David Moore: Ciao, David Moore con vantaggio azionario 1031exchange.com. E la domanda di oggi è, qual è la definizione di like-kind rispetto a 1031? E questo è qualcosa che è spesso discusso e la gente ha un sacco di disinformazione là fuori su di esso. E se stiamo guardando le regole che abbiamo usato per applicarlo alla proprietà personale, nel 2017, abbiamo perso la transazione di proprietà personale. Quindi ora stiamo solo guardando la proprietà reale.

Quindi, se guardiamo il requisito di tipo simile, quando applicato alla proprietà reale, è molto, molto ampio. Si riferisce solo alla natura dell’investimento piuttosto che alla forma. Quindi qualsiasi proprietà reale ceduta che è stata detenuta per investimento sarà come legare con qualsiasi proprietà sostitutiva acquisita con l’intento di detenere per investimento. Che significa? Cosa significa held for investment? Per quanto tempo devi tenere qualcosa?

David Moore: E queste sono grandi domande. E sfortunatamente non ho risposte in bianco e nero, o forse è un bene che non abbia risposte in bianco e nero. Se stai spingendo e mi chiedi quanto tempo dovresti tenere qualcosa per qualificarti, ti dirò un anno basato su un paio di fattori diversi, ma quando stiamo guardando una situazione simile, cose che stanno per cadere fuori, se stiamo guardando la proprietà reale, che non si qualificherà per il tuo 1031, stiamo guardando una situazione in cui non potresti comprare una nuova casa in cui vivere. Che non sta per essere acquisita con l’intento di tenere per gli investimenti. E siamo in una situazione in cui forse hai visto un annuncio o letto, o forse si fa flipping proprietà.

Bene, una proprietà flip non è qualcosa che si tiene per gli investimenti, e non importa quanto tempo ci vuole per migliorare quella proprietà, se l’hai acquistata con l’intento di migliorarla e trasformarla, l’hai tenuta per la rivendita. E quindi non si qualificherà per 1031, indipendentemente da quanto tempo lo tieni. E in secondo luogo, si sta andando ad avere una situazione in cui non si sta andando ad ottenere il trattamento fiscale plusvalenze a lungo termine su quel guadagno sia.

David Moore: Quindi guarda davvero quella roba, capisci la maggior parte delle volte che le persone vengono da noi guardando le proprietà di flipping, ne faranno alcune. Perderanno così tanto in tasse, lo supereranno rapidamente e faranno quello che chiameremmo un flip modificato, qualcosa che è in circolazione da… Sono stato nel settore immobiliare per oltre 30 anni ed è stato in giro molto più a lungo. Ottengo un calcio fuori tutte queste nuove formule che la gente esce con gli acronimi che spiegano queste nuove idee che sono state intorno per decenni.

Ma un flip modificato sarebbe una situazione in cui lo acquisti, lo aggiusti, poi affitta la cosa, la tieni per un investimento per un periodo di tempo. Se si desidera che i soldi fuori di esso, si può fare un cash out refi e quello che si ottiene tramite il refi è probabilmente sta per essere un eccesso di quello che avrebbe avuto al netto delle tasse.

David Moore: Quindi è un’ottima soluzione. Forse un anno o due dopo, fai uno scambio. Quindi stiamo guardando quello tenuto per requisito di investimento, e quindi non è un problema di tempo. Ha davvero a che fare con l’intento più di ogni altra cosa. Quindi, ancora una volta, qualsiasi proprietà reale ceduta è stata detenuta per gli investimenti che saranno di tipo simile con qualsiasi proprietà reale acquisita con l’intenzione di detenere per gli investimenti. Si può andare da quella sporcizia in un edificio per uffici, un centro commerciale striscia, affitto unifamiliare sta per essere come-tipo con il mini deposito.

Non importa finché stai rinunciando e ricevendo proprietà che è stata detenuta come investimento e acquisita con l’intento di detenere per l’investimento. La prossima domanda sarà, come ho detto, quanto tempo deve essere tenuto? E ha davvero a che fare con una varietà di fattori.

