Il mercato immobiliare di Porto Rico sta guadagnando slancio, dopo diversi anni di calo dei prezzi delle case. Durante l’anno a Q2 2019, l’indice destagionalizzato dei prezzi delle case per soli acquisti è aumentato del 14,01% (13,24% corretto per l’inflazione), un netto miglioramento rispetto alla minuscola crescita dell’anno precedente di 1,35%, secondo l’Agenzia federale per le finanze degli alloggi (FHFA).

È stata la più alta crescita y-o-y mai registrata da quando FHFA ha iniziato a pubblicare dati nel 1995. Durante l’ultimo trimestre, i prezzi delle case sono aumentati di quasi il 5% (3.76% al netto dell’inflazione) in Q2 2019, in contrasto con un calo q-o-q del 6.7% (-7% al netto dell’inflazione) nello stesso trimestre dello scorso anno.

Durante 2018, le vendite di case di nuova costruzione sono aumentate del 78% rispetto a un anno prima, mentre le vendite di case esistenti sono aumentate del 17%, secondo Estudios Técnicos, Inc. (STI). Si prevede che le vendite di case continueranno ad aumentare quest’anno.

La domanda è in forte aumento, grazie a nuove iniziative, tra cui incentivi fiscali e altre misure di stimolo abitativo. Assicurazione e aiuti federali denaro stanno versando in, accoppiato con crescente interesse da parte degli americani in cerca di un affare. I primi tre comuni con il maggior numero di vendite di case includevano Ponce, Mayagüez e San Juan.

Lo slancio dovrebbe continuare quest’anno, con vendite totali di case in aumento del 3,5% a 5,393 unità nella prima metà di 2019 rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Allo stesso modo, il valore totale delle vendite di case è aumentato del 16,1% a 845,35 milioni di dollari nella prima metà di 2019 rispetto a un anno prima.

Eppure la costruzione rimane debole, in mezzo a bassa fiducia degli investitori. Nel 2018, il valore delle costruzioni residenziali è sceso del 28,2% a / a a USD364.5 milioni, secondo il Puerto Rico Planning Board-molto al di sotto di 2007 USD2.33 miliardi. L’edilizia residenziale privata e pubblica è diminuita rispettivamente del 27,9% e del 34,2%.

Il mercato immobiliare dovrebbe rimanere fragile, data la prolungata crisi economica dell’isola, l’enorme debito e la continua perdita di popolazione.

L’economia dovrebbe contrarsi dell ‘ 1,1% quest’anno e di un altro 0,7% nel 2020, dopo quasi 14 anni di depressione, secondo il Fondo monetario Internazionale (FMI). Puerto Rico ha presentato istanza per l’equivalente di protezione fallimentare a maggio 2017, incapace di pagare il suo enorme debito o fornire ai suoi cittadini servizi efficaci.

Gli stranieri possono liberamente acquistare proprietà a Puerto Rico. È importante assumere un agente immobiliare come conoscenza dello spagnolo è essenziale. Uno straniero può in alternativa acquistare attraverso una società (US US 300 per la risoluzione aziendale). La registrazione di una proprietà da parte di una società può essere completata in circa 15 giorni.

La crisi economica e il mercato immobiliare

Storicamente, l’economia di Porto Rico ha rispecchiato da vicino le tendenze negli Stati Uniti. Tuttavia l’ultima crisi economica è stata più intensa e si è protratta più a lungo a Porto Rico.

Dopo enormi aumenti annuali dei prezzi delle case nei primi anni 2000, il mercato immobiliare è crollato nel 2008. I prezzi delle case sono diminuiti di oltre il 31% (41,3% al netto dell’inflazione) dal 2 ° trimestre 2007 al 3 ° trimestre 2018.

La recessione di Porto Rico è iniziata nel quarto trimestre del 2006. Il PIL è cresciuto molto poco o è diminuito nell’ultimo decennio, contraendosi ogni anno dal 2005 al 2017, con un’eccezione nel 2012 quando l’economia è cresciuta di un magro 0.03%.

Porto Rico ha perso circa il 20% dei suoi posti di lavoro dal 2007. La popolazione si è ridotta di circa il 13% negli ultimi dieci anni. Il tasso di povertà è ora al 45%. E i sistemi sanitari e pensionistici pubblici sono insolventi. C’è stata un’alta disoccupazione, un’emigrazione massiccia e una crisi del debito nazionale quasi catastrofica e declassamenti del rating del credito.

Quasi la metà della popolazione di Porto Rico vive in povertà, e il reddito familiare è di circa 18.000 dollari all’anno – meno della metà di quello del Mississippi, lo stato più povero degli Stati Uniti.

Mentre la disoccupazione è diminuita, raggiungendo gradualmente 7.7% in agosto 2019 – giù da 16.4% in 2010 e 15.9% in 2011 – rimane molto al di sopra degli Stati Uniti’ 3.6% tasso di senza lavoro. Molti dei nuovi posti di lavoro sono in ricostruzione, che ha creato molti posti di lavoro di costruzione. Questi lavori aggiuntivi, tuttavia, sono temporanei.

La perdita del patrimonio netto tra i portoricani associata al crollo dei prezzi degli immobili negli ultimi anni è stata vicina a 30 miliardi di dollari, secondo il direttore della società di consulenza economica Estudios Tecnicos, Jose Villamil.

Due leggi, entrate in vigore all’inizio del 2012, hanno fornito nuovi significativi benefici fiscali agli individui e alle imprese straniere che si trasferiscono a Porto Rico:

• L’Export Services Act 20 offre incentivi fiscali per esportare servizi.
• Il Individual Investors Act 22 prevede l’esenzione totale dalle imposte sul reddito portoricane su tutti i redditi passivi realizzati o maturati dopo essere diventati residenti in buona fede a Porto Rico.

Poi nel dicembre 2014, il governo ha ampliato la copertura sia della legge 20 e 22, ampliando il periodo di esenzione fiscale. L ‘ 11 luglio 2017, la legge 45 ha ulteriormente ampliato gli atti 20 e 22, aggiungendo “servizi di turismo medico” e “strutture di telemedicina” come servizi ammissibili ai sensi della legge 20; abolendo il numero minimo di dipendenti richiesto per la maggior parte delle attività della legge 20.

Tuttavia finora nessuno di questi incentivi è stato sufficiente per tirare Porto Rico fuori dal suo declino.

La crisi bancaria di Porto Rico è anche una delle principali preoccupazioni, con prestiti in sofferenza a livelli elevati. La maggior parte del problema è nel mercato immobiliare, che rappresenta circa due terzi dei prestiti totali, secondo Scotia Bank. Nel 2006, prima della crisi, il tasso di interesse primario era pari al 7,26%. È sceso a 3.25% nel 2009 ed è rimasto molto basso da allora, ma nonostante questo circa 80.000 famiglie sono state in grado di rifinanziare i loro prestiti e rischiano di perdere le loro case.

Porto Rico ha chiesto l’equivalente di protezione fallimentare a maggio 2017, incapace di pagare il suo enorme debito o fornire ai suoi cittadini servizi efficaci. Con 70 miliardi di dollari di debito e 50 miliardi di dollari di passività pensionistiche, il fallimento di Porto Rico è stato il più grande nella storia degli Stati Uniti, facendo impallidire il fallimento di Detroit da 18 miliardi di dollari nel 2013.

Uragano Maria

L’uragano Maria ha colpito l’isola nel settembre 2017, uccidendo circa 2.975 persone, danneggiando gravemente le infrastrutture dell’isola, danneggiando migliaia di piccole imprese e distruggendo quasi tutta la produzione agricola. La tempesta di categoria 4 ha causato un danno stimato di 90 miliardi di dollari. Un totale di case 357,492 a Puerto Rico sono state danneggiate dall’uragano Maria, secondo la Federal Emergency Management Agency (FEMA). Nel complesso, circa il 23% del patrimonio immobiliare dell’isola è stato colpito, con circa un terzo di loro si trova nell’area metropolitana di San Juan e in altre contee costiere.

In risposta, il Dipartimento degli Stati Uniti per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) ha approvato USD 1.5 miliardi per il piano d’azione Community Development Block Grant-Disaster Recovery (CDBG-DR) a luglio 2018 per aiutare la ricostruzione. La sovvenzione comprende 1 miliardo di USD per progetti di edilizia abitativa, 100 milioni di USD per infrastrutture e 10 milioni di USD per l’assistenza in affitto a famiglie vulnerabili e anziani.

Poi nel marzo 2019, HUD ha assegnato un altro USD 8.2 miliardi di fondi per il programma – il più grande finanziamento approvato da HUD per il recupero dopo un disastro. Di cui USD 2,85 miliardi sono stanziati per l’edilizia abitativa.

COMMUNITY DEVELOPMENT BLOCK GRANT-RIPRISTINO di EMERGENZA PIANO di AZIONE
Attività/Progetti	1,5 USD B Allocazione	USD 8.22 B Allocazione	Totale Allocazione
Progetti di Housing	USD 1.01 Miliardi di euro	USD a 2,85 Miliardi di euro	USD 3.86 Billion
Economic Development	USD 145 Million	USD 1.38 Billion	USD 1.52 Billion
Infrastructure	USD 100 Million	USD 1.38 Billion	USD 1.48 Billion
Multi-sector	–	USD 1.9 Billion	USD 1.90 Billion
Program Administration	USD 75.4 Million	USD 411 Million	USD 486.4 Million
Planning	USD 175.25 Million	USD 309.7 Million	USD 484.9 Milioni di euro
Totale			9,7 Miliardi di USD
Fonte: McConnell Valdes

Puerto Ricos governo ha riformato anche il business sistema di permessi, per attrarre investimenti.

Principali riforme:

• In vigore dal 7 giugno 2019, le imprese nuove ed esistenti nell’isola possono ottenere un permesso unico, consolidando tutte le licenze, autorizzazioni e certificazioni;
• Un Sistema Informativo Unificato per il deposito e l’elaborazione di permessi, autorizzazioni, licenze e certificazioni per gli usi del suolo e il funzionamento delle imprese.
• Termini per il rilascio dei permessi. Nel 2019, ottenere i permessi di costruzione richiede solo 20 giorni, in media, invece di 98 giorni due anni fa.

“Porto Rico è ora aperto per le imprese, e la nostra riforma permettendo è un pilastro importante come ricostruiamo la nostra isola dopo gli uragani Irma e María,” ha detto il governatore Ricardo Rosselló. “La mia amministrazione continuerà a ridurre la burocrazia come parte dei nostri sforzi per trasformare Puerto Rico in una destinazione attraente in cui fare affari.”

The Housing Stimulus Act

Queste misure si aggiungono all’attuale programma” Impulso a la Vivienda ” (Act 152) approvato nel 2010 per stimolare la costruzione di nuove abitazioni.

La legge 152 prevedeva:

• Rapporti ipotecari Loan-to-value del 105%
• Un’esenzione del 100% dall’imposta sul reddito netto da locazione, per un periodo di 10 anni.
• Un’esenzione del 100% dall’imposta sulle plusvalenze al momento della rivendita di nuove proprietà e un’esenzione del 100% da tasse, francobolli e buoni e un’esenzione quinquennale dalle tasse di proprietà.

Edilizia residenziale ancora in calo

Nel corso del 2018, gli investimenti in edilizia residenziale nelle isole è sceso bruscamente del 28,2% a USD364.5 milioni rispetto a un anno prima, secondo Puerto Rico Planning Board.

• La costruzione residenziale privata è diminuita del 27,9% a 346,4 milioni di dollari nel 2018 rispetto a un anno prima. Questo era molto al di sotto degli Stati Uniti US 2.1 miliardo di costruzione residenziale registrato nel 2007.
• La costruzione residenziale pubblica è stata di appena 18,1 milioni di dollari nel 2018, in calo del 34,2% rispetto a un anno prima e solo un ottavo della costruzione residenziale pubblica di 223,1 milioni di dollari del 2007.

Le vendite di cemento, l’indicatore chiave del settore delle costruzioni, sono aumentate del 38,9% a 14,3 milioni di sacchi nel 2018 rispetto all’anno precedente, secondo l’Ufficio del Commissario delle istituzioni finanziarie (OCIF). Tuttavia nei primi sette mesi di 2019, le vendite di cemento sono diminuite del 7.4% a / a a 7.9 milioni di sacchi. Allo stesso modo, anche la produzione di cemento è diminuita del 12,8% a / a a 7,28 milioni di sacchi nello stesso periodo.

A partire dal Q1 2019, c’erano circa 1.446 case di nuova costruzione da 151 nuovi progetti residenziali, in calo del 10,9% rispetto all’inventario delle abitazioni nel trimestre precedente, secondo la società di ricerca Estudios Tecnicos. Circa il 70% del patrimonio immobiliare sono unità di prezzo inferiore a USD200,000.

Ma con l’aumento della domanda, l’attività di costruzione residenziale dovrebbe migliorare nei prossimi mesi. Secondo Graham Castillo di Estudios Técnicos, gli sviluppi futuri della costruzione dovrebbero concentrarsi sui seguenti mercati di nicchia:

• progetti Misti, come Ciudadela o gli sviluppi di vivere-lavorare-giocare comunità
• Piccole unità abitative, per l’invecchiamento della popolazione che vuole il downscaling e vivere una vita semplice
• Oceanfront proprietà di lusso per gli investitori che vogliono usufruire degli incentivi fiscali in Atti 20 e 22 (discusso sotto)

La Community Development Block Grant-Disaster Recovery (CDBG-DR) piano di Puerto Rico, la ricostruzione, inoltre, offre grande opportunità per l’industria delle costruzioni, in particolare per la costruzione di nuove abitazioni.

Ipoteca delinquenza a salire di nuovo, come moratoria di preclusione scade

Mutui delinquenti gonfiato a 143.200 nel periodo immediatamente successivo alla tempesta. Un programma di sollievo preclusione è stato introdotto per aiutare i proprietari di case portoricani che lottano. Di conseguenza, il numero di pignoramenti a Porto Rico è sceso quasi 36% y-o-y a solo 2,942 unità in 2018 – il livello più basso dal 2009, secondo l’Ufficio del Commissario delle istituzioni finanziarie (OCIF).

Inoltre, la Federal Housing Authority (FHA) ha introdotto una nuova opzione di reclamo parziale indipendente dal disastro, che aiuta i mutuatari in difficoltà a riprendere i loro pagamenti ipotecari senza uno shock di pagamento. Il programma avvolge fino a 12 mesi di mancati pagamenti ipotecari in un secondo prestito senza interessi sul mutuo. Il secondo prestito è poi pagabile quando il mutuatario vende la loro casa o rifinanzia.

Sebbene la moratoria di preclusione sia stata estesa tre volte all’anno ai proprietari di case per riprendersi dall’impatto della tempesta, la scadenza finale è arrivata a settembre 16, 2018. Con la moratoria scaduta, la delinquenza ipotecaria dovrebbe aumentare di nuovo nei prossimi anni.

“È chiaro che i proprietari di case FHA in queste aree hanno bisogno di più aiuto per rimettersi in piedi mentre si riprendono da queste tempeste”, ha detto il segretario dell’HUD Ben Carson.

Infatti un gruppo di avvocati di Legal Help Puerto Rico, guidati da Ariadna Godreau-Aubert, insieme a Ricardo Ramos e Tania Morales-Cruz, avvertono che c’è una crisi dei mutui nell’isola, con pignoramenti già a livelli critici. Essi hanno osservato che pignoramenti e rapporti di delinquenza avrebbero dovuto aumentare notevolmente negli ultimi due anni,”ma moratorie sui pagamenti dei mutui e la chiusura temporanea dei tribunali rinviato casi, creando un declino artificiale”.

” I dati ufficiali non dicono tutto. Secondo OCIF, il numero di case eseguite dalle banche, tra 2016 e 2018, è diminuito, ma questo è un esaurimento artificiale in quanto OCIF non include prestiti venduti o casi di tribunale fallimentare, né aste o mutui inversi”, ha detto Ramos.

I rendimenti degli affitti sono buoni, ma il mercato degli affitti rimane morbido

I rendimenti degli affitti a Puerto Rico rimangono buoni, secondo la ricerca Global Property Guide. I rendimenti medi degli appartamenti con 2 camere da letto a San Juan si attestavano al 7,1%, leggermente in calo rispetto al 7,3% dell’anno precedente. Per gli appartamenti con 3 camere da letto, il rendimento medio degli affitti si è attestato al 7,3%, in calo rispetto all ‘ 8,3% dell’anno precedente.

Non c’erano dati sufficienti sugli appartamenti nelle zone costiere di Porto Rico come Condado, Miramar e Dorado, ma due anni fa avevano rendimenti di noleggio molto più bassi al 3.8%.

Nonostante i buoni rendimenti, il mercato degli affitti di Porto Rico rimane morbido, con attualmente circa il tasso di posti vacanti 12.8%, rispetto a 10% in 2010 e 7.4% in 2000, secondo il Dipartimento degli Stati Uniti per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD).

“La continua perdita di popolazione a Porto Rico ha portato a condizioni di mercato del noleggio sempre più morbide e all’aumento dei tassi di posti vacanti”, ha affermato HUD.

L’affitto medio mensile dell’area metropolitana di San Juan per gli appartamenti con 2 camere da letto ammontava a circa US US 720 mentre l’affitto medio per gli appartamenti con 3 camere da letto era di US US 850 al mese.

Costi di transazione di andata e ritorno, ovvero, i costi di acquisto e vendita di una proprietà, sono molto bassi in Porto Rico.

Il turismo rimane debole

Nonostante gli sforzi del governo per incoraggiare i vacanzieri nell’isola, il turismo rimane in calo. In 2018, il numero totale di arrivi turistici è crollato del 13.5% a circa 4.26 milioni di persone rispetto a un anno prima, molto peggio dei cali y-o-y di 1.5% in 2017 e 1% in 2016, secondo il Puerto Rico Planning Board.

Durante il 2018:

Allo stesso modo, le spese totali dei visitatori sono diminuite del 14,7% a 3,28 miliardi di dollari nel 2018 rispetto a un anno prima.

Ci sono segnali di miglioramento quest’anno, con il numero totale di registrazioni alberghiere turistiche in aumento di quasi il 34% a / a a 1.376.979 nei primi sette mesi del 2019, sulla base dei dati di Puerto Rico Tourism Company.

Circa l ‘ 87% dei visitatori a Puerto Rico negli ultimi tre anni proveniva dagli Stati Uniti.

Il turismo ha rappresentato circa il 7% del PIL di Porto Rico l’anno scorso.