakásairól, de két évvel ezelőtt sokkal alacsonyabb bérleti hozamuk volt, 3, 8% – kal.

A jó hozamok ellenére Puerto Rico bérleti piaca továbbra is puha, jelenleg körülbelül 12.8% üresedési rátával, a 2010-es 10% – ról, a 2000-es 7.4% – ról, az Egyesült Államok Lakásügyi és Városfejlesztési Minisztériuma (HUD) szerint.

“Puerto Ricóban a lakosság számának folyamatos csökkenése egyre enyhébb bérleti piaci feltételekhez és az üresedési arányok emelkedéséhez vezetett” – mondta HUD.

San Juan metro area átlagos havi bérleti díja 2 hálószobás apartmanok összege mintegy us$720 míg az átlagos bérleti díj 3 hálószobás apartmanok US$850 havonta.

oda-vissza tranzakciós költségek, azaz, a költségek vételi és eladási ingatlan, nagyon alacsony Puerto Rico.

A turizmus továbbra is gyenge

annak ellenére, hogy a kormány arra törekszik, hogy ösztönözze a nyaralókat a szigetre, a turizmus továbbra is csökken. 2018-ban a turisták száma összesen 13,5%-kal 4,26 millió főre csökkent az egy évvel korábbihoz képest, ami jóval rosszabb, mint a 2017-es 1,5% – os, 2016-os 1% – os csökkenés a Puerto Rico-i Tervezőbizottság szerint.

A 2018:

Hasonlóképpen, teljes látogató kiadások csökkentek 14.7% USD 3.28 milliárd 2018-ra az egy évvel korábbinál.

a javulás jelei mutatkoznak ebben az évben, a turisztikai szállodai regisztrációk száma 2019 első hét hónapjában közel 34%-kal nőtt y-o-y 1,376,979-re, a Puerto Rico turisztikai társaság adatai alapján.

az elmúlt három évben a Puerto Rico-i tartózkodás látogatóinak mintegy 87% – a az Egyesült Államokból származott.

A turizmus Puerto Rico GDP-jének mintegy 7% – át tette ki tavaly.