David Moore: Guardiamo un caso giudiziario, il caso giudiziario Clarkowski. E ‘ molto, molto vecchio. Esso contiene nove punti che usiamo per determinare lo stato del rivenditore. Uso lo stesso caso quando sto guardando rispetto ai piani IRAs e 401K e alle attività non correlate, al reddito imponibile. Quindi abbiamo una situazione con IRAs, per esempio, in cui se stai conducendo un’attività con quel conto, anche se avevi un Roth IRA, avrai un’esposizione fiscale. Se si tratta di un investimento a leva sul reddito o sul guadagno attribuito alla leva, o se è qualcosa che stai conducendo conto pensionistico aziendale, anche con un Roth, avrai un’esposizione fiscale.

Quindi, ancora una volta, torna all’applicazione 1031, qual è il tipo? Si riferisce solo alla natura dell’investimento piuttosto che alla forma. E questo è lo strumento. Questo è uno dei segreti che permette alle persone di iniziare con quella casa in affitto di base e crescere e accumulare un bel portafoglio di investimenti immobiliari nel tempo, perché puoi prendere da quella casa in affitto, nel plex, nella multifamiliare, nella grande scatola, in qualunque cosa possa essere.

David Moore: E lo scenario tipico è alla fine della giornata, qualcuno sta per scambiare queste proprietà che richiedono la gestione. E ad un certo punto ti stanchi del terribile Ts, specialmente con tutti i problemi di controllo degli affitti oggi, servizi igienici, spazzatura, inquilini, fatturato, e ora è un problema direi, oltre a quello. Quindi finiamo in un punto in cui la gente dice: “Ehi, ho finito con quella roba.”

E DST, Delaware Statutary Trust è uno di quei luoghi che la gente va. Soddisfa i requisiti di scambio e sarà la tua via d’uscita senza dover pagare la tassa, mantenendo il differimento delle imposte e dandoti i benefici della proprietà di beni immobili. Quindi, se hai domande su questo argomento, dacci una chiamata. In realtà, un altro commento su ciò che è come-tipo. Scambi di miglioramento, pensa a cosa facciamo con uno scambio di miglioramento.

David Moore: Per quelli di voi che non hanno familiarità, stai rinunciando alla proprietà che hai detenuto per investimento. Comprerai un immobile. Vuoi costruire quella cosa. Potrebbe essere miglioramenti minori, potrebbe essere una costruzione a terra. Ma quello che succede è che acquisiremo We Noi, come nella società di scambio, acquisiremo effettivamente, assumeremo la proprietà della proprietà, faremo i miglioramenti per trasmettere la proprietà migliorata al contribuente, completando lo scambio.

Quindi diciamo che ci avviciniamo al 180 ° giorno e abbiamo ancora left 50.000 rimasti. Potresti uscire e pagare in anticipo manodopera e materiali e avere, diciamo una pila di legname seduto sul posto e avere che rappresentano il differimento delle tasse? La risposta è no. Okay. Ciò che è completato soddisferà e sarà del tipo simile, quindi qualunque sia la proprietà reale e a quel punto, un trasferimento si qualificherà, ma non è possibile pagare in anticipo manodopera e materiale. Non è del genere, la stessa cosa sta tirando fuori denaro dalla transazione. Ma spero che questo abbia aiutato. E questo è un argomento che viene fuori tutto il tempo e la gente un sacco di volte e dire, “Ehi, mi ricordo che era una casa per casa, terra per terra.”E non è mai stato così.

David Moore: Quindi, ancora una volta, con 1031, c’è così tanta disinformazione là fuori. Ecco perché dico che non esiste una domanda stupida, fai la domanda, chiamaci e faremo quello che possiamo prenderci cura di te. Grazie per esserti unito a noi oggi. David Moore, vantaggio azionario 1031exchange.com. Stammi bene